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五星級租客 2017-6-6 03:19 PM

中山樓市風光無限?投資前這幾點不可不防!

見到有版友提出中山樓市長遠必升,我有些想法想和大家討論一下。
2015年中我買入翠亨新區樓盤,毎平8000多,最後果批已經賣到每平23000。我其實當時也在香討推薦中山,看好深中通道會落實興建及刺激中山樓市上升,帶來長遠發展的契機。不過,以現時情況而論,我對必升的說法有保留。
首先,中山樓價地價上升,是基於深中通道帶來經濟效益的美好預期,但是中山的經濟發展速度,有跟上樓價上漲嗎?這個我不清楚,但中山對於企業的低土地成本優勢,已經隨土地和樓價上升而相對減弱。
其次,深中通道仍須等數年後才通車,幾年內仍靠虎門大橋的話,對今天著重物流的貿易來說,是一個寧選東莞的主要原因之一。沿江高速上長安,時間也差不了多少。
我覺得暫時中山最大的隱憂,是外來投資者持貨比較多,剛需用家比較少。因此當中山一手盤實施限購,開發商立刻須減價賣樓,承接力明顯減弱。須要注意的是,中央政府已經在密謀實施全國房地產訊息聯網,完成之後下一步便是徵收房產稅。雖然現在十劃未有一撇,但以中央「房是用來住的」的基調,以及現時以個人/家庭擁有越多房產限制越多的方式來看,房產越多、稅率應會越高。如果你在全國有十套八套房產,減磅避稅時自然就會先放棄細價的二、三線城市樓盤。觀乎過去一兩年不少到中山掃貨的投資者大手買入的情況去估計,房產稅一旦執行的話,中山將會有大量投資者放售物業,到時樓價會如何走向?我也不敢想像。這一點,在投資中山物業時也不可不防。

[[i] 本帖最後由 五星級租客 於 2017-6-7 06:41 AM 編輯 [/i]]

bucklandsbeach 2017-6-6 04:58 PM

有道理,但只有一两间的话要否减磅呢?

五星級租客 2017-6-6 05:06 PM

[quote]原帖由 [i]bucklandsbeach[/i] 於 2017-6-6 04:58 PM 發表 [url=http://www.discuss.com.hk/redirect.php?goto=findpost&pid=462525684&ptid=26704985][img]http://www.discuss.com.hk/images/common/back.gif[/img][/url]
有道理,但只有一两间的话要否减磅呢? [/quote]
睇定啲先,我只係嘗試提出幾項隱憂啫,都未必成事

bucklandsbeach 2017-6-6 05:12 PM

较麻烦是大陆楼租金太低,听说出租要包家私等,不知真定假?签约有无生约死约之分?

YMGK 2017-6-6 05:26 PM

还在等中山楼市降价吗?告诉你,中山房价已经回不去了![url]http://zs.leju.com/news/2017-06-06/17026277781646431549248.shtml[/url]

五星級租客 2017-6-6 10:44 PM

[quote]原帖由 [i]bucklandsbeach[/i] 於 2017-6-6 05:12 PM 發表 [url=http://www.discuss.com.hk/redirect.php?goto=findpost&pid=462526291&ptid=26704985][img]http://www.discuss.com.hk/images/common/back.gif[/img][/url]
较麻烦是大陆楼租金太低,听说出租要包家私等,不知真定假?签约有无生约死约之分? [/quote]
找些帶裝修連家電的盤,甚至連租約買,有何麻煩?簽約可以逐年簽的,也可以跟租客協議,有時甚至可以預先收足一整年租金

bucklandsbeach 2017-6-6 10:47 PM

多謝指點,但已買清水樓。

五星級租客 2017-6-6 11:02 PM

反而要裝修才真正是麻煩的開始⋯⋯

Marco97970719 2017-6-7 12:07 AM

*** 作者被禁止或刪除 內容自動屏蔽 ***

bucklandsbeach 2017-6-7 03:01 AM

請問裝修為何是麻煩的開始呢?

五星級租客 2017-6-7 07:23 AM

如果你想保證質素,上上落落十次八次少不了。遇著一些處處想偷工減料的裝修工團隊,無論你溝通得多清楚,出來的成品可以是完全兩回事。唯有事前盡量慎選吧!

bucklandsbeach 2017-6-7 09:52 AM

明白,多謝

todayhomenet 2017-6-7 12:28 PM

[quote]原帖由 [i]五星級租客[/i] 於 2017-6-6 03:19 PM 發表 [url=http://www.discuss.com.hk/redirect.php?goto=findpost&pid=462520800&ptid=26704985][img]http://www.discuss.com.hk/images/common/back.gif[/img][/url]
見到有版友提出中山樓市長遠必升,我有些想法想和大家討論一下。
2015年中我買入翠亨新區樓盤,毎平8000多,最後果批已經賣到每平23000。我其實當時也在香討推薦中山,看好深中通道會落實興建及刺激中山樓市上 ... [/quote]


我東區果間8000入市千呎屋,仲要賺返嚟。依家裝完修做緊迷你倉。所以揸到大橋起好先諗。。

todayhomenet 2017-6-7 12:41 PM

[quote]原帖由 [i]五星級租客[/i] 於 2017-6-6 11:02 PM 發表 [url=http://www.discuss.com.hk/redirect.php?goto=findpost&pid=462545630&ptid=26704985][img]http://www.discuss.com.hk/images/common/back.gif[/img][/url]
反而要裝修才真正是麻煩的開始⋯⋯ [/quote]


我搵天猫店,工程隊跟足,同工頭微信視頻攪掂。蘇0一次過買家電,網上約好安装,邊使十上十落?

bucklandsbeach 2017-6-7 01:14 PM

原來可以咁做,又學到野

charice315 2017-6-8 08:35 AM

[quote]原帖由 [i]todayhomenet[/i] 於 2017-6-7 12:41 PM 發表 [url=http://www.discuss.com.hk/redirect.php?goto=findpost&pid=462567959&ptid=26704985][img]http://www.discuss.com.hk/images/common/back.gif[/img][/url]



我搵天猫店,工程隊跟足,同工頭微信視頻攪掂。蘇0一次過買家電,網上約好安装,邊使十上十落? [/quote]
你的方法真是非常好👌

Winggoldx1 2017-6-8 08:53 AM

THX

五星級租客 2017-6-8 09:06 AM

[quote]原帖由 [i]todayhomenet[/i] 於 2017-6-7 12:41 PM 發表 [url=http://www.discuss.com.hk/redirect.php?goto=findpost&pid=462567959&ptid=26704985][img]http://www.discuss.com.hk/images/common/back.gif[/img][/url]



我搵天猫店,工程隊跟足,同工頭微信視頻攪掂。蘇0一次過買家電,網上約好安装,邊使十上十落? [/quote]
恭喜你!遇到好的工頭,煩惱當然少得多!

bucklandsbeach 2017-6-8 01:27 PM

*** 該帖被屏蔽 ***

lawfatfat 2017-6-8 05:38 PM

[quote]原帖由 [i]五星級租客[/i] 於 2017-6-8 09:06 AM 發表 [url=http://www.discuss.com.hk/redirect.php?goto=findpost&pid=462613329&ptid=26704985][img]http://www.discuss.com.hk/images/common/back.gif[/img][/url]

恭喜你!遇到好的工頭,煩惱當然少得多! [/quote]


sorry,[u]問[/u]錯人

[[i] 本帖最後由 lawfatfat 於 2017-6-8 05:40 PM 編輯 [/i]]

lawfatfat 2017-6-8 05:40 PM

*** 該帖被屏蔽 ***

無名的蕭氏 2017-6-8 06:39 PM

[quote]原帖由 [i]todayhomenet[/i] 於 2017-6-7 12:41 PM 發表 [url=http://www.discuss.com.hk/redirect.php?goto=findpost&pid=462567959&ptid=26704985][img]http://www.discuss.com.hk/images/common/back.gif[/img][/url]



我搵天猫店,工程隊跟足,同工頭微信視頻攪掂。蘇0一次過買家電,網上約好安装,邊使十上十落? [/quote]
可否指點下係邊間?

mikasalo 2017-6-8 06:57 PM

[quote]原帖由 [i]五星級租客[/i] 於 2017-6-8 09:06 AM 發表 [url=http://www.discuss.com.hk/redirect.php?goto=findpost&pid=462613329&ptid=26704985][img]http://www.discuss.com.hk/images/common/back.gif[/img][/url]

恭喜你!遇到好的工頭,煩惱當然少得多! [/quote]


我也恭喜你找到一个好的施工隊!在樟木头做装修的大部份是湖南,湖北佬,真係睇少一眼都變危樓。

todayhomenet 2017-6-10 09:17 AM

*** 該帖被屏蔽 ***

todayhomenet 2017-6-10 03:42 PM

*** 該帖被屏蔽 ***

lkhk01 2017-6-11 05:45 PM

[quote]原帖由 [i]五星級租客[/i] 於 2017-6-6 03:19 PM 發表 [url=http://www.discuss.com.hk/redirect.php?goto=findpost&pid=462520800&ptid=26704985][img]http://www.discuss.com.hk/images/common/back.gif[/img][/url]
見到有版友提出中山樓市長遠必升,我有些想法想和大家討論一下。
2015年中我買入翠亨新區樓盤,毎平8000多,最後果批已經賣到每平23000。我其實當時也在香討推薦中山,看好深中通道會落實興建及刺激中山樓市上 ... [/quote]
師兄,不買中山咁買邊到好,
有同事16年買中山樓,一百萬變三百萬,心都碎了,賺錢就是這樣容易,
起一條橋居然這麼值錢,人都瘋了,賺錢機會已被人奪去,
既然如此,中山樓有可能回頭到8000每平嗎?
機會是否一去不返?
仲有中山2嗎?

五星級租客 2017-6-11 07:24 PM

其實賺錢機會沒有被人奪去,只係睇你敢唔敢出手啫!表面上中山樓價已經升咗兩三倍,遠超當地人工增長,亦預先透支了深中通道的效應升幅,但內地樓市跟中央的政策掛鈎,深中通道放入五年計劃藍圖內,加上大灣區加持,中山長遠前景我仍然看好的,只是這個時候入貨的話,就要多考慮在大橋開通前的風險了。我個多月前也追了一套連租約的二手房,收租3厘半左右。個人意見,如果仍想買入,不妨留意下收租回報較好的二手住宅吧,防守性會強一點。

Richmond1 2017-6-13 04:39 PM

[quote]原帖由 [i]五星級租客[/i] 於 2017-6-11 07:24 PM 發表 [url=http://finance.discuss.com.hk/redirect.php?goto=findpost&pid=462799300&ptid=26704985][img]http://finance.discuss.com.hk/images/common/back.gif[/img][/url]
其實賺錢機會沒有被人奪去,只係睇你敢唔敢出手啫!表面上中山樓價已經升咗兩三倍,遠超當地人工增長,亦預先透支了深中通道的效應升幅,但內地樓市跟中央的政策掛鈎,深中通道放入五年計劃藍圖內 ... [/quote]
樓主理性分析;以我長期留意中山樓市經驗,覺得長期持有還是可以的。 樓主擔心中山已透支深中通道事實應該唔會。  中山新領導群有長遠計劃,加上中央的大灣區概念,中山應該可以分一杯羹。 置於房產稅問題亦不用太擔心。 宜家先籌備, (雖然有時中央政策實行好快), 因為影響好多人,就算徵收應該唔會太離譜。 其實房產稅講左好多年, 我亦有一些受其害, 因為驚房產稅, 出手左一層好好的樓。回想, 因小失大。 雖然中央“樓系用來住,唔係炒” 但中央亦同時支持長期持有同租務市場。 當初投資中山做左好多功課, 因為可以投資的錢唔多,所以選中山。 一直好多人唔睇好,好彩宜家樓市反應唔錯。 不過老實講,本來就唔系話要賺好多, 就唔想比通脹食左D錢,而且現金系身邊好容易亂使。

宜家想投資的朋友要投入到錢要比以前多,但宜家前景比較明朗,好的樓都係可以謹慎入手。 二手好租
的都可以考慮,建議大家要投資報酬率高的二手可以考慮東區利和附近兩房,可攻可守。地點方便,比較好租, 租金也不會太差。 樓市回調有租金支持,最壞打算就係自住。

[[i] 本帖最後由 Richmond1 於 2017-6-19 03:55 PM 編輯 [/i]]

Richmond1 2017-6-13 04:43 PM

[quote]原帖由 [i]YMGK[/i] 於 2017-6-6 05:26 PM 發表 [url=http://finance.discuss.com.hk/redirect.php?goto=findpost&pid=462526881&ptid=26704985][img]http://finance.discuss.com.hk/images/common/back.gif[/img][/url]
还在等中山楼市降价吗?告诉你,中山房价已经回不去了![url=http://zs.leju.com/news/2017-06-06/17026277781646431549248.shtml]http://zs.leju.com/news/2017-06-06/17026277781646431549248.shtml[/url] [/quote]

真的回不去了。
多謝YMGK Ching 一直以來提供的報導,好有參考價值。

Richmond1 2017-6-13 04:47 PM

[quote]原帖由 [i]todayhomenet[/i] 於 2017-6-7 12:28 PM 發表 [url=http://finance.discuss.com.hk/redirect.php?goto=findpost&pid=462567343&ptid=26704985][img]http://finance.discuss.com.hk/images/common/back.gif[/img][/url]



我東區果間8000入市千呎屋,仲要賺返嚟。依家裝完修做緊迷你倉。所以揸到大橋起好先諗。。 [/quote]

Ching 住家做迷你倉報酬率好唔好?合法嗎?會唔會太麻煩。

P.S. 恭喜Ching,相信Ching 中山的投資回報不錯,因為你買親都係大單位。 :D 同我一樣,都係一直睇好東區!
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