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上官恩娜 2018-3-7 05:46 PM

香港金融歷史大事回顧

4#香港八佰伴破產的原因及啟示
5#回顧科網股熱潮
6#長江實業
7#恆地
8#董浩雲-東方海外
9#新鴻基地產
10#1973年股災
11#1981年香港股災
12#1987年香港股災
13#重溫1998金融風暴三個階段
14#2008年香港股災,匯豐供股,以及當時坊間的預言
15#香港銀行業
16#香港匯率制度
17#信和
18#新世界發展
19#希慎
21#華懋,置地
22#太古
23#香港電訊業發展
24#香港電視業發展
26#會德豐
27#麗新,南豐
28#鷹君上市,朗豪坊,萬國寶通廣場
29#合和
30#呂志和生涯
31#恆隆
32#佳寧集團詐騙案
33#[老千股]中國星(0326)自1996年起的供合拆情況,為甚麼會有老千股?
34#【領展邁紅底】揭領展成功之道 未來3大新業務能否再創奇迹?領匯去政府化 釋放價值
35#太古-貿易起家,太古船塢,太古貿易公司
36#太古-中資入股國泰,香港空運貨站,港機工程
37#太古-國泰上市,中資入股及吞併港龍,新機場爭霸戰
38#太古-國泰航空面對的競爭,投資物業
39#劉鑾雄狙擊生涯
40#騰訊
41#邵逸夫的“經濟帝國”
42#儲蓄保險真實大騙案,香港基金呃人
43#國際大鱷千億襲港 揭索羅斯狙擊財技
45#商業傳奇:新加坡淡馬錫公司
46#富麗華酒店 傅家香港傳奇
47#董建華的低調和堅韌
48#香港100大老千股
49#你知道大家樂和大快活,維他奶源自同一個家族嗎?
50#郭鶴年,嘉里集團,嘉里建設,嘉里物流,香格里拉酒店,南華早報
51#三星到底有多大?看“韩国三星共和国”的另一面
52,53#羅兆輝生涯
54#追蹤羅兆輝 行為古怪 呆滯度餘生
55#阿里巴巴
56#何鴻燊-澳門賭王傳奇一生
57#9次抵押家產,從帶水貨到順豐總裁
58#星光行落成後遲遲未有電話 霍英東無奈廉讓今升值百倍
59#養和醫院
60#30 億 養 和 王 國  百 歲 院 長 傳 奇
61#莎莎國際
62#卓悅控股
63#新世界收地兵團
64#新界「收地女王」每呎一千
65#新界王劉皇發
66#料發展商再加碼 發展元朗V-Zone地值錢
67#Cityline(購票通)
68#梁紹鴻剖白大鴻輝從1,000萬到 300億之路
69#私募尋寶 黑石全購泰昇
70#黃子欣 - 偉易達集團
71#愉景灣荒地變金礦 查濟民愛國發大達 香港興業
72#佑威清盤
73#泰林清盤
74#2010年樓價上升的原因
75#新世界中心回憶
76#蘋果速銷的困境與出路
77#半島酒店回憶
78#大昌地產
79#和记黄埔-基業早建
80#和记黄埔-華洋易手,發展黃埔
81#和记黄埔-收購港燈,進軍電訊,雄霸貨運,投資能源
82#和记黄埔-進軍海外
83#會德豐-海陸並進
84#會德豐-棄陸登舟,九倉爭奪
85#會德豐-再下一城,傳位後人,創建明天
86#會德豐-時代廣場,有線電視,現代貨箱,海外酒店,投資國內
87#王維基-城市電訊
88#李澤楷的投資人生
89#投資九年 帳面蝕百億 淡馬錫焗供渣打「溝貨」,銀行股慎防輸身家
90#楊 受 成-英皇
91#億京發展
92#香港股票史上升得最快的股票
93#看看Nokia如何照顧離職員工
94#麗星郵輪
95#共居時代 蓮牽月租入場7200元
96#貿易通
97#成衣轉戰壽司,爭鮮創辦人造就50億台幣營業額
98#萬科特種私有化 六億變百億
99#時倉迷你倉
100#葉氏化工
101#泰加保險
102#金朝陽集團
103#香港凱悅酒店傳奇 凱聯國際酒店
104#WhatsApp
105#靄華押業
106#奧思集團
107#為什麼德國不敢造假 東西一用就是100年?
108#利豐 馮國經
109#馬多夫騙局
110#葵涌廣場 回憶
111#八佰伴清盤賤賣 骨牌倒殃及池魚(上)
112#八佰伴清盤賤賣 骨牌倒殃及池魚(下)
113#營多撈麵
114#薛嘉麟 Neway
115#搶手先人「牌位」最貴13萬 圓玄學院一幅牆變1·4億
116#俊和兄弟 地盤手築情
117#有利建築 開模組化建築先河
118#李文正-力寶集團
119#中資發展商高價來香港買地,反應品牌效應價值
120#200元打本開雜貨舖創出三星萬億王國
121#現恆建築
122#信興集團
123#Samsung Galaxy最好賣!iPhone最賺錢因食水深?
124#鄭氏家族在玩財技方面,可說是高手級的
125#郑钟文 Colourmix Wanko
126#農場餐廳金融風暴破產 捲土重來
127#專業旅運高偉明 和而不同
128#高偉國 發掘未來之「升」
129#HTC回天乏術?它如何一步步從輝煌走向沒落
130#邱永漢點石成金有得解
131#新地風暴揭土地政策漏洞
132#三大快餐股 大快活
133#梁志漢售志成組新利控股
134#環球信貸王瑤
135#I-ONE,陳永基
137#敦煌酒樓
138#永義實業老千實錄
139#德爾斯
140#宜家家居
141#百變樓神"趙國雄談李嘉誠地産帝國賺錢機密
142#靠幾千蚊起步 GoGoVan駛上23億之路
143#霍建寧袋25億的代價
144#二少田北辰 創富歲月 堪稱糊塗
145#bossini羅氏針織家族起紛爭
146#幸福醫藥:幸福要走多步
147#東瀛遊  
148#街坊尋寶地 見證行業起伏 夜冷店湧現藥房執笠貨
149#香港100大老千股
150#老千股股價不斷向下炒
151#MPF全民種金
152#永安國際
153#陽光網絡
154#快速時裝的真正代價
155#工廈商場D2 place 免費變身月賺2千萬
156#耀才證券以策取勝
157#OK便利店母企撈過界 特許經營Zoff「爆紅」 3大因素贏盡眼球
159#義合控股
161#DHL鍾普洋
162#豐泰,萊坊
163#建榮地基
164#從加太賀的盛衰看香港日本料理的變遷
165#全球最貴白牌車公司,uber
166#黑貓宅急便
167#康泰 黃士心 進嚴謹立業 退逍遙做人
168#惠理創辦22年 資產增3888倍
170#葉文雄炒工廈身家逾二億
171#鱷魚恤
171#佐丹奴蘋果日報黎智英白手起家
173#承達歷史
174#聯合集團 股壇梟雄 李明治
175#揸廿億物業 通利家族引YAMAHA鋼琴
176#20年一遇 基金狙擊丹楓
177#中巴後繼無人 富貴無奈 帶唔落棺材
178#美麗華酒店傳奇
179#漢普頓酒店傳奇
180#工展會
181#傳奇過江龍豐隆 賣道亨勁賺三百億 小股東賺兩個開
183#華僑銀行每股125全購永亨
184#新昌營造
185#溫故知新-德昌電機
186#金源米業
187#裕記清盤
188#Bar Pacific上市
189#維他奶國際
190#九龍建業
192#三和建築 拓港澳地基工程
193#紅A
194#與CEO對話 阿信屋
195#平民股神 30 萬 變 1666 萬
196#新福港
197#一田莊偉忠
198#富邦收購港基銀行
199#Google厲害
199#創業板股份1/9停牌
200#雞蛋放在不同的籃子裡
201#「亞洲股神」東尼
203#小巴大王馬亞木
204#水之教堂
205#小老板紫菜
206#嘉民集團
207#一通
209#鋼鐵大王鄭翼之
210#波羅的海航運指數
211#「撈底王」李和聲 大爆金融秘史
212#寬頻街霸捱八年苦賺百萬創業
213#揭開《無印良品》優秀管理之秘密
215#聯旺翠如BB變百億公主!!
216#
217#倫志炎,投資四百物業億萬包租公曝光
218#大學生「識條鐵」20歲做外判商
219#美女股神王雅媛
220#地基股悶聲發大財
221#e租寶融資網被封
222#甄韋喬 利興控股
223#私家醫院大有錢途
224#彩豐行
225#八十年代工廈變形記
227#亞洲貨櫃物流中心
228#巨廈 城中之城
229#回到觀塘工業時
230#活化工廈政策
231#鐵路上蓋的石屎蛋糕
232#工業區始祖
232#曾經一天淨賺5億日圓的大老闆,要在大螢幕痛哭懺悔
233#扒王VS板長壽司 鄭威濤
235#陳振聰爭產,終成魔入獄
236#嘉道理 愛港的異族人
237#商場醫生 沈永年
238#白花油王子顏福偉
239#郭台銘寫給員工的一封信
240#葵涌工業大廈變天
241#每十港人有一個百萬富翁
242#1991年10月9日: 大快活(0052)上市
243#龍津美食店年賺千萬
244#工廈商場D2 place
245#大福行夜冷
246#天水圍發展史的謎團
247#自立國
248#賺兩億跑贏同業大快活豪派一元
249#港KOL收費貴 一個po動輒過萬
250#三星逐步撤陸廠 越南成新的「世界工廠」
251#新城市廣場
252#20萬建造業工友獲加薪
253#阿信屋爆煲懸崖
255#街坊股神 一注扑中 股價升一百六十倍
256#HTC如何走向沒落
257#200元打本開雜貨舖創出三星萬億王國
258#王健林:別怕你的員工賺錢!
259#貧窮並不可恥
260#35億身家、兆峰陶瓷破產到翻生!
261#委內瑞拉經濟崩潰
262#陳國民 德國寶
263#獅城再開發新市鎮 無車之城
264#東芝「殞落」
265#乜都有得劏 師奶「劏」田賺千萬
266#香港車屋
267#農地1劏80拆售 鬥建離地貨櫃屋
268#80萬元做地主 養生投資兼得
269#月租 $3000起 太空艙
270#料發展商再加碼 發展元朗V-Zone地值錢
271#貨櫃屋邨
272#為什麼德國不敢造假 東西一用就是100年?
273#車保市場
274#叙福樓 牛角
275#新舖最快半年回本 揭海底撈年賺10億之謎
277#龍傑智能卡
278#死場:海濱廣場
279#CDA新市鎮開發
280#天橋之城 荃灣
281#H&M 及Zara 成Fast fashion 皇者 Uniqlo 能趕上嗎?
282#利豐,思捷,高位瀉剩13%
283#凍肉大王 佳寶
284#Lalamove
285#新加坡城市規劃
286#荃灣工廈升值百倍
287#珍寶王國
288#龍豐藥房
289#元朗奶粉批發城
291#玩具大王蔡志明
292#A380 陷銷售危機
293#集體官契21萬地段
294#Classic Army槍癡開槍廠 BB彈變銀彈
295#美國巧合撞破核祕密 中共為何偷核技術
296#美國是如何用幾億美元掏空蘇聯27萬億美元
298#電腦大王王安
299#華為中國最強民企打拼30年締傳奇
300#與華為三分天下 失落十年的諾基亞與愛立信
301#魚販變地產商 劏舗祖師爺買新文華中心落訂$100
302#灣仔碼頭臧健和的水餃王國
303#五星級酒店挖角風雲
304#廠佬搞「創科」1萬變34萬
305#私營「越嚟越好搵」 轉投私院隨時變「月球醫生」
306#希爾頓酒店
307#小子沈慧林創手錶傳奇 香港陀飛輪反攻瑞士
308#十一年前奪下Iron Man Figure版權,Hot Toys
309#寶福山老闆「殯儀大亨」馮成
312#特朗普農業補貼救亡? 七十年「芝士災難」的教訓
313#雙方分歧、王牌一文看清 特朗普有一大弱點
315#【美元霸權】金融獨裁者是如何鍊成
317#10億元市場利潤低 學生飯盒難啃有因
319#面積24年增長近一倍 誰讓棕地無止境蔓延?
320#華御結迎「收成期」 豪言每周開一分店 3大「秘方」贏港人歡心
322#mobile home移动房屋
323#海洋公園
324#保安或成最吃香行業

[[i] 本帖最後由 上官恩娜 於 2020-2-13 01:41 AM 編輯 [/i]]

_offkey 2018-3-7 05:47 PM

沒李小加成為肛交CEO?  沒同股不同權:smile_41:

大家樂合伙人 2018-3-7 05:48 PM

46700 points

上官恩娜 2018-3-7 05:51 PM

香港八佰伴破產的原因及啟示
[img]https://scontent.fhkg1-1.fna.fbcdn.net/v/t1.0-9/63212_297645253696591_1258424596_n.jpg?_nc_cat=102&oh=209ede24fe5864216e6052afa593b4d7&oe=5C1AA4BD[/img]
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2001年11月,在一片追討欠款聲中,八佰伴百貨(香港)有限公司終於宣告清盤,其香港、澳門的十間分店即刻關門停業。這是近年來香港日資百貨破產的最大一家集團公司。這一消息似重磅炸彈,在連續遭受亞洲貨幣風波影響一下的香港市場產生了震撼。兩千一百名員工的安置、八佰伴倒閉對香港百貨業的衝擊等問題,頓時成為社會各界關注的焦點。八十年代中期,和田一夫攜十幾億港元來香港創業,將日資大型百貨公司的經營概念引進香港,迅速建立起百貨業王國,在香港百貨、零售市場曾刮起一陣旋風。然而,市場的變化,又戲劇性地將其深深地拋人浪底。八佰伴由盛到衰的演變過程,或許可以揭示出一些教訓!令百貨零售業引以為戒。

一、雜貨店起家建百貨業王國 創立八佰伴百貨的和田一夫,他歷經滄桑而盛極一時。三十年前,和田只是日本靜崗鄉邦以賣菜為主的八佰伴雜貨店老闆,“八佰”之意正是菜檔。和田一夫本著“本來就是從零起步,至多重新回到零的起跑線上”的處世理念,展開他的世界之夢。 六十年代的日本,已出現了全國性的大型超市連鎖店,當時只有六、七間雜貨鋪的八佰伴備受威脅。和田一夫為避開本上同業間的競爭,去海外逐步實施他的雄才大略。1972年在巴西開設第一間海外分店,之後又相繼打入新加坡、美國市場。1983年八佰伴終成日本上市公司。1984年,日本八佰伴進軍香港,以鋪祖的形式在衛星城市沙田開設了首間八佰伴百貨公司,鋪面面積約16084平方米;稍後在1987年12月,於屯門廣場開設了貨場面積約22197平方米的第二間分店;1989年9月在港集資6730萬元,用於黃埔花園開張的第三間分店;其後,八佰伴香港以急速的步伐擴張,在91、92兩年間,共增設四間分店,分別位於荃灣、元朗、藍田及澳門,涉及貨場面積達45-87O多平方米;在94、95年間,將軍澳店、天水圍店及馬鞍山店的開張,使分店總數增至十間。這種似選擇新市鎮為經營基地,瞄準香港新冒起的中產階級,並以新式的管理和齊備的貨品為主導思想的經營策略,使八佰伴在短短的時間內成為香港百貨業的新貴,更是新市鎮大型商場的主力。 當時的八佰伴置身香港,放眼全球,豪氣萬千。1990年,和田一夫攜著11.5億港幣將八佰伴總部移師香港,意氣風發,揮斥方遒。他在最得意之時以當時市場的最高價,買下豐銀行大班在山頂的別墅“天比高”,此事曾令香港商界譁然。 在八佰伴龐大的世界戰略中,自然少不了發展中國內地業務一環。八佰伴先於95年在北京開設百貨公司,然後又將業務擴展到上海,其中包括上海第一百貨商店及上海新世紀商廈等多個項目,投資總額高達2.28億美元。隨後,又在無錫興辦了“無錫新世紀”購物中心,投資額達7700萬美元。和田進軍香港之初曾發下誓言,當“九七”回歸中國時,八佰伴的總部也要移到中國。屆時,八佰伴全球銷售額可達550億港元。2005年時,八佰伴在中國的銷售網將擴展至1000間。 急劇的商業擴張,使八佰伴在近十年中成為亞洲頭號日本海外企業,八佰伴百貨超級場遍佈日本、巴西、美國、新加坡、香港、馬來西亞、汶萊和中國大陸。北京流行歌手艾敬在其九十年代初的歌曲中曾唱到:“1997到香港八佰伴購物”,八佰伴百貨已成為當地文化的一部分。據某場調查顯示,在1000個被訪者中,有76%的人曾於八佰伴購物,這一數字居被調查的包括吉之島、永安和崇光在內的其他百貨商店之首。 然而,當經營者陶醉在“百貨業王國”的美夢中時,卻忽略了擴張過度對八佰伴將來發展所種下的禍根。

二、八佰伴倒閉的主要原因 香港的日資或港、回合資的六百貨公司,其經營手法大同小異,一般都是沿襲日本本土的經營方法,但由於經營者的個人性格、作風以及對本港市場及整個經濟發展前景的看法不同,在行政管理和經營策略方面有所區別。八佰伴破產,正值亞洲國家地區受金融風暴衝擊,經濟向下調整時期,雖然有種種外部不利因素導致八佰伴經營的失敗,然而,主要的原因卻是管理層脫離實際的擴展雄心,將八佰伴推向了不歸路。導致八佰伴倒閉的原因,大致有下述幾點:

1、擴張過速、銀根緊礎、缺乏銀行做後盾支持 八百伴百發倒閉的原因是八佰伴投資策略失誤,擴展太快。在舊店未上軌道前便大力擴張新分店,以致債臺高築。近因是日本八佰伴破產後,供應商紛紛登門討債,錢不到不供貨,結果令銀根本已緊絀的香港八佰伴更加捉襟見肘,資不抵債立現,產生雪崩效應。根據香港八佰伴的年報資料,在88年八佰伴,應付貿易欠帳只有300多萬元,相等於營業額不足1%。但到今年三月底,八佰伴拖欠的應付貿易帳,已增至近5.5億港元,相等於營業額的13.5%,總負債更高達10.24億港元,接近十間分店的總資產。 八佰伴百貨急速擴展的惡果十分明顯。據會計界人士估計,開設一間像八佰伴這樣大規模的百貨店,單是裝修費少說也要四、五千萬元,回本期至少要五年。91年八佰伴盈利處於高峰期,有近5700萬元的純利。往後四年,八佰伴開了7間分店,盈利急速滑落。自95年起,八佰伴更出現大幅虧損,累計虧損3.16億港元。八佰伴不斷將資金投入新分店的開設,戰線拉得過長,令整體開支不斷增加,存貨數量亦不斷提高。在資金流入無法應付開支的情況下,八佰伴惟有不斷向銀行借貸及延遲向供應商還款,利息開支也因此日益加重。另外,在業務擴張過程中,八佰伴缺乏同銀行的緊密合作,不聽取銀行界的忠告,致使公司出現資金困難時,沒有銀行做後盾支持,最後在資金無法周轉的情況下,迫使八佰伴百貨不得不宣佈清盤。

2、 未有自置物業、租金急升、負擔沉重 未購置物業,租金逐年大幅調升,是八佰伴倒閉的另一死因。八佰伴自打入香港場以來,一直以銷租的形式經營,未有購置鋪面物業。當按價和租金不斷上漲,八佰伴的負擔日益加重。84年八佰伴進軍香港時,正值中、英談判,按市陷入低潮。新鴻基地產在沙田興建新城廣場後,為了帶旺這片地產市場,新鴻基曾和八佰伴簽了一項為期十年的低租約,將新城廣場四層共十余萬平方尺的鋪位租予八佰伴,每尺租金不到10元。但十年租期一滿,發展商就大幅加價逾六倍,逼迫八佰伴將四層樓面縮減至兩層,使銷售一直很旺的店鋪利潤受到影響。97年度,八佰伴單是租金開支就已達4.6億港元,相當於總營業額的11%。

3、經營策略未能順應市場變化做出調整 八佰伴擴張過急,本足以致命,而經營策略的失誤,又加速了它的清盤。八佰伴的投資策略是針對大型屋村,像其他日資百貨公司一樣,追求商場大型化,以琳琅滿目、多姿多來的中高級商品來吸引客源。這一策略在十幾年前非常成功。當時中國剛剛開始改革開放,香港得益於內地經濟高速增長,市民收入顯著增加,八佰伴百發初期的貨品80%來自日本, 20%就地採購,經營頗為成功。但時過境遷,進入九十年代,香港樓價急開,租金暴漲,百貨業的經營環境已大為改變,商場面積越大,租金開支越巨,雇請的員工就越多。而且並不是所有陳列出來的商品都暢銷,其中不少是流轉速度極慢的商品,既占壓資金,又欠缺效益。同時,百貨業經營有其自身的規律,不像其他行業,投資以後很快可以得到回報。據瞭解,百貨業從開店到站穩腳開始盈利最少需要六年的週期。八佰伴經營者則忽視這一市場規律,機械地奉行原先的發展模式,盲目地擴充店鋪數量,開完一間又一間。由於許多新開的店鋪缺少客源,幾年內根本不可能盈利,泥走越陷越深。

4、投資策略脫離實際,缺乏科學性 在投資策略上,很多店鋪選點缺乏科學性,脫離當地環境,盲目發展。新市鎮人口一般較老鎮少,又缺少流動人口,因此購買力相對較低,眼難支持大型商店。八佰伴在不足十幾萬人口的馬鞍山新市鎮開了!司16萬尺的大商場,銷售額做不上去,從開業到關門一直虧損。據華潤百貨介紹,百貨店選點要遵循客觀規律,人口在30至40萬以上,有發展前景的新市鎮頂多可以開間二至三萬尺的中小型商場,如果是沒有什麼發展前景的老市鎮則不具備開大型百貨商店的條件。另外,九十年代以來香港不斷上漲的高租金、高地價、高工資,已經在客觀上規限了不可能在收入較低的新市鎮經營大面積的商場,八佰伴卻沒有做出及時的應變。

5、市場定位模糊,缺乏吸引力 在商品經營上八佰伴的市場定位模糊,經營方式上百貨不像百貨,超市不像超市,也不如其他日資百貨吉之島、崇光市場定位明確。過去日資百貨大多走的是中高檔路線,而八佰伴後期的商品定位卻在低檔貨上,80%的貨品在香港或中國內地採購,由於經營費用關係,許多商品價格偏貴,沒有競爭力。作為日資百貨經營的商品沒有自己的特點,忽略了國際品味,因而缺乏一定的吸引力。

6、缺少管理人才、經營管理失調 缺乏中層管理人才,內部管理混亂,與外部擴展戰略脫節,也是八佰伴破產的致命內傷。八佰伴經營者只注重外部的擴張速度,搶佔銷售網站,卻缺乏中層人才跟進管理。內部管理混亂,造成許多弊端。據介紹,八佰伴總部在沙田租用的寫字樓從租用到關門的五、六年的時間內,有三分之一的地方一直空置,無人過問。

在租金十分昂貴的香港,對其他公司來說,這是不可能出現、也不應該出現的。另外,由於缺乏管理人才,內部許多環節管理失調,導致採購的商品價格高,缺乏競爭力。 整個八佰伴集團結構龐大,屬於家族武經營,經營決策上往往高度集中在一人。這種陳舊而缺乏科學活力的經營管理方式,與現代化、大規模百貨業發展的要求極不適應。日本輿論界曾指出,八佰伴破產是過於追求浪漫的壟斷經營者的專橫經營方式。

三、八佰伴倒閉的啟示 八佰伴經營的興衰為香港百貨業提供了很多有益的啟示:

1、經營百貨零售業應有一定的自置物業 在香港經營百發零售業,尤其是較大型的百貨公司應有自置物業,這樣可以保證業務長遠穩定的發展,樹立整體形象,創造長期效益。據一些經營零售生意的人說,現在做生意除非有自登店鋪才能連續做下去。否則,十有八九挨過第一個租期後就要放手,很少有人能挨過第二個租期。恒生銀行創業之初就曾提出,所有物業一定要自置,這樣才能保障穩定的收入,保證擴大發展。現在,恒生每年6至8億的利潤中,有一多半是來自物業的收入。同樣,裕華國街也因有自置的物業經營,在目前零售場遇到蕭條的情況下,不為所動,坦然自若。

2、資產經營和零懂經營應緊密結合,共同發展 近年來,不少香港大的地產商紛紛涉足零售業,也都是看到了這塊的利潤。他們經營地產業一般是和店鋪經營結合起來進行,希望零售業帶旺地產業。例如,長實在發展許多物業時,就已經為自己的百佳超市預留了地方。 有的物業在出租低層商鋪時,租金很低,但要求是非名牌店不粗,借此抬高物業的檔次,提高寫字樓的租金水準。同時,由於物業、零售經營互相補充,可以保證兩大塊營業利潤都有增長。

3、 維持現有市場定位,根據市場變化及時調整經營策略 零售業應立足現有的市場定位層次,靈活經營,穩紮穩打,積極進取。調整經營策略,降低經營成本,控制存貨量,增加適銷品種,注意資金回籠速度。如果能夠做到這些,企業就可以在激烈的市場競爭中立於不敗。

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[[i] 本帖最後由 上官恩娜 於 2018-10-1 11:34 PM 編輯 [/i]]

神聖基督耶和華 2018-3-7 05:54 PM

你好:loveliness:

上官恩娜 2018-3-7 06:00 PM

互聯網泡沫(又稱科網泡沫或dot-com泡沫)是指由1995年至2001年間與資訊科技及互聯網相關的投機泡沫事件。在歐美、亞洲多個股票市場中,互聯網及資訊科技相關企業的股價高速上升,在2000年3月10日納斯達克指數觸及5132.52的最高點時達到頂峰。在此期間,西方國家的投機者看到了互聯網板塊及相關領域的快速增長,紛紛向此一方面投機。這一時期的標誌是通常被稱為「.com」的互聯網公司不斷成立。股價的飆升和買家炒作的結合,以及風險投資的廣泛利用,為這些企業摒棄標準的商業模式創造了溫床。它們突破傳統模式的底線,轉而關注於如何增加市場份額,但大部分最終都投資失敗收場。

泡沫出現前:
1994年,Mosaic瀏覽器及全球資訊網的出現,令互聯網開始引起公眾注意。1996年,對大部份美國的上市公司而言,一個公開的網站已成為必需品。初期人們只看見互聯網具有免費出版及即時世界性資訊等特性,但逐漸人們開始適應了網上的雙向通訊,並開啟了以互聯網為媒介的直接商務(電子商務)及全球性的即時群組通訊。這些概念迷住了不少年輕的人才,他們認為這種以互聯網為基礎的新商業模式將會興起,並期望成為首批以新模式賺到錢的人。
這種可以低價在短時間接觸世界各地數以百萬計人士、向他們銷售及通訊的技術,令傳統商業信條包括廣告業、郵購銷售、顧客關係管理等因而改變。互聯網成為一種新的最佳媒介,它可以即時把買家與賣家、宣傳商與顧客以低成本聯繫起來。互聯網帶來了各種在數年前仍然不可能的新商業模式,並引來風險基金的投資。
在泡沫形成的初期,3個主要科技行業因此而得益,包括互聯網網絡基建(如WorldCom),互聯網工具軟件(如Netscape,1995年12月首次公開招股),及入門網站(如雅虎,1996年4月首次公開招股)

泡沫的滋長:
風投家目睹了互聯網公司股價的創紀錄上漲,故而出手更快,不再像往常一般地謹小慎微,選擇讓很多競爭者進入,再由市場決定勝出者來降低風險。1998-99年的低利率,幫助了啟動資金總額的增長。在這些企業家中,大部分缺乏切實可行的計劃和管理能力,卻由於新穎的「DOT COM」概念,仍能將創意出售給投資者。
一個規範的「DOT COM」商業模式依賴於持續的網絡效應,以長期淨虧損經營來獲得市場份額為代價。公司期望能建立足夠的品牌意識,以便收穫以後的服務的盈利率。「快速變大」的口號詮釋了這一策略。在虧損期間,公司依賴於風險資本,尤其是首發股票(所募集的資金)來支付開銷。 這些股票的新奇性,加上公司難以估價,把許多股票推上了令人瞠目結舌的高度,並令公司的原始控股股東紙面富貴。
從歷史上看, 網絡經濟的繁榮可被視為類似於其它技術的繁榮——包括1840年代的鐵路,1920年代的汽車和收音機,1950年代的電晶體,1960年代的分時共享計算機,以及1980年代早期的家用電腦和生物技術。

股價騰飛:
在金融市場里,股市泡沫是指某一特定行業的股票價格自我持續上升或急速發展。僅當股價崩盤時該術語方可被明確使用。泡沫在投機者注意到股價的快速增長時應預期其會進一步上升而買入,而不是因為其被低估。很多公司因此被嚴重高估了。當泡沫破了時,股價急速下挫, 許多企業因此破產。
.com模型有天生的缺陷:大量公司在相同的領域均有着相同的商業計劃,就是通過網絡效應來壟斷,很顯然,即便計劃再好,每一板塊的勝出者都只會有一個,因此大部分有着相同商業計劃的公司將會失敗。實際上,許多板塊甚至連支持一家獨大的能力都沒有。
儘管如此,一小部分公司的創始人在.com股市泡沫的初期公司上市是還是獲得了巨大的財富。這些早期的成功使得泡沫更加活躍,繁榮期吸引了大量前所未有的個人投資,媒體報道了人們甚至辭掉工作專職炒股的現象

揮霍無度:
據.com理論,互聯網公司的生存依賴於盡快地擴展客戶群,即便這會產生巨量年損。「變大或者失去」乃今日之智慧[8]。在市場高度繁榮的情況下,是有可能讓有前途的網絡公司進行股票 IPO(首次公開發行股票)來大幅圈錢的,甚至即使它從未盈利過-或者在某些情況下甚至還沒有任何收入。在那樣的情形之下,公司的壽命是靠燃燒率來衡量的:那就是,一個既不盈利的又缺乏可行的商業模式的公司,揮霍完資產的時間。
提高公眾意識的行動是網絡公司尋求擴大客戶群的途徑之一。包括電視廣告,平面廣告以及以專業易於賽事為目標。許多網絡公司給自己起了個象聲的毫無意義的名字(比如Yahoo!),希望給人留下深刻印象,而不會輕易與競爭對手混淆。2000年1月17日舉行的第三十四屆超級盃,吸引了17家網絡公司的贊助,每家為30秒鐘廣告支付了200多萬美元。與此形成鮮明對比的是2001年1月35屆超級盃舉行期間,僅有3家網絡公司購買了廣告。 而在2000年4月15日,一家CBS支持的網站iWon.com在CBS一檔半小時的,黃金時段播出的節目中,就送給了一位幸運的參賽者1000萬美元。
毫不奇怪的是, 「利潤增長」的心態以及「新經濟」西方不敗的氛圍,使得部分公司內部開銷大手大腳,比如精心訂製商業設施,為員工提供豪華假期等等。支付給高管和員工的是股票期權而非現金,在公司IPO的時候馬上就變成了百萬富翁;而許多人又把他們的新財富投資到更多的網絡公司上面。
美國所有的城市都在建造網絡化的辦公場所以吸引互聯網企業家,紛紛謀求成為「下一個硅谷」。通信供應商,由於相信未來經濟將需要無處不在的寬帶連接,債台高築地購進高速設備、建設光纖線路以優化網絡。生產網絡設備的公司,比如思科,從中獲利頗豐。
類似地,在歐洲,像德國、意大利及英國等國的移動運營商花費了大量現金來購買3G牌照,導致負債纍纍。投資遠遠超過了其當前和預測的現金流,卻直到2001-2002年間才公開承認。由於IT產業高度關聯的自然屬性,這迅速導致了依賴運營商合同的小公司的問題產生。

泡沫消退:
在2000年3月,以技術股為主的NASDAQ(納斯達克綜合指數)攀升到5048,網絡經濟泡沫達到最高點[9]。1999年至2000早期,利率被美聯儲提高了6次,出軌的經濟開始失去了速度。網絡經濟泡沫於3月10日開始破裂,該日NASDAQ綜合指數到達了5048.62(當天曾達到過5132.52),比僅僅一年前的數翻了一番還多。NASDAQ 此後開始小幅下跌,市場分析師們卻說這僅僅是股市做一下修正而已。股指反轉及隨後的熊市來臨有可能是因聯邦政府訴微軟案的審理觸發的。審理宣布微軟為壟斷的結果,在正式公布的4月3日的幾星期前就開始為外界所廣泛猜測。
導致NASDAQ和所有網絡公司崩潰的可能原因之一,是大量對高科技股的領頭羊如思科、微軟、戴爾等數十億美元的賣單碰巧同時在3月10號周末之後的第一個交易日(星期一)早晨出現。賣出的結果導致NASDAQ3月13日一開盤就從5038跌到4879,整整跌了4個百分點-全年「盤前(pre- market)」拋售最大的百分比。
3月13日星期一的大規模的初始批量賣單的處理引發了拋售的連鎖反應-投資者、基金和機構紛紛開始清盤。僅僅6天時間,NASDAQ就損失了將近9個點,從3月10日的5050掉到了3月15日的4580。
另一原因有可能是為了應對Y2K問題而加劇了企業的支出。一旦新年安然度過,企業會發現所有的設備他們只需要一段時間,之後開支就迅速下降了。這與美國股市有着很強的相關性。道瓊斯指數在2000年1月14日收報11722.98點峰值,盤中一度到達了11750.28點[10],理論峰值到達 11908.50[11]。而標準普爾500指數在2000年3月24日收於1527.46點,盤中峰值1553.11點[12];更為顯著的是,英國的富時100指數在1999年的最後一個交易日抵達6950.60的最高值。之後在好幾個行業開始進行凍結招聘、裁員甚至合併,尤其是互聯網板塊。
泡沫破裂也有可能與1999年聖誕期間互聯網零售商的不佳業績有關。這是「變大優先」的互聯網戰略對大部分企業是錯誤的的第一個明確和公開的證據。零售商的業績在3月份上市公司進行年報和季報時被公諸於眾。
到了2001年,泡沫全速消退。大多數網絡公司在把風投資金燒光後停止了交易,許多甚至還沒有盈利過。投資者經常戲稱這些失敗的網絡公司為「.炸彈(.Boombs)」或「.堆肥(.compost)」。

餘波:
2000年1月11日,科網投資者喜愛的撥接上網供應商先鋒AOL,收購世界最大的媒體公司時代華納[13]。在兩年內,由於意見不合,兩位促成收購的行政總裁先後離任,2003年10月,AOL時代華納把其名字的「AOL」除去。這宗具代表性的收購,證明以新經濟挑戰舊經濟的結果,是舊經濟體仍可繼續生存下去,而當初的樂觀則逐漸消失,分析員則重新以傳統商業思考方式判斷。
多間通訊公司因擴張計劃而造成高額的負債,需把其資產變賣甚至宣佈清盤。當中最大規模的WorldCom則被發現以會計方式誇大其利潤以10億美元計。事件揭發後,其股票價格大跌,短短數日後需申請破產清盤,並成為美國歷史上最大的清盤案。其他例子有NorthPoint Communications、Global Crossing、JDS Uniphase、XO Communications及Covad Communications。市場對高速密集網絡的需求最終沒有實現,部份更成為所謂的暗纖(即諷為不會發光的光纖)。分析員估計在未來數十年,仍只有少量的暗纖會復燃。
dot-com公司一間接一間的耗盡資金,並被收購或清盤,域名則被原舊經濟的競爭對手或域名投資者購入。部份公司則被控不誠實誤用股東的資金,美國證券交易委員會對大型投資機構包括花旗集團及美林罰款數百萬美元,以懲罰它們誤導投資者。支援性行業如廣告及運輸業亦需縮減其營運規模,以面對下跌的需求。只有少部份dot-com公司,如Amazon.com及eBay在最後生存下來。
網絡經濟泡沫的崩潰在2000年3月到2002年10月間抹去了IT業界約5萬億美元的市值[14] 。然而最近的研究表明,約有50%的網絡公司活過了2004年,這反映了兩個事實:一是公共財富的毀滅不盡然會導致公司關閉,二是網絡經濟的大部分參與者都只各佔國家經濟總體的小部分,整體可躲過金融市場風暴的衝擊。
不過失業的技術專家,如程序設計員,卻灌入了飽和的就業市場。在美國國際外包和最近允許增加技能簽證「客座工人」(近來大量IT業的國際受聘者為印度籍人士),如美國H-1B簽證計劃使得就業形勢進一步惡化[15].。 大學裡參與電腦資訊相關的學位課程的新生數出現明顯下降,失業者普遍重新回到學校成為會計師或律師。
有人認為,網絡經濟泡沫的破裂促成了美國2008房地產泡沫產生的原因。耶魯大學的經濟學家羅伯特.希勒2005年說:「一旦股市下跌,房地產就成為股市釋放的投機熱潮的主要出口。還有什麼地方可以讓冒險的投機者運用他們新吸收的高階人才?大房子所展現的實利主義也已成為自尊心受挫的失望的股票投資者的奴隸。這些天來,整個國家在痴迷程度上唯一與對房地產的痴迷度相同的東西只有撲克牌。」

著名dot-com公司列表:
瀛海威:破產
Amazon.com(亞馬遜)

提及電訊盈科,相信不少小股東現在都欲哭無淚,不過,當年科網股熱潮時,李澤楷以至整個科網板塊,皆為投資者帶來無限憧憬及希望。
整個科網熱潮,後來稱為「dotcom泡沫」,可說是從1995年開始。當年互聯網開始興起,一時間,很多企業家,尤其是年輕人才,都看中這個新的商業模式,在網絡上大展拳腳。
而不少科技公司,如Netscape、Yahoo、WorldCom等,都受到投資者熱捧,股價創出一浪又一浪的新高,「美國在線」(AOL)以及「時代華納」(Time Warner)的「世紀婚禮」,更加將熱潮推上頂峰。納斯達克指數就曾經於2000年3月14日,創下5,132點的歷史高位,跟現在1,600點水平相比,實在相差甚遠。
這一股科網熱潮,當年也席捲港股,最有代表性的,莫過於李氏父子旗下的tom.com,以及「盈動」鯨吞「香港電訊」事件。
2000年2月,李嘉誠將tom.com上市,這間連本身業務,甚至是網站,都仍在完善中的公司,竟然憑著.com概念,受到股民熱烈追捧。在截止申請當日,足足收到五十萬份表格,上市之後,股價更一度狂飆七倍多。
至於李嘉誠次子李澤楷,也趁著科網熱潮,成功以名不經傳的盈科數碼動力,鯨吞香港電訊。他憑著管理層的知名度、股民對科網概念的熱衷,以及向銀行借得巨額資金的機會,成功收購香港電訊,股價更由99年的$0.3水平,上升到2000年2月時的$28,升幅達到96倍。
不過,過份被高估的股價所形成的泡沫,始終會有爆破的一日。隨著納斯達克指數見頂並倒頭下跌、網絡公司業績倒退,科網泡沫於2000年3月開始爆破,恆指也由當時萬八點的歷史新高回落,一眾科網股股價大跌八、九成。難怪現在不少股民提到電盈和科網股,都馬上「耍手擰頭」,大叫害怕了。
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上官恩娜 2018-3-7 06:27 PM

李嘉誠創辦長江實業,祖籍廣東潮安,1928年在家鄉出生,11歲時因日寇侵華,隨父母
舉家南遷香港,15歲時因父親病逝被迫輟學外出謀生,很快成為出色的推銷員。1950
年,李嘉誠以5萬元創辦長江塑膠廠。「長江」的取名,以李氏的解釋,是「長江不擇
細流,才能納百川歸大海」。50年代末,李嘉誠因經營有方,成為香港有名的「塑膠花
大王」。

李嘉誠早在1958年已開始看到香港地產業前景,當年他在港島北角購地興建了一幢12層
高的工業大廈度,命名為長江大廈,作為進軍地產業的第一步。此後,李嘉誠將製造業
賺取的利潤陸續投入地產,相繼此角、柴灣、新界元朗等地區與建工業大廈,規模愈來
愈大。當時,投資房地產者大多以「孖展」(Margin)的方式進行,花錢購地只付30%現
金,其餘70%向銀行借貸,風險頗大,地價一下跌就支撐不下去。然而,李嘉誠持有充
裕資金,既不用向銀行借貸,亦可從容發展、趁低吸納。60年代中期,香港先後爆發銀
行危機和政治騷動,地產市道陷入空前低潮。李嘉誠看準香港地產業的無限量前景,並
不為一時的調整而憂慮,反而利用這千載一時良機,大量吸納被賤價拋售物業,一舉奠
定日後在地產界大展鴻圖的基礎。

70年代初,李嘉誠決定全力發展地產,他於1971年6月創辦長江地產有限公司,1972年
改名為長江實業(集團)有限公司,將投資重點轉移到房地業。當時,正值香港股市進
入大牛市時期,李嘉誠把良機,及時將長實上市。長實法定股本為2億元,實收資本
8,400萬元,分4,200萬股,每股面值2元,以每股3元價格公開發售1,050萬股新股,集
資3,150萬元。1972年11月1日,長賓正式在香港掛牌上市。當時,長實的規模和實力均
顯不足,只有35萬方呎出租樓宇,且大半是工業大廈,每年租金收入僅390萬元;此外
有7個地盤在興建中,其中4個地盤為全資擁有。長實上市時預期年度利潤為1,250萬
元,但由於期間地價、樓價大幅上升,長實在上市後第一個年度獲利4,370萬元,相當
於預算利潤的3.5倍。

長江實業自1972年11月1日在香港上市後,即利用股市進入大牛市、股價上升的時機大
量發行新股集資。1973年,長實就公開發售新股5次,總數達3,168萬股,用以收購地產
物業,以及泰偉、都城地產等公司的股權。其中,1973年12月,長實以每股6.30元價格
(比上市時每股3元上升逾一倍),登行新股1,700萬股,集資逾1億元收購都城地產其
餘50%股權,即以1700萬股新股換取皇后大道中勵精大廈利德輔道中環球大廈,使每年
租金收入增加八、九百萬元。1975至1983年間,長實又先後公開發售新股8次,總數達
32,072萬股,相當於公司上市時總發行股數的7.6倍,藉以籌集大量資金去收購地產物
業或公司股權。其中,1981年1月,長實透過發行新股664.64萬股,就取得利興發展
39.3%股權。透過連串供股、發行新股,長實的資產規摸迅速壯大。1972年11月長實剛
上市時,市值僅約1.26億元,但到1981年底,市值已增加到78.77億元,在香港股市中
成為僅次於置地的第二大地產公司。

長實上市後即利用發行新股作為工具大規模集資,並趁地產低潮大量購入地皮物業,先
後購入及興建軒尼詩道8幢舊樓、皇后大道中聯成大廈一半權益、觀塘中匯大廈、皇后
大道中勵精大廈和德輔道中環球大廈等。1974年,長實與加拿大帝國商業銀行合作,組
成加拿大怡東財務公司,第一次將外資引入香港按揭市場。同年,長江實業向李冠春和
馮平山家族旗下的華人置業購入位於中區畢打街的華人行,並與匯豐銀行合作重建華人
行,作為集團的總部所在地。這時,長實的實力已深受匯豐銀行、加拿大帝國商業銀行
的重視。

1975平,長實趁香港經濟不景、地產市道低迷再次作重要擴展。當年它以8,500萬元的
低價,向太古地產購入北角寶馬山道賽西湖地盤。賽西湖佔地86.4萬方呎,長實在該地
盤興建925個1,260至1,640方呎的大型住宅單位以及商場、停車庫等,總樓宇建築面積
達132萬方呎,平均每方呎地價成本僅為64元,十分便宜。1977年長實趁地產市道轉旺
將賽西湖大廈推出發售,每方呎樓面售價達279至344元,長實及加拿大帝國商業銀行共
賺得毛利1.3億元。此次成功,奠定了長實以後一連串成功的發展機會。

1977年,長實的聲譽達到高峰。同年1月地鐵公司宣佈在地鐵中環站和金鐘站上蓋物業
發展權接受招標競投。由於兩地段均處於香港中區最繁華地區,競投激烈,參加投標的
財團多達30多個,其中又以老牌英資地產公司置地的奪標呼聲最高。長實針對地鐵公司
債務高企、急需現金回流的困難,提出了一個極其吸引力的方案,將上蓋物業完工時間
與地鐵通車日子配合。結果在眾多財團中突圍而出,擊欺置地,奪得地鐵中環、金鐘站
上蓋物業發展權。消息傳出,香港輿論為之轟動,此舉被譽為長實「擴張發展之重要里
程碑」,是「華資地產界的光輝」。

1978年5月,地鐵中環站上蓋物業環球大廈開售,總值達5.9億元的物業在8小時內全部
售罄。同年8月,地鐵金鐘站上蓋物業海富中心開始售賣,首日成交額逾九成。兩項交
易均破香港地產紀錄。是役,長實不僅賺取厚利,而且聲名鵲起。它在香港地產界的崇
高地位,被正式確認。當時,資深的股評家已經預測,長實的實力有可能超過置地。

這一時期,長江實業還利用其享有的聲譽及擁有的雄厚資金,與一些「有地無錢」的上
市公司合作,發展這些公司擁有的土地。早在1976年,長實就曾先後與亨隆地產、銓利
基業等公司合作,先後發展壽臣山的高級豪華別墅及灣仔堅尼地道鳳凰台的高級住宅大
廈,雙方均分得可觀利潤。1979年,長實又與廣生行合作,興建位於灣仔告士打道、謝
斐道及杜老誌道間一幢25層高商業大廈。1980至1983年間,長實更先後與南海紗廠、南
洋紗廠、恰南實業、廣生行、會德豐系的信託置業、聯邦地產,以及港燈集團等,合作
成合組聯營公司,發展對方所擁有的土地或買賣對方所擁有的物業。這些合作對長實極
為有利,因為它不需要付出一大筆資金購買土地,只需支付少量做地基工程的錢,並透
過「賣樓花」以戰養戰,就可與合作公司分享可觀利潤。長實的實力因而進一步增強。
到1981年度,長實年利潤高達13.85億元,相當於上市第一度的31.7倍。

從70年代末至80年代中期,李嘉誠領導的長江實業進入了一個急速發展的新時期。當
時,李嘉誠以高瞻遠矚的戰略目光為長實制訂新的發展策略,即動用大量現金收購那些
潛質優厚的英資上市公司,這些公司的共同特點就是擁有龐大的土地儲備、因經營保守
而股價長期偏低、大股東對公司的控制權不穩。1977年長實斥資23億元收購擁有中區希
爾頰酒店的美資永高公司全部股份,正是這一策略的先聲。

1978年,它再接再厲,收購了英資上市公司青洲英坭25%股權,並進而取得該公司的控
股權。青洲英坭的主要業務是生產及銷售水坭等建築材料,與長實的業務相配合,更重
要的是它持有九龍紅勘鶴園街的龐大廠址,為長實日後的地產發展提供了大量廉價地
皮。

與此同時,長實又將收購目標轉到在九龍尖沙咀海旁擁有大量土地儲備的九龍倉,九倉
是置地的聯營公司,與置地同屬英資怡和旗下的兩大主力。李嘉誠看準置地對九倉控制
權不足的弱點,大量吸納九倉股份,後來收購消息外洩,怡和向匯豐銀行求助,向李嘉
誠斡旋。李即將所持全部九倉股份轉售「世界船王」包玉剛,賺取了約6,000萬元,全
身而退。

1979年8月,長實成功從匯豐銀行手中購入和記黃埔9,000萬股普通股,一舉為順利入主
和黃鋪平道路。和黃屬英資四大洋行之一,不僅在紅磡擁有龐大的船塢地皮,而且是綜
合性大型企業集團。1985年,長實再透過和黃收購香港電燈集團。至此,長實一舉控制
了四家上市公司,市值達353.9億元,比未進行上述收購活動的1977年大幅增長59倍。

長實入主和黃後,即發揮其地產專長,著手籌劃將黃埔船塢舊址發展為規模宏大的黃埔
花園計劃。其實,80年代初,和黃已開始與港府商討重建黃埔船塢補地價問題,不過,
當時地價高企,港府要求補地價金額高達14至19億元,雙方一直無法達成協議。後來,
香港前途問題現,樓市崩潰,談判一度中止。1984年9月,中英雙方就香港前途問題草
簽聯合聲明,投資者信心開始恢復,和黃即與港府展開談判,同年12月達成協議,和黃
補地價3.91億元,另加道路建築費2.1億元。當時,港府之所以肯接受這個低價,是希
望藉此刺激香港樓市復甦,港府總註冊署署長紀信禮在接受和黃支票時表示:「該項斥
巨資重建計劃乃有益和有建設性,顯示地產商對地產及香港將來充滿信心。」

和黃把握良機出擊,大大減低了土地成本。整項龐大計劃,是在黃埔船塢舊址約19公頃
(約200萬方呎)土地上興建94幢住宅大廈,共11,224個單位,總樓面面積764萬方呎,
另有商場面積169萬方呎,計劃在6年內分12期發展,總投資40億元。這是香港進入過渡
時期以後首項龐大地產發展計劃。黃埔花園從1985年4月推出第一期,到1989年8月售出
最後一期,歷時4年半,每方呎樓面售價從最初的686至717元上升到1,490至1,755元,
平均每方呎樓價約1,220元。粗略估計,和黃的總收益高達92億元,扣除40億元成本,
黃埔花園至少為和黃帶來53億元的巨額利潤,這遠不算約169萬方呎的收租商場面積。
難怪和黃總經理馬世良說:”It is a wonder investment”。

在整個80年代,長實集團先後共完成60多項地產發展計劃,除黃埔花園外,尚有城市花
園、和富中心、嘉雲合、樂信合、瑞峰花園、銀禧花園,以及麗城花園,所提供的住宅
單位超過5.25萬個。期間,長實集團發展的物業,約佔香港整個物業市場的20%,長實
已成為香港地產業的領導者。

踏入90年代,長實的氣勢更形宏大,它利用所收購公司的龐大土地儲備,策劃四大私人
屋村的發展計劃,包括藍田地鐵站的匯景花園、茶果嶺的麗港城、鴨利洲的海怡半島,
以及元朗天水圉的嘉湖山莊,這都是香港地產發展史上僅見的大型發展計劃,四大屋村
共佔地747萬方呎,可提供樓面面積2,953萬方呎,其中住宅單位逾4萬個,總投資超過
185億元。

四大屋村中,藍田匯景花園地段於1988年4月由長實聯同中信集團投得,該財團向港府
補地價10億元,在藍田地鐵站上蓋興建20幢28至34層高住宅樓宇,約提供4,100個單
位,從1991年起陸續建成。茶果嶺的麗港城和鴨利洲的海怡半島則是由和黃聯營公司聯
合船塢將肯衣的船廠用地與蜆殼石油公司在茶果嶺及鴨蜊洲的油庫用地交換,以及香港
電燈集團將電廠從鴨蜊洲遷往南丫島後所得,其中,麗港城計劃興建55幢住宅樓宇,提
供逾8,000個住宅單位,可容納2.5萬居民,從1990年起陸續建成。海怡半島則計劃興建
35幢住宅樓宇,提供逾10,000個住宅單位。

四大屋村中,以嘉湖山莊規模最大,是香港迄今以來最大的私人屋村,佔地38.8公頃,
計劃興建58幢28至40層高的住宅樓宇,約15,000個住宅單位。嘉湖山莊發展計劃由長實
策劃,擁有49%權益,其餘51%由中資華潤集團擁有。根據1988年雙方達成的協議,長
實保證華潤至少獲利7.5億元,但若售樓價超過特定水平,長實所分得利潤份額將從49
%提高到75%。

嘉湖山莊於1991年11月推出首期,當時售價已達每方呎樓面面積1,850元,超過長實與
華潤協議中1997年每方呎1,700元的指定價格。其後,嘉湖山莊樓價隨香港地產大潮節
節飆升,1996年4月複式單位御景軒推出時,每方呎售價已升至2,936元,到1997年地產
高峰期時,每方呎售價更升至4,000元左右,估計整項計劃為長實帶來超過130億元的巨
額利潤。長實無疑成為了香港地產市場大型私人屋村的領導者,被稱為「大型私人屋村
之王」。
灝景灣第一期在1997年6月份,香港主權移交中國前的樓價高峰期時開售,首批713個單位平均建築呎價達6,300元,但無阻買家入市,登記人龍由銅鑼灣世貿中心登記處,排至紅磡海底隧道入口附近,人潮洶湧情況轟動全城,最終錄得逾3萬張登記,超額189倍,凍結資金106億元,其認購登記及凍資金額紀錄,至今仍未被打破。
但發售後隨即碰上政府推出八萬五建屋計劃及亞洲金融風暴雙重打擊,導致樓價大跌,大批業主淪為負資產,藝人白韻琹也是其中之一,因此當年此屋苑旋即被冠以「浩劫灣」的惡名。[2]有住宅業主由購買起足足持有15年,到2011至2012年,樓價才返回購買時的價格[3]。
泓景臺於2003年入伙,馮曦妤主唱的《Proud of You》作為廣告主題曲
藍澄灣的用地原是美孚油庫,直到2003年,發展商借服務式住宅無明文規定不可出售的灰色地帶,將藍澄灣包裝成住宅,並分層出售

上官恩娜 2018-3-7 06:33 PM

恆基兆業有限公司創辦於1973年11月,創辦人李兆基,祖籍廣東順德,1929年出生,早
年曾在其父開設於家鄉的永生銀號當學徒。1948年,年僅19歲的李兆基隨身攜帶1000
元,從家鄉順德南來香港,初期在金舖做外匯黃金買賣,1958年起與郭得勝、馮景禧等
合夥從事地產發展,並創辦新鴻基地產。1972年新地上市後不久,「三劍俠」各奔前
程,李兆基辭去總經理一職,自立門戶創辦恆基兆業。當時,恆基兆業約有資產5,000
萬元,發展地盤約20多個。職員四、五十人,已有一定規模。

恆基兆業與新鴻基地產原來同出一系,淵源深厚,其投資策略亦相當接近,如看好香港
地產業發展前景、緊扣地產市道循環的盛衰、重視維持龐大的土地儲備、重視住宅樓宇
的發展等等。不過,與新地相比,恆基兆業特別重視小型住宅樓宇的發展,故有「小型
住宅之王」的雅稱。

恆基主席李兆基認為,由於香港人口增長迅速,而且隨著經濟的蓬勃發展,市民收入增
加,置業觀念日濃,但土地供應有限,小型住宅樓宇的發展前景大有可為。早期,恆基
兆業的地盤多集中在市區,主要發展300至500方呎單位面積的小型住宅,銷售對象是廣
大受薪階層,由於住宅和工作地點距離不遠,加上交通方便,因而深受置業者的歡迎。

恆基兆業經營地產的方式亦與新地相似,強調貫徹「貨如輪轉」的宗旨,「只做樓宇供
應商不做收租業主」。因此,恆基十分重視增加土地儲備。1976年,恆基旗下發展地盤
已增加至140多個,成為土地儲備最多的地產公司之一。不過,恆基兆業增加土地儲備
的方式相當特別,它極少參與競投港府公開拍賣的官地,而主要是長期派人游說舊樓的
業主售樓,以各個擊破的方式,說服業主出售他們所擁有的單位,然後將整幢樓宇拆卸
重建。恆基又長期在英國和加拿大的中文報紙刊發廣告,收購香港的舊樓,這既方便老
華僑將香港的物業脫手,更令恆基在無競爭對手的條件下以低價購入地皮。這是李氏經
營地產的「絕招」。

早期,恆基的物業發展主要是收購舊樓重建,故主要集中在港九市區。不過,隨著時間
的推移,市區內可供發展或重建的地盤已買少見少,恆基看準新界必定成為地產發展商
日後爭奪的對象,於是自70年代末期開始大量吸納乙種公函換地證書,以保證日後在新
界有足夠的土地可供發展。1981年,李兆基就明確表示:「我們既然以地產發展為主的
公司,但是眼看到的是港九市區可供發展或重建的地盤所餘無幾,相信五年之後便無法
可以再在市區內找到『併樓』式的地皮,而政府官地則價格奇昂,數量也有限,屆時新
界的土地必定成為大家爭奪的對象。我們認為與其在未來幾年後跟其他公司兢出高價爭
投新界土地,倒不如先行未雨綢繆吸納大量換地公函,確保日後在新界有足夠的土地可
供發展。」李兆基這種高瞻遠囑的戰略眼光,可說是恆基兆業成功的重要因素。

正是基於這種戰略眼光,1975年港府開標競投沙田新填海區時,李兆基即作為發起人,
由恆基兆業聯同長實、新地、新世界發展合組百得置業有限公司,投得沙田新市鎮第一
號地段,並在該地段發展規模龐大的沙田第一城。沙田第一城不僅是恆基的精心傑作,
更成為該集團進軍新界地產業的先聲。

恆基兆業創辦初期,李兆基就有意將其在香港上市,當時有關上市條件及招股書已全部
準備好,可惜遇上股市暴跌,被迫取消有關計劃。後來李兆基選擇永泰建業實行「反收
購上市」。永泰建業原是一家規模較小的地產公司,1972年在香港上市,其時實收股本
僅2,532萬元。1975年,李兆基以恆基兆業名下物業換取永泰建業1,900萬股新股,控制
了永泰建業42.9%股權,成為最大股東。1977年,李氏再以名下6個地盤換取永泰建業
4,200多萬股,將控制權增至70.8%。到1979年,永泰建業妁市值已由初上市時的約
4,000萬增至9億元,短短4年間擴大20多倍,成為一間擁有26個發展地盤的中型地產公
司。

然而,永泰建業始終無法替代恆基兆業,前者只及後者的20%左右規模。1981年8月,
正值香港股市午氣沖天之際,李兆基將恆基兆業大部分資產注入旗下一家成立於1976年
1月26日的附屬公司──恆基兆業地產有限公司,並將其在香港掛牌上市。恆基地產上
市時,法定股本30億元,實收股本21.38億元,分10.69億股,每股面值2元,恆地以每
股4元價格公開發售5,000萬單位新股,每單位包括繳足股本1股及未繳足股本4股,未繳
足股本新股東申請時每股先付1元,其餘款項分兩期繳付,每股1.5元,分別於1981年12
月31日及1981年6月30日繳付。全部繳付後恆地集資10億元。恆地上市後即躋身香港十
大地產上市公司之列,該年底恆地市值達35.2億元,在地產上市公司中排名第七位。

80年代期間,恆基集團展開連串資產重組,以使集團結構和業務合理化。重組後,恆基
地產成為集團控股公司和上市旗艦,專責集團的地產發展業務,而旗下永泰建業則改名
為恆基發展,以地產投資和投資控股為主,持有中華煤氣和香港小輪兩家公用事業上市
公司的股權,在香港股市中自成一系。

恆基與新鴻基地產淵源深厚,投資策略亦相當接近,如看好香港地產業發展前景,緊扣
地產市道循環盛衰,以「人棄我取」的策略趁低吸納土地,維持龐大土地儲備等等。
1982至1984年期間,在中英談判僵持不下、香港前途尚末明朗的時候,地產市道低迷,
恆基即「反潮流」地乘機大舉購入土地,為日後公司的發展奠定基礎。

1987年10月股災後,新界的換地證價格下跌了三成,恆地便在1988年5月動用超過5,000
萬元,以平均每方呎1,000元價格,大手購入新界換地證書,加強了日後在屯門和葵涌
商住地皮的投資實力。1989年「六四事件」後,地產市道再次下跌,恆地於1990年度再
斥資3.2億元購入一批換地證書,使公司的換地證賬面值超過7.6億元。1991年3月,當
政府拍賣換地權益證書而乏人問津之時,恆地以8,300萬元悉數購入。因此,恆地成為
香港擁有最多換地權益證書的地產公司之一。

由於採取「反潮流」,「人棄我取」的投資策略,恆地得以低成本維持龐大的土地儲
備。從1990到1996年,恆基的土地儲備從1,650萬方呎增加到2,420萬方呎,其中尚未包
括1340萬方呎農地,成為香港僅次於新地的第二大土地儲備銀行。由於土地成本低,恆
地的邊際利潤相當高,以1993年度為例,該年度恆地其完成及售出160萬方呎樓宇,獲
得利潤約30億元,即平均每方呎純利1,800元,比新地的平均每方呎1,400元還高出接近
三成。

恆地與新地一樣,亦極重視「貨如輪轉」,強調資產負債的平衡。尤其是在市道不景時
期,恆地就會不斷地將樓盤的售價調低,以測試樓價底線,保持貨如輪轉。如1989年
「六四事件」後,恆地即將樓價下調20%。1994年中市道不景,恆地即在一個月內三度
減價推出單位,從初期的每方呎5,576元減至5,090元。恆地還將百貨商場零售促銷的手
法運用到地產市場,諸如以車位配售半山慧豪閣並以先到先得方式認購,向買家提供九
成按揭並對加按的兩成提供首三年免息供款優惠等等,甚至用抽獎送黃金(頭獎黃金
100兩)展開促銷,結果引起買家輪候或市場超額認購,取得滿意的效果。

恆基的算盤可說打得相當精細,即使到了八、九十年代,它仍堅持早年在市區收購舊樓
的策略,以最大的耐心,經長年累月,將逐層樓、逐吋土地收購回來。恆地還發明「袖
珍樓」、「袖珍鋪」,將市區內狹小的地盤建成袖珍式的住宅和店鋪,表面上總體樓價
不高,但平均每方呎的價格及利潤都相當驚人。

恆基在理財方面更是業內有名的高手。1992/93年度,香港地產市道暢旺,恆地盈利急
升64%,李兆基眼見集團股份長期偏低,不利於在股市集資加速集團發展,遂一反傳統
「密底算盤」的作風,採取了連串矚目行動。1993年9月,恆地在公佈年度業價時,大
派現金紅利,每股恆地獲派1元紅利,涉及金額高達16億元,給股東帶來意外驚喜,恆
地股價當日即急升18%。不久,恆地又宣佈集團資產重估,每股資產淨位達42.69元,
比市場預期的25至30元高出三成以上。翌日恆地股價從每股24.2元急升到28.7元。至該
年底,恆地股價升至每股59元,短短3個月內市值急增逾600億元,恆地成為這一時期香
港股市的藍籌明星股。

1993年第四季,恆地趁公司業績理想,連環出擊,先是發行4.6億美元(約35.7億元)
的可換股價券,安排將投資中國內地的恆基中國分拆上市;繼而發行3億美元(約23.38
億元)歐洲美元價券,並取得13.8億元銀團貸款;而旗下恆基發展亦以先舊後新方式配
股集資20億元,短短3個月間恆基其籌得資金超過90億元。

這一時期,恆基股價節節飆升,到1996年11月20日已升至每股74.72元水平。恆地不失
時機地配股籌資,先後於1995年12月和1996年9月兩次以先舊後新方式配股集資22億元
和35.2億元,集資總額達57.2億元。就在第二次配股當日,恆地又宣佈發行武士債券,
集資300多億日圖(約23.4億元)。從1993到1996年,恆基集團集資頻率之高,數額之
大,業內公司無出其右。難怪有評論認為,派高息、借貸、集資已成為恆地的「財政商
標」了。

1995年,港府批地給地鐵公司興建中環總站至大嶼山赤立角新機場之間的機場鐵路,地
鐵招標發展沿線各站上蓋物業,結果,擁有龐大資金的恆地及旗下的中華煤氣聯同新
地、中銀集團所組成財團擊敗了置地,奪得中環機鐵總站上蓋物業發展權。中環機鐵總
站上蓋發展項目佔地約4公頃,發展工程包括3幢高級商廈、零售商場,以及兩間酒店或
服務式住宅大廈,總樓面面積預計達447.7萬方呎,總投資400億元,預料分六期進行,
1997年動工,至2004年全部完成。該發展計劃不僅是機鐵沿線各站中最負盛名及最昂貴
的發展項目,而且也是香港有史以來最大的單一地產項目,屆時完成後,置地的中區王
國將黯然失色,中區地產霸主地位無疑將屬新地、恆地兩大集團。
[url]https://www.youtube.com/watch?v=yIuEysGekRM[/url]
[url]https://www.youtube.com/watch?v=QRJMVYZtLW0[/url]

上官恩娜 2018-3-7 06:36 PM

董浩雲是“世界七大船王”之一,他完全是靠自己的能力和興趣起家的。他從40年代踏入航運界,到1982年4月15日去世,一手創立的“東方海外”航運事業,已在國際航運界佔有重要地位,他擁有一支強大的船隊,共有150多艘巨輪,總噸位超過1100萬噸。幾十年來,董浩雲在開創中國民營航運業,建立家族航運業王國的艱辛過程中,在世界上名聲顯赫。他去世時,世界各國顯要人物紛紛發去唁電,香港著名人士為他扶靈。 2008年1月4日,“東方海外”向三星重工訂購的16艘大型貨輪中的第四艘“東方釜山”號正式下水,董家希望“東方橫濱”、“東方休斯頓”、“東方青島”等以世界重要海運樞紐港口和貿易通道命名的大型貨輪能夠實現他們從海洋“征服”世界的夢想。

董浩雲的父親是上海一位五金商,家道小康。董浩雲自幼對航海有濃厚興趣,他說:“地球表面四分之三是海洋,我們應該有雄心征服海洋。”

1927年,董浩雲16歲。這年,父親的生意遭到重大挫折,董浩雲被迫輟學,父親打算回定海老家,而董浩雲卻執意留在上海。他認為自己已經長大成人,應該去闖出一條人生之路,況且上海是個大都市,謀生的機會也多。很快,天津航業公司招海員,董浩雲經過考試和培訓後進入天津航業公司,從學徒開始了他與海洋緊密相連的傳奇人生。

董浩雲非常珍惜這次機會,進入公司後十分勤奮,並開始自學外語,很快脫穎而出。董浩雲還結識了老闆的女兒顧麗真,兩人慢慢產生了戀情,最後,他成了老闆的乘龍快婿。此後,董浩雲的事業一帆風順。1931年,20歲的董浩雲被提升為天津輪船同業公會常務理事,隨後出任天津航業公司助理,成了公司的高層管理人員。

那時,中國的水路運輸線很多都被外國所控制,從天津到塘沽的45里水路就一直被英國輪船公司控制。董浩雲進入公司最高管理層後,提出一項令大家頗感意外的動議:開闢天津到塘沽的貨物駁運。這引起了大家的擔心,一位老資格的經理說:“三北(中國航運界前輩虞洽卿的公司)、政記(日資公司)和民生(盧作孚的公司)幾家公司都曾爭取過,但結果還是打不進去。不是沒做工作,是英國人的勢力太大,連政府都得讓他們幾分。”

董浩雲憑著他掌握的情況分析:“那三家公司的確爭取過,但沒有堅持到底。三北自虞老去世後一落千丈,哪還有力量跟英國人爭?政記被日本人控制,彼此地盤劃得很清楚,既不願吃虧,也不願得罪對方。而民生,主要目標是川江和長江,天津這邊鞭長莫及,即使爭到了也不易立穩腳跟。至於政府方面,我們當然也要去爭取支援,只要我們下定決心,據理力爭,我相信政府也不會老是胳膊肘往外拐。對英國人,我不妨說句重話,那就是強龍再兇猛也鬥不過地頭蛇!”

公司最後採納了董浩雲的建議。在董浩雲的指揮下,公司展開了對天津到塘沽45里水路駁運的競爭。1933年6月,天津航業公司終於打入了這條水路,開闢了一條新的航道。

25歲那年,董浩雲草擬了《整理全國航業方案》,充分顯示出他在航運方面的才能。他提出這個方案,主要目的是希望在政府資助下,成立一個航運信託公司,以促成中國民營小

公司的合併經營,充實本國航運力量,為今後收回沿海及內河航運權並籌備開通國際航線作準備。然而,這個方案並沒有得到政府的支援。

董浩雲最終決定自己籌建,他得到銀行家董漢槎的慷慨支援,終於在1937年4月創立了中國航運信託公司。一個月後,董浩雲與顧麗真的第一個孩子來到人間,他就是董建華。

然而董浩雲的構想,被嚴酷的現實擊得粉碎。抗日戰爭爆發之後,中國各民營輪船公司幾乎遭受了滅頂之災,中國沿海重要港口悉數為日軍全面封鎖,中國的船舶不是被日軍扣留,就是毀於炮火,中國航運信託公司也同樣難脫厄運。

無奈之下,董浩雲帶著全家遷居重慶。在戰爭爆發後的幾年內,他幾乎與航運絕緣,但內心深處那顆海洋之心從沒改變。1941年,董建華4歲。一天,董浩雲牽著董建華逛街。經過一家百貨公司時,董建華指著櫥窗大叫起來,原來他看到了一艘精緻的輪船模型,那高高的桅桿上挂著的英國米字旗,讓董浩雲眼前一亮。

怎樣才能在日本軍艦的炮口下尋找一線生機?董浩雲有辦法了,如果在船上挂上英國旗,那日本人就不會亂來了。董浩雲馬上在香港重新成立了中國航運信託公司,在當時,雖說這只是一個小公司,但憑著英國旗及巴拿馬的掩護,能夠暢行中國沿海及東南亞。但是也只是過了半年,太平洋戰爭爆發,英國旗也不好使了,董浩雲的事業再次陷入低谷。

抗戰勝利後,國內對航運需求巨大,而有貨無船的現象卻十分嚴重。他迅速在上海成立中國航運公司,抓住了這次機會,公司發展蒸蒸日上。沒過多久,他的船隊的總噸位就達到了10萬多噸。為獲得國民黨政府的支援,1947年8月,董浩雲在上海創辦了復興航運公司,並請杜月笙出任董事長,而自己則屈居董事之位。這使得在上世紀40年代最後的幾年中,董浩雲的公司獲得了很大的發展。

在當時的中國,遠洋航運在民間航運界從來沒有過,董浩雲在發展國內河道和近海航運的同時始終重視發展遠洋航運,他知道,只有發展遠洋航運,才能真正征服海洋。1947年9月,董浩雲派天龍號由上海駛往法國,成為第一艘抵達法國的中國民營貨船;同年,通平號首航美國舊金山。這兩次成功的遠航,完成了中國人駕駛商務船舶開拓遠洋航運的創舉,為中國航運史寫下光輝的一頁。

董浩雲在二戰後的短短幾年間,靠經營內河運輸和開拓近海及遠洋運輸,掘得其發跡的第一桶金。五六十年代,董浩雲以香港為基地,借助北韓戰爭、越南戰爭、幾次中東戰爭等提供的貨運機會,迅速拓展其航運事業,並配合日本提供的優惠條件,大力訂購新船和收購二手船,使董氏船隊進入一個大發展時期。到1965年,董浩雲已是威風八面的世界級船王了。

到70年代,董浩雲的航運事業進入巔峰階段。這個時期,他適應航運業的新需求,大力發展集裝箱運輸,同時利用多種融資方式,竭力訂購超級油輪。最後,他終於以獨資擁有1000多萬噸的船隊而成為世界最大的獨立船東。

  力挽狂瀾的二代船王董建華

董浩雲雖然是香港屈指可數的大富翁,但他對子女的要求卻十分嚴格。董浩雲著意培養兩個兒子為家族事務的接班人,而長子董建華則更是重點培養的對象。

在5個兄妹中,除董建華外,其餘都在香港的貴族學校讀書,唯獨董建華要入讀中文中學,為的是讓董建華學好中文並且磨練他的意志。好學的董建華13歲就考入了英國利物浦大學機械系。在利物浦大學期間,正值第二次中東戰爭爆發,董浩雲的船隊得到了迅猛擴張,此時已成為擁有億萬資產的世界級船王。當時在歐美留學的富家子弟常常互相攀比,而董浩雲則要求董建華過簡樸的生活,他與普通留學生一樣,乘公共汽車或騎自行車往返于校園與往所之間,潛心於自己的學業。

董建華大學畢業後,輿論普遍認為董浩雲會安排兒子去美國繼續深造,或回香港在董家的海運王國擔任要職,為自己分擔經營管理上的壓力。然而出乎人們意料的是,董浩雲卻要董建華到美國去打工——到通用汽車公司最基層去做工,並且勤勤懇懇地當了四年的普通工人。

上世紀七十年代後期以來,全球航運業發展普遍不景氣,此時的董浩雲仍不斷擴大船隊,致使債臺高築,加之年老力衰,逐漸力不從心,因此讓董建華在身邊輔助自己。1979年,董建華出任東方海外主席,隨後董浩雲退休。1982年,董浩雲病故,董建華臨危受命,全面接管家族生意,而這時的東方海外正面臨前所未有的困境。上世紀80年代,世界航運業加劇衰退,載貨噸位大量過剩,東方海外欠下高達200多億港元的鉅額債務。面對困境,董建華堅定地說:“無論如何,我要盡力把公司這個招牌保下來。”

1986年以前,東方海外隨時都面臨破產清盤的命運。在董建華的努力下,霍英東于1986年出面,注資1.2億美元,拯救了董建華。

同年5月,董建華宣佈重組公司,又向以東京銀行為首的5家銀行貸款2.5億美元。在新的東方海外公司中,他喪失了控制權,由老闆轉為職員,董建華這時想的是韜光養晦,先保住東方海外,以圖東山再起。1990年,董建華繼續減少在公司中的股份,而霍英東再次收購東方海外兩成股權,此時公司仍有630萬美元的虧損,但對比8年前負債200億的慘狀,董建華已經長長地舒了一口氣。

1991年,情況繼續好轉。在董建華的努力下,東方海外終於轉虧為盈,1991全年盈利達980萬美元,董建華在危急的局面下挽救了“祖業”。2003年,東方海外股價再創新高,董家身家暴漲至8億美元。

作為“船王之子”,董建華辛苦打拼,令家族生意起死回生的經歷在香港可謂家喻戶曉。這個原本以船為生、很少涉足政治、行事低調的商業巨子走上政治舞臺,卻是很多人未曾料到的。

董建華確實面臨選擇。航運業傾注了父子兩代人的心血,傾注了董建華大半生的磨難與奮鬥。參選特首意味著首先要捨棄巨大的個人利益。更何況,要駕馭香港這艘“大船”,對船王之子無疑是更大的挑戰。1996年,弟弟董建成出任東方海外主席,董建華當選為香港第一任行政長官。

東方海外的業務,雖然在上世紀九十年代重上軌道,但基礎仍未穩固,這對初掌大權的董建成來說,前途依然未卜。在這個陰影之下,董建成只有懷著戰戰兢兢的心情接掌家庭事業。

同樣在英國利物浦大學留學的董建成學成之後,沒有像哥哥一樣去基層當工人,而是繼續到美國麻省理工學院進修。董浩雲想讓自己的兩個兒子一個會文,一個能武,正所謂文武雙全。也正如董浩雲所願,董建成後來一直是哥哥的左膀右臂,並一直駐紐約負責美國和南美洲業務。

接任集團主席之後,董建成在如履薄冰的環境中,穩紮穩打,成就卓著。一方面儘量降低風險;一方面大力投資資訊科技,通過電腦科技和互聯網,顯著提高了東方海外的經營效率,使其重振雄風。如今,東方海外已擁有裝載量由2500至8063個標準箱的不同級別船舶,以及適用於嚴寒地區的冰區加強型船舶構成的超大規模船隊,同時還是世界最大專業貨運聯盟——大聯盟的重要組成部分。公司已經成為全球最具規模的集裝箱運輸和物流服務供應商之一,在全球近60個國家設有230多家分支機構,所提供的服務航線覆蓋了世界主要貿易地區。

在董建成執掌東方海外10年多的時間裏,世界航運業同樣是大起大落,不少航運公司在低潮時都虧本,甚至倒閉,但東方海外大部分時間都能賺到錢,最近幾年,更是創造了飛速增長的神話。董建成談到原因時一點也不貪功,始終將功勞歸於大哥董建華。“他的眼光很長遠,很多計劃都要很長時間之後才有收成。”

董建成堅持了董建華注重通過現代科技提高公司效率及服務水準的策略。例如運用資訊科技及電子商貿處理整個貨運過程,讓客戶通過互聯網了解及控制貨物運輸過程,大量減少了各種開支。在這方面,東方海外已成為業內的先驅。

除了傳統的遠洋航運,董建成在中國大陸的投資動作頻頻。近幾年來又涉足大陸的房地產行業。2007年10月29日,天津最後一個大爛尾樓項目歐加華“國貿中心大廈”成功拍出,東方海外房產集團以23.05億元的價格接盤。

伊利莎白皇后號(RMS Queen Elizabeth)是1930年代末至1970年代初世界上最大和最豪華的郵輪,全長1,031英尺,排水量達83,600噸,有「大西洋第一夫人」之稱。

在1938年9月伊利莎白皇后號在英國處女下海。第二次世界大戰期間它曾用作運兵船。1946年起伊利莎白皇后號主要服務於大西洋兩岸。至1971年,香港船商董浩雲斥資320萬美元購入,並耗資千多萬港元將其改裝成具教育用途的流動大學,命名為「海上學府」。

原定「海上學府」於1972年1月15日試航,但於1月9日上午11時45分,在進行最後改裝時突然發生大火。雖然當時有最主要的消防船葛量洪號協助,火勢依然無法控制。

當時董浩雲之子董建華正在船上會議室主持會議,最後及時決定棄船逃生。船隻焚燒了24小時終告熄滅,伊利莎白皇后號亦隨即沉沒。事後調查所得,這場大火的起因是由他人縱火所致,惟最後仍查不到誰是真兇!

在已故董浩雲的《董浩雲日記》中有一段寫道:「旅港期間,仍以頭寸忙,修理『海上學府』忙,日來為贈送港、日、台、新地區五名(一共20名)獎學金而忙。」及後巨輪被焚燬,「建華在電話中泣告經過,並救火無術情形。」董浩雲更嘆「欲哭無淚」、「悲憤莫名」。
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上官恩娜 2018-3-7 06:50 PM

新地的前身是新鴻基企業和永業有限公司,由郭得
勝、李兆基、馮景禧等三人聯手創立,商界將三人並稱為「三劍俠」。郭得勝
(1911-1990年),原藉廣東中山,早年隨父經營洋雜批發,抗戰爆發後避居澳門,開
設信發百貨商行。戰後移居香港,在香港上環開設一間「鴻昌合記」雜貸店。後來,郭
氏取得日本YKK拉鍊的獨家代理權,當時適逢香港製衣業崛起,生意滔滔不絕,其銷售
網絡擴展到東南亞各地,嬴得「洋雜大王」稱號。郭氏藉此賺取他日後在香港地產界大
展拳腳的資本。

1958年,郭得勝與馮景禧、李兆基等8人合組永業有限公司,開始向地產業發展。1963
年,郭、馮、李「三劍俠」為了擴大經營,將永業結束,各投資100萬元創辦新鴻基企
業有限公司,郭任董事會主席,馮、李分任副主席,當時員工僅10餘人,規模很小。而
「新鴻基」的命名,則分別取自馮景禧的新禧公司的「新」,郭得勝的鴻昌合記的
「鴻」及李兆基的「基」。

60年代,正值香港中小型工廠蓬勃發展之際,新鴻基成立後,郭氏等人憑藉其經營日本
拉鍊時與工業界建立的聯繫,了解到中小廠商對多層工業樓宇的殷切需求,遂將「分層
出售、分期付款」的售樓方式移植於工業樓宇,重點發展多層工業大廈,此舉受到山寨
式廠家的歡迎。這一時期,新鴻基不僅在地產業站穩了腳跟,而且雄霸多層工業大廈市
場,從1965到1972年,新鴻基售出的樓宇總價約5.6億元,換言之,平均每年的售樓營
業額高達7,000萬元。

70年代初,新鴻基企業的規模日漸擴大,郭得勝、李兆基、馮景禧三人遂於1972年7月
14日將其改組為「新鴻基(集團)有限公司」,計劃在香港上市。稍後,「三劍俠」開
始分道揚鑣,馮景禧早於1969年創辦新鴻基證券,轉而向證券業發展;李兆基則自立門
戶,成立恆基兆業有限公司;郭得勝則繼續主持新鴻基(集團)的大局。1973年3月16
日,郭為避免公司與馮景禧的新鴻基證券混淆,遂改名為新鴻基地產發展有限公司。

新鴻基地產上市後,亦極為重視利用發行新股這一犀利武器,迅速搞大公司資產和規
模。新地上市後,即利用上市集得的1億元,再加上900萬股新發行股票,以及向銀行貸
入1億多元,購入了29個地盤,共43.8萬方呎土地,此舉令新地的土地儲備一下子增加
了一倍以上。其後,新地多次開動印刷機印刷股票,透過發行新股換取其他上市公司股
票,包括以200萬新股換取大昌地產250萬股股票,以800萬股新股換取利獲家海外140萬
股股票、利獲家倫敦60萬股股票以及套取現金3,000萬元。新地再趁股市高潮將所換取
股票高價拋售,從中賺取巨額利潤以支持地產發展。1972牛8月23日新地上市時,市值
約4億元,到1981年底已增加到43.77億元,在香港股市中成為僅次於置地、長實、新世
界發展的第四大地產公司。

新鴻基地產於1972年8月23億元在香港上市,當時新地的法定股本是3億元,實收股本約
2.27億元,每股面值2元,以每股5元公開發售2,000萬股新股,集資1億元,結果獲得超
額10倍認購。當時,新地已頗具規模,擁有23個發展地盤,佔地面積達30萬方呎。上市
首年,新地的純利為5,128萬元,比預期利潤高出五成。

新地上市後,即利用所籌集資金大量購入地皮,其中,大型地盤包括薄扶林道、荃灣地
皮、界限街根德閣、福榮街及桂林街地段、龍珠島、青衣地段等。到1976/77年度,新
地擁有的地盤面積已增加到82萬方呎,可建成樓宇面積695萬方呎。新地極重視維持龐
大的土地儲備,以地產發展為主,強調貨如輪轉。它每年都購入多個可供發展地盤,每
年亦能依據既定程序完成若干發展計劃,紀錄中最少亦有6項(1973/74年度),最多有
26項(1979/80年度),即使是在1982/83和1983/84年度香港地產市道低迷期間,新地
也分別完成了9項和12項發展計劃。有人形容新地就像一家「樓宇製造工廠」,源源不
斷地將「原料」(地皮)「加工」(興建上蓋)為「成品」(各類樓宇)。正因為如
此,新地的利潤逐年穩步上升,到1980/81年度,新地純利已增加到5.54億元,相當於
上市首年度的10倍。

新地的成功很大程度上得益於其主持人郭得勝高瞻遠矚的目光及其緊扣市場循環盛衰的
投資策略。郭得勝是香港地產界有名的「大好友」,他看好香港房地產業的長遠發展前
景,因而往往能在地產危機中以低價購入大量土地,發展物業,然後在市道復甦時高價
出售,獲得厚利。其實,他這種「人棄我取」的投資策略早在新鴻基企業時代已運用自
如,1965至1967年期間,香港先後發生銀行擠提及政治騷動,觸發了資金外流利移民
潮,地產市道一落千丈。這期間,郭得勝等人趁低價購入不少土地,並建成22幢總值約
7,000萬元物業,為日後發展奠下基礎。1974年,香港經濟因中東石油危機的衝擊而陷
入低潮,地產市道再度回落,郭得勝看準香港人口膨脹,日後必然向新界新市鎮發展的
趨勢,遂運用手上資金大量購入新界土地利換地權益書。1978年香港經濟轉趨繁榮,刺
激地價樓市飆升,新地也進入收成期,所推出的樓盤都獲利豐厚。

70年代後期,新地的業務開始從地產發展擴展到地產投資。1977年,新地先後在港島灣
仔海旁和九龍尖沙咀東部購入地皮,興建新鴻基中心和帝苑酒店。新鴻基中心樓高53
層,樓面面積達86萬方呎,大廈全部鑲嵌茶色玻璃幕牆,外形巍峨壯觀,富有現代化氣
息,與置地的康樂大廈遙遙相對,在設計上則比康樂大廈高出1呎,微妙地反映新地超
越置地的意圖。新鴻基中心落成後,即成為公司的總部所在地和「招牌大廈」。1980年
底,新地以市值70.2億元躋身香港十大上市公司之列,成為香港著名的大型地產集團之
一。

與長實的「對外擴張」明顯不同,新鴻基地產側重的是「內部擴張」。70年代以後,新
地圍繞地產發展向上下游拓展業務,除收購原有的建築、管理服務公司外,還相繼開設
保安消防設備工程、設計工程(則師樓)、機械電機工程部門等,又增設財務公司、保
險公司、混凝土公司、石屎生產廠、建築機械供應公司等附屬機構。到80年代中期,新
地已擁有附屬及聯營公司超過100家,包括本身擁有的附屬公司47家、聯營公司28家,
旗下上市公司新城市(新界)地產有限公司又擁有附屬、聯營公司35家,形成從投資控
股、地產發展及投資、樓宇建築、機械、工程及混凝土生產及供應、物業管理及代理、
財務金融及保險等一條龍服務的垂直式發展集團,成為一家龐大縱式生產集團、典型的
「樓宇製造工廠」。

新地主席郭得勝,是香港地產業有名的「大好友」。80年代初,香港前途問題浮現,投
資者信心不足,但郭得勝則明確表示:毋須擔心1997。他對記者指出:「對1997年新界
租約問題,或地契年期間題,我們全不理會,也不用擔心,因為這是(中國)政府與港
府內問題,而有關政府必會為照顧我們而作出最圓滿的決定。做地產商的,只要積極去
幹,為市民提供更理想的居所,就已盡了地產商的責任。」1989年北京「六四事件」爆
發,香港地產市道低迷,郭得勝明確表示:「除了在內地投資之外,新地不會考慮將資
金調往海外。我們的方針,依然是立足香港,在這裡發展。」

由於看好香港地產業長遠前景,新地往往能在形勢不利時期,以「人棄我取」的投資策
略,緊扣地產市道循環,將每次危機視作趁低吸納土地的良機,結果在地產高潮中賺取
厚利。1982至1984年間,香港地產崩潰,新地擁有的地產物業價格亦大幅下挫三、四
成,然而,新地在此期間仍大量吸納廉價土地,到1984年6月,新地的土地儲備達到
1,140萬方呎樓面,估計每方呎樓面地價低於200元。1985年,地產業復甦,新地即動用
10億元購入8幅可建285萬方呎樓面面積土地。新地抱著「貨如輪轉」宗旨,不計較個別
地盤的成敗得失,致力於資產負債平衡,在維持龐大土地儲備的同時,又保恃大量現
金,因而往往處於進可攻、退可守的主動位置。

長期以來,新鴻基地產基本上是一家以地產發展為主要業務的公司,售樓所得收入在公
司每年總收益中所佔比重曾高達七成以上。因此,它極重視增加土地儲備,在整個80年
代,新地的土地儲備從約1,340萬方呎增加到3,250萬方呎,1999年更達到5,060萬方
呎,一直穩居香港地產公司的榜首。新地的大部分土地並非在官地拍賣場競投,亦非在
市區收購舊樓,反而多數是早期在新界區不斷購入龐大土地,如馬鞍山、深井、元朗等
地,成本不高。80年代以後,香港市區土地幾已發展殆盡,新界遂成為發展首選,其時
新界新市鎮已逐步開發,交通網絡亦日趨完善,地價因而上升。新地由於早著先機,已
持有相當理想地段,故樓宇落成後,不獨景致交通理想,售價也不太昂貴,自然深受買
家歡迎。

新地發展出售的物業,在地區上非常廣泛,遍佈港九新界各個角落,在品種上包括寫字
褸商場、住宅和廠廈,在面積上大中小互相兼顧。由於擁有龐大土地儲備、物業發展所
需的一切人才,及準確的市場調查,新地無論在任何時期都有適合市場需求的樓宇出售
和供應。不過,新地在80年代發展的主力是中小型住宅樓宇。郭得勝曾在新地1989/90
年度年報中表示:「本集團一向主力發展中小型住宅樓宇,未來的政策將繼續於各發展
中之新市鎮內進行大規模住宅計劃,提供中小型住宅,以適應不斷之需要。」這種策略
明顯是配合了港府自70年代中期起大規模發展新界新市鎮的城市發展規劃。

新地的地產發展計劃頗能迎合市民需要。踏入90年代,由於經濟繁榮、市民收入增加,
人們對居住環境及面積的要求亦提高,以往二、三百方呎的小單位已不能滿足置業老的
要求。針對這一轉變,新地逐步轉向發展高質素的大型屋村,單位面積在500至1,000方
呎之間,並設有住客俱樂部,極力塑造高質素、高品味的形象。新地還重視以另類生活
文化來包裝所推出的屋村,如雅典居、加州花園、加州豪圖等,設計風格上配合移民的
回流,結果大受歡迎。新地推出的樓宇,往往成為市場中的名牌。

80年代初,新地為配合新市鎮大型住宅屋郊的發展,開始在各新市鎮中心興建大型綜合
商場,作投資物業之用。首個大型綜合商場是矗立沙田市中心的新城市廣場。新城市廣
場第一期工程總樓面面積100萬方呎,耗資逾10億元,80年代初動工,至1984年落成,
是沙田新市鎮最龐大的商業建設,場內包括大型百貸公司、各類店舖、迷你電影院、中
西式菜館、滾軸溜冰場及各類文娛康樂設施,還有一個巨型的電腦音樂嘖泉。新城市廣
場開業後,瞬即吸引大批海外及本地旅遊人士前來遊覽購物,成為香港最受歡迎的商場
之一。

受到沙田新城市廣場成功的鼓舞,新地相繼在新界各新市鎮及大型住宅屋村中心興建大
型綜合商場,以發展集團的投資商場網絡。計有新城市廣場二、三期,新屯門中心,新
都會廣場,荃灣廣場,上水廣場,東九龍廣場等,總數逾30個。新地擁有及管理的商場
和停車場面積堪稱全港之冠,所有商場均位於港九新界各區最優越位量,極其發展潛
力。新地這種以新市鎮商場為主力的物業投資策略,與以新市鎮大型屋村為主力的地產
發展策略相配合,可謂相輔相成,相得益彰。從1992到1998年,新地一直穩居香港股市
值十大地產公司榜首,堪稱香港的「地產巨無霸」。

荃灣中心共19座住宅樓宇,提供約4400伙住宅單位,提供一房至四房兩廳的住宅單位,大部分單位的實用率達八成以上。此屋苑是美聯十大指標屋苑之一

灝景灣第一期在1997年6月份,香港主權移交中國前的樓價高峰期時開售,首批713個單位平均建築呎價達6,300元,但無阻買家入市,登記人龍由銅鑼灣世貿中心登記處,排至紅磡海底隧道入口附近,人潮洶湧,最終錄得逾3萬張登記,超額189倍,凍結資金106億元,其認購登記及凍資金額紀錄。到20年後由新地Grand YOHO打破。

珀麗灣參照大嶼山愉景灣發展模式,與香港市區有一定的隔離。僅容許屋苑專車行駛

「西九四小龍」昇悅居、宇晴軒與毗鄰之泓景臺和碧海藍天同時興建,加上各屋苑的基座商場有通道互相連接,形成一個小社區;住戶經行人隧道又可直達港鐵荔枝角站大堂,衣食住行可謂就腳方便,成為中產家庭熱門聚居地。

原築位於元朗十八鄉,屋苑開售時正值2007年-2008年環球金融危機,呎價只約港幣$3,100起。屋苑整體針對年輕人對優質而簡約的生活設計

新地創辦人郭得勝眼光獨到,洞悉原本在市區邊沿的巴士廠,在城市化過程已經變成核心地段,極具重建價值。故在上世紀80年代入主現時載通的前身九巴。但新地也極具耐性,等足十幾廿年才開始動手重新發展地皮,例如遲至90年代才開始將其中一幅觀塘巴士廠地皮重建為現時的創紀之城一期。十年前才將美孚巴士廠重建成曼克頓山。

創紀之城(Millennium City)位於香港九龍東觀塘區,是新鴻基地產旗下一系列甲級商業大廈及商場。建築群沿觀塘道興建,橫跨港鐵觀塘綫牛頭角站至觀塘站,提供330萬平方呎寫字樓及60萬平方呎商場,是觀塘這個東九龍工業區中最大型的商業項目,現時共分六期(一至三期,五至六期,絲寶國際大廈(第七期))。
Apm商場提倡夜間消閒概念。由於九龍東一直缺乏一個大型的潮流購物商場,故apm於2005年3月正式試業,即成為香港年輕人的消費娛樂熱點之一,不少新進歌手都會在此獻唱及表演,而apm亦成為簽唱會、首映禮等宣傳活動的熱門地點

環球貿易廣場是一座樓高118層的綜合式大樓,可用樓層水平高度達490米,頂層為六星級香港麗思卡爾頓酒店

而郭炳江極睇重的YOHO系列,亦在他保釋久開賣。YOHO所處的元朗鳳翔路以東一帶,俗稱「雞地」,於上世紀六、七十年代以售賣雞鴨家禽為主,原先只是一塊平平無奇的新界地皮,期後被郭炳江看中,陸續收地,希望大規模打造成另一個沙田新市鎮。零一年他公布投放一百至二百億元發展雞地,期間他多次親自視察地盤。零三年,第一期項目YOHO Town推出,郭炳江為求先聲奪人,以超筍價建築面積每呎千五蚊開售,即實用面積約二千蚊呎,首批單位中最平一個僅需74萬元!當時兩日間沽出八百伙。YOHO Town入伙後,零五年郭炳江更特地到屋苑單位家訪,聽取買家意見,並指曾被街坊批評做得不夠好,會力求改進。到一零年,第二期YOHO Midtown開售,建築呎價五千多元,實用呎價六千七蚊左右。快將開售的Grand YOHO,平均實用呎價九千九至萬四元。除了郭炳江一圓雞地夢,附近的街坊鄉紳,亦一樣盛勢圓了發達夢。

Park YOHO是新地錦田的大型住宅項目,PARK YOHO Milano價錢吸引,折扣多及可做高成數按揭、加上發展商品牌因素等,買家出席情況非常熱烈,人龍排至地面近西隧入口,墟冚情況屬近年罕見,甚至勁過居屋抽籤。
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上官恩娜 2018-3-7 06:52 PM

1969年由李福兆先生牽頭的一群華資經紀暗中籌備一間華人的股票交易市場遠東交易所(The Far East Exchange Limited),並於12月17日開業,由此開始了普羅市民參與證券及股票買賣,當時恆生指數於12月29日創下160.05當年新高,其後股市節節上升,1971年9月20日創下406.32新高位,不足兩年上升1.5倍。
其後兩間以華人為主要對象的交易所先後成立,1971年3月15日由當時的金銀業貿易場理事長胡漢輝等倡議的金銀證券交易所(The Kam Ngan Stock Exchange Limited)開業,1972年1月5日由陳普芬等人創辦的九龍證券交易所(The Kowloon Stock Exchange Limited)成立,1970年1月20日由新界領袖陳日新創辦的亞洲證券交易所在香港註冊成立,並計劃在1973年2月18日正式開業。為了阻止更多的證券交易所成立,政府公佈《1973年證券交易所管制條例》(The Stock Exchange Control Ordinance),重罰經營未經認可的交易所之人士及抑制證券交易所之增加。至此四會並存的局面形成,並維持至1986年四會合併為止。可見當年證券及股票市場發展之熾熱。

「置地飲牛奶」事件
恆生指數由406.32調整至1972年1月27日的323.95後,繼續扶搖直上,到年尾12月29日上升至843.40,不足一年時間上升1.6倍,其間多種現時的藍籌地產公司上市,值得一提的是華資地產五虎即長江實業、新鴻基地產、恆隆地產、合和實業、大昌地產。當中以長江實業及新鴻基地產發展最為遠大,前者後來多次挑戰英資地位,後來更超越置地成為全港最大型地產公司。
1972年10月30日發生香港開埠以來最大規模的收購戰:英資置地與牛奶公司主席周錫年爵士及華資地產商華懋王德輝爭奪牛奶公司控制權,即所謂「置地飲牛奶」事件:置地以兩股面值五元現金,交換牛奶股東手上一股面值七元五角的股份,雙方於報章上作出廣告戰,一時成為市場焦點。
市上又有傳外資利獲家集團利用香港市民對股市的認識不足,作出財技在市場製造炒風,即所謂「過江龍飽食遠揚」事件。而由於當時對於公司上市監管不足,大量空殼公司上市混水摸魚,最典型例子莫過於有「香港黐線」(「黐線」粵語中即是「神經病」的意思)之稱的香港天線及同等人創辦的香港電腦上市。

股市大跌和深遠影響
進入1973年,市場繼續瘋狂,於3月9日高見1774.96,於三個月內再上升1.1倍,政府為冷卻股市,曾出動到消防員以消防條例禁止股民進入華人行買賣股票,即所謂的「消防員到交易所救火」。同時市場出現一些如「魚翅撈飯」、股民辭工全職炒股、「鮑魚煲粥」、「用老鼠斑製魚蛋」、「用大牛(港幣500元鈔票)點煙」、老師上堂用收音機聽股票節目、「股市病」等瘋狂現象。
而牛奶收購戰進入高潮,置地利用股民對股市知識缺乏,宣佈一送五紅股,當年股民沒有「除息」、「除權」的概念,不知送紅股實乃數字遊戲,爭相搶購,加上當年股票過戶需時,凍結大量置地股份造成市場假象,曾經由12元,炒至歷史新高67元。當置地除權時股價調整至六份之一,再加上市場出現假冒合和實業股票,擔心所持股票成為廢紙引起市場恐慌。4月4日稅務局突然在各大報章刊登「買賣股票之盈利須納資本增值稅」,人心更加不安。
踏入1974年中東發生石油危機,香港實施燈火管制,和記洋行受到股災波及,由高點44元,下跌至1元多,1975年9月,和記國際召開股東大會,董事局要求股東供股以解除公司的財政危機,但被匯豐銀行所代表的股東所否決,而債權人則正循法律途徑要求清盤。在無可選擇的情況下,董事局被迫接受匯豐銀行的建議,由匯豐銀行注資1.5億港元收購和記國際33.65%控股權,匯豐銀行成為和記國際的大股東,由「公司醫生」的韋理(W. R. A. Wyllie)入主整頓。
1974年12月10日恆生指數下跌至150.11,跌幅達91.54%,只及1969年時的水平,而1774.96的高位則要待1981年7月17日的1810才略為打破,其後再跌回其下,要待1986年四會合併及推出恆生指數期貨及引入外資經紀行才正式站穩其上。不料翌年再爆發股災,恆指於1987年10月19日和26日共急瀉33.33%,復見1894點,最後要到1990年打破4000點以及於1993年12月穿破10000點才穩定上升至1997年的16000點之上
[img]http://blog.yimg.com/3/Ce9pQdx7s59ezA1nyf2ttui8nugZ1nhH__B_8f3QdaLmkoKnK7Tuzg--/57/l/iOslXprcnnbBnzLxF_7.mA.jpg

1970年代初香港股市暢旺,賺錢容易;有食客叫酒樓以「碗仔翅」來撈白飯進食,以示食碗白飯也要用魚翅來撈,此後越來越多人以魚翅撈飯以示贏錢豪氣。經報紙再三刊登後,成為社會流行語,風氣至1973年香港股災始止[1]。從此,「魚翅撈飯」這個名詞成為了股壇的禁忌,因為暗喻好景會以股災結束。

最初食翅都以一大窩上桌,後來為遷就個別單身或少量客人的需求而提供小碗的碗仔翅(與街頭只售幾毫一碗的湯羹的所謂碗仔翅絶對不能同日而語)。用雞、豬肉、金華火腿熬製上湯的煨煮魚翅,再搞拌白飯混合來吃,如同湯飯。

由於「魚翅撈飯」代表奢華生活(同時也有人提出「龍蝦做早餐」、「用魚翅嗽口」或「用紅酒來嗽口」的講法),在華人社會被廣泛宣揚。1980年代正值中國大陸改革開放與台灣的經濟發達,魚翅撈飯的風氣直滲入暴發戶的生活中。

上官恩娜 2018-3-7 06:53 PM

1981年香港股災是香港於1980年代的第一次股災。當時適逢中華人民共和國正與英國討論有關香港主權的問題,1981年,會談陷入僵局。恆生指數結果在該年與翌年共下跌達63%。

隨著1976年10月「四人幫」被捕標誌著文化大革命的結束,1977年10月鄧小平復出,1978年2月提出四個現代化,使恆生指數打破1976年至1977年的牛皮悶局。由1978年低點383.4點起計,到1981年7月17日1810.20點,短短三年上升3.7倍。到由於前景看好,使香港地價節節上升,引發眾多財團爭奪持有土地的上市公司,其佼佼者有李嘉誠收購和記黃埔、船王包玉剛收購九龍倉、及置地收購電話公司及香港電燈。
英資華資爭霸戰:
和黃易主 自香港上海匯豐銀行接管和記洋行並改組為和記黃埔後,匯豐一直物色財團接手,為報答李嘉誠放棄收購九龍倉,匯豐投桃報李順水推舟,於1979年9月25日宣佈以每股$7.10出售22.4%和記黃埔,開始打破英資主宰香港經濟的地位。
九倉爭霸戰:
1978年初,李嘉誠不動聲色,悄悄收集九龍倉股份,到達18%時已超過怡和及置地控制的股權,引起怡和高層注意,遂由匯豐出面,要求李嘉誠退讓。為求與匯豐友好的船王包玉剛促成收購和記黃埔,李嘉誠遂將手上九龍倉股份轉讓予包玉剛。事後包玉剛宣佈持有20%九龍倉,並作長線投資。1979年,怡和高層發現包玉剛持股量上升至接近30%,遂主動邀請包玉剛及二女婿吳光正進入董事局,雙方矛盾日深。
1980年6月20日,置地乘包玉剛離港,宣佈建議增購九倉股份至49%,條件是兩股作價$12.2置地股份加一股面值$75.6債券換取一股九龍倉股份。包玉剛即時回港應戰,動用22億現金,以每股$105.0,收購九龍倉至49%。事後發現,置地的收購建議純屬煙幕,手持的九龍倉股份均售予包玉剛,後人以「船王負創取勝,置地含笑斷腕」作結。
置地搶購公用股 英資怡和不甘雌伏,決定放手大幹重振雄風,由置地進行多項地產發展計劃,更收購大型公用上市公司。1981年12月收購34.9%電話公司股權,1982年4月收購34.9%香港電燈,導致債台高築,結果1983年3月將電話公司股權售予英國大東電報局,1985年2月,將香港電燈售予李嘉誠的和記黃埔。
爭購土地資源:
除上述大型收購戰之外,亦有規模較小的收購合併發生,主要是地產公司收購擁有土地的公司,如1979年佳寧收購美漢置業上市、1980年恆隆集團收購淘化大同(即現時的恆隆地產)、1981年新鴻基地產收購九龍巴士,同年爆發鷹君地產主席羅鷹石第三子羅旭瑞以百利保名義狙擊中華巴士等。市面上亦出現炒樓狂潮,據事後計算,當時樓價的供樓負擔比率(即供樓支出佔大學畢業生收入的比重)曾高達180%,換句話說是用近乎收入的一倍才能夠供樓。加上1981年7月17日銀行公會宣佈7月21日儲蓄存款利率由11厘加至12厘,樓市泡沫一戮即破,恆生指數亦由當日開始下跌。
政治大震盪:
1980年代初,英國向中國提出分拆香港的「主權」及「治權」的建議,得到不少香港傳統上流社會的政治及商界精英支持。傳統英國資金的商業力量,如匯豐、怡和,亦曾參與遊說工作。1981年,當時的商界年青領袖李鵬飛曾率領當時香港的工商界精英組成「年青才俊團」前往北京提出有關建議,但遭鄧小平否定。鄧認為中國必須整體收回香港。
1982年9月22日,英國首相戴卓爾夫人乘福克蘭戰役大勝阿根廷之威,到北京提出「以主權換治權」,圖延續對香港的管治。結果被中國已故領導人鄧小平斷然拒絕,香港股市亦隨之大跌,到12月2日恆生指數跌至676.30點,由高點計算下跌了62.64%。
地產及金融危機:
地價亦以插水式下跌,一幅九龍灣的工業地皮,由投標價一億五千萬下跌到剩下一千五百萬,下跌九成。資產下跌導致大量高價搶地的公司陷入危機,除置地外,最觸目者首推陳松青的佳寧集團,延至1983年10月清盤。
之後更引發港元危機及銀行風潮,1983年9月恆隆銀行擠提及被港府接管(後併入道亨銀行),同年10月新鴻基銀行擠提(後改組為港基銀行,即富邦銀行(香港)),1985年6月海外信託銀行(後併入道亨銀行)及工商銀行(後併入大新銀行)突然停牌及被政府接管,由於海託及工商屬上市公司,股票一夜之間化為烏有,打擊對股市信心。事件餘波導致1986年嘉華、永安、友聯(於2000下半年時再行改組成為今日的中國工商銀行(亞洲))、康年等銀行先後易手或被兼併。
怡和震盪:
1984年3月28日,即離中英達成協議半年,出現戲劇性的場面。當日本是和記黃埔公佈業績之日,李嘉誠於開市前宣佈,每股和黃派發現金紅利$4,總值20億,這本應是利好消息。然而怡和集團於當天宣佈遷冊百慕達,即時引起市場恐慌,恆生指數翌日下跌5.8%。由此眾多上市公司爭相效尤,紛紛申請遷冊。事後有人認為,怡和此舉是有意搞小動作,對香港及中國投下不信任票,有意給中國帶來政治壓力,因而得罪有關人士,種下日後業務久沉不起的遠因。
從1982年12月到1984年9月,中英就香港前途問題草簽之前,香港股市便在676點至1000點之間反覆上落,香港股市很大程度上受到九七問題的影響而波動,香港股市的投資者就在政治風中惶煌不可終日。股市沒有明顯下跌,但只能一直在低位反覆爭持,直至1984年9月26日《中英聯合聲明》草簽,12月19日正式簽署為止。

上官恩娜 2018-3-7 06:54 PM

1987年香港股災是1987年10月期間,由紐約華爾街引發的全球股災,導致香港股市下跌的事件。恆生指數在這次股災一共跌了四成。

自香港九七問題塵埃落定,股市樓市回穩,尤其是在每年限制供應不多於五十公頃土地,使各財團意識到土地資源買少見少,最直接的爭奪方法自然是收購持有土地的上市公司。除李嘉誠收購香港電燈外,船王包玉剛再下一城,吞併四大洋行之一的會德豐;市場更出現惡意狙擊收購戰。股市由1984年底1200.38點起步,上升至1987年10月1日3949.73點,不足三年上升2.3倍。

鯨吞會德豐:
會德豐原本華商張祝珊後人張玉良及猶太世家馬登家族為兩大主要股東,兩家多年來每多爭執,本已貌合神離,由於看淡香港前景,兩者均有退股之意。1985年2月14日下午會德豐突然停牌,宣佈新加坡富商邱德拔已由馬登家族手上收購13.5%投票權的股票,同時提出以A股$6B股$0.6(A股面值相當於B股10倍,但具有相同的投票權)全面收購建議。張玉良認為被馬登出賣,故將股權轉讓予包玉剛,並要求完全控制會德豐,不容對手反收購。2月16日,包玉剛屬下九龍倉宣佈以A股$6.6B股$0.66全面收購會德豐,並聲稱直接間接持有34%投票權的會德豐股票。2月19日邱德拔將收購價提高至A股$7B股$0.7。由於聯合企業持有會德豐6.8%,2月25日包玉剛宣佈以$11收購聯合企業,2月26日宣佈提高收購價至A股$7.5B股$0.75。3月15日,包玉剛已持有超過50%的會德豐投票權,同日邱德拔宣佈接受包玉剛收購建議。由於包玉剛奪會德豐及其屬下七間上市公司,成為擁有最多上市公司的財團之一。
股壇狙擊手 :
劉鑾雄自愛美高上市後,由製造電風扇漸轉型為金融及物業投資,1985年11月狙擊莊氏家族能達科技,後由原股東高價回購,略有所獲;1986年2月由馮秉芬及李福樹兩大世家持有的華人置業及屬下中華娛樂發生內閧,雙方發生爭奪戰,劉氏後來居上,5月奪得控股權;同年7月劉氏企圖染指李兆基屬下恆基地產持有的中華煤氣,吸引大股東高價增持,12月以高價拋售獲利。李福兆將手上持有東亞銀行售予劉氏,市傳為下一個狙擊目標,股價被搶高,劉氏高價套現而去。1987年3月劉氏聯同麗新集團狙擊嘉道理家族的大酒店,7月由第三者高價接手劉氏手上股份,不單獲利甚豐,並僥倖減低三個月後股災帶來的損失。

四會合一:
自1975年政府提出四家交易所合併的構想,1980年香港聯合交易所有限公司註冊成立,用意是取代四會地位,1986年3月27日四家交易所宣佈結束營業,4月2日香港聯合交易所正式開業運作,並於同年10月由已故港督尤德爵士主持揭幕式。聯交所的開業吸引了海外資金及經紀、投資銀行等,華洋之間的實力本已逆轉,但交易所仍舊由以李福兆為首的華人主導,外資最終以1987年股災停市發難。
指數期貨:
早在1976年由金王胡漢輝成立「香港商品交易所有限公司」(The Hong Kong Commodities Exchange Limited),引入商品期貨交易,提供棉花、黃豆、黃金、原糖等商品期貨交易。1985年5月改組為「香港期貨交易所有限公司」(Hong Kong Future Exchange Limited),並於5月6日推出恆生指數期貨。
商品實物期貨本不為一般投資者熟悉,何況抽像的指數期貨,因此往往不知期貨市場的實際風險。由於期指長期比現貨高水數十至百多點,吸引外資進行「套戥倉」及「對沖活動」。套戥(arbitrage)即利用期指短暫高水現象,造期指淡倉同時買入相等數量的恆生指數成份股,當高水減小或平水貼水時平期指倉沽成份股。對沖(hedge)即為減低持有成份股的風險,在恆生指數高位及期指高水時造期指倉,由期指的利潤鎖著成份股下跌的風險。由於股票市場及期貨市場是由兩間不同的公司管理,便出現了不協調的現象。
1987年3月4日期指曾經因為下跌超過100點而停板,但股票市場沒有停板或停市制度。由於每張恆生指數期貨按金當時只是$15,000,只要恆生指數下跌超過300點(每點$50),期指按金便全部報廢並要補倉。1987年10月時,未平倉合約超過八萬張,只計按金值已超過12億,面對數以十億計的金融風險,期交所的保證公司股本只有1500萬元,結果在一場突如期來的大跌市中泥足深陷。
超級大供股:
1987年9月14日,李嘉誠長江實業集團宣佈有史以來最龐大集資計劃,旗下四間公司:長江實業、和記黃埔、嘉宏國際、香港電燈,共集資103億,抽取市場大量資金,但市場視為信心的表現,約一個月後股災發生,由於供股計劃有不可抗力條款,不可撤回供股計劃,市場驚覺李氏眼光獨到。以後每當大財團出現集資計劃時,往往引起市場對大市見頂的揣測。
黑色星期一:
1987年9月30日恆生指數期貨創下4021點新高,及後十數天在高位持續徘徊。10月16日星期五,恆生指數曾下跌超過100點後下午反彈,收市3783.20,下跌45.44點。晚上美國杜瓊斯指數大幅下跌91.55,觸動電腦程式沽盤,引發全球股市連鎖式下跌。
10月19日星期一,恆生指數開市已下跌120點,中午收市下跌235點,全日收市共下跌420.81點,收市報3362.39,各月份期指均下跌超過300點跌停板。晚上美國杜瓊斯指數大幅下跌508點。10月20日清晨,聯交所主席李福兆諮詢了財政司、金融司及證監專員後,宣佈10月20日至23日股市及期市停市四天,以便清理大量未完成交收。
10月26日星期一,恆生指數開市後15分鐘已跌去超過650點,全日下跌1120.7點,跌幅高達33.33%,是有史以來全球最大單日跌幅;期指更下跌1554點,以每點$50計,每張期指虧損$77700,導致很多期指好倉持有者無法履行合約。以八萬張未平倉合約計,共62億,遠超保證公司的承受能力,10月25日政府外匯基金及多家金融機構出資20億挽救保證公司,港府從股票及期貨交易中徵費償還,當日期交所主席湛佑森及副主席李福兆宣佈辭職。
十月股災後,恆生指數輾轉下跌至12月7日的1876.18,由10月1日3949.73點計,共下跌52.5%。

上官恩娜 2018-3-7 06:57 PM

重溫1998金融風暴三個階段
[url]https://www.youtube.com/watch?v=rEXEmzV-648[/url]

第一階段1997年7月2日,泰國宣佈放棄固定匯率制,實行浮動匯率制,引發了一場遍及東南亞的金融風暴。當天,泰銖兌換美元的匯率下降了17%,外匯及其他金融市場一片混亂。在泰銖波動的影響下,菲律賓比索、印尼盾、馬來西亞令吉相繼成為國際炒家的攻擊對象。8月,馬來西亞放棄保衞令吉的努力。一向堅挺的新加坡元也受到衝擊。印尼雖是受「傳染」最晚的國家,但受到的衝擊最為嚴重。10月下旬,國際炒家移師國際金融中心香港,矛頭直指香港聯繫匯率制度。台灣突然棄守新台幣匯率,一天貶值3.46%,加大了對港幣和香港股市的壓力。10月23日,香港恒生指數大跌1211.47點;28日,下跌1 621.80點,跌破9000點大關。面對國際金融炒家的猛烈進攻,香港特區政府重申不會改變現行匯率制度,恒生指數上揚,再上萬點大關。接,11月中旬,東亞的韓國也爆發金融風暴,17日,韓元對美元的匯率跌至創紀錄的1008∶1。21日,韓國政府不得不向國際貨幣基金組織求援,暫時控制了危機。但到了12月13日,韓元對美元的匯率又降至1737.60∶1。韓元危機也衝擊了在韓國有大量投資的日本金融業。1997年下半年日本的一系列銀行和證券公司相繼破產。於是,東南亞金融風暴演變為亞洲金融風暴。

第二階段1998年初,印尼金融風暴再起,面對有史以來最嚴重的經濟衰退,國際貨幣基金組織為印尼開出的藥方未能取得預期效果。2月11日,印尼政府宣佈將實行印尼盾與美元保持固定匯率的聯繫匯率制,以穩定印尼盾。此舉遭到國際貨幣基金組織及美國、西歐的一致反對。國際貨幣基金組織揚言將撤回對印尼的援助。印尼陷入政治經濟大危機。2月16日,印尼盾同美元比價跌破10000∶1。受其影響,東南亞匯市再起波瀾,新元、馬幣令吉、泰銖、菲律賓比索等紛紛下跌。直到4月8日印尼同國際貨幣基金組織就一份新的經濟改革方案達成協議,東南亞匯市才暫告平靜。1997年爆發的東南亞金融風暴使得與之關係密切的日本經濟陷入困境。日元匯率從1997年6月底的115日元兌1美元跌至1998年4月初的133日元兌1美元;5、6月間,日元匯率一路下跌,一度接近150日元兌1美元的關口。隨日元的大幅貶值,國際金融形勢更加不明朗,亞洲金融風暴繼續深化。

第三階段1998年8月初,乘美國股市動盪、日元匯率持續下跌之際,國際炒家對香港發動新一輪進攻。 恒生指數一直跌至6600多點。香港特區政府予以回擊,金融管理局動用外匯基金進入股市和期貨市場,吸納國際炒家拋售的港幣,將匯市穩定在7.75港元兌換1美元的水準上。經過近一個月的苦鬥,使國際炒家損失慘重,無法再次實現把香港作為「超級提款機」的企圖。國際炒家在香港失利的同時,在俄羅斯更遭慘敗。俄羅斯中央銀行8月17日宣佈年內將盧布兌換美元匯率的浮動幅度擴大到6.0~9.5∶1,並推遲償還外債及暫停國債券交易。9月2日,盧布貶值70%。這都使俄羅斯股市、匯市急劇下跌,引發金融風暴乃至經濟、政治危機。俄羅斯政策的突變,使得在俄羅斯股市投下巨額資金的國際炒家大傷元氣,並帶動了美歐國家股匯市的全面劇烈波動。如果說在此之前亞洲金融風暴還是區域性的,那麼,俄羅斯金融風暴的爆發,則說明亞洲金融風暴已經超出了區域性範圍,具有了全球性的意義。到1998年底,俄羅斯經濟仍沒有擺脫困境。1999年,金融風暴結束。

香港:
1997年10月,當索羅斯利用資金橫掃東南亞後,索羅斯帶領的國際炒家將目光投向了香港。當時香港主權移交中國不足3個月。雖然香港基本沒有當時泰國那麼糟糕,但是房地產和股市泡沫也不少,最後瓊斯及索羅斯選定香港作為第二波衝擊的主戰場,他們認為維持住聯繫匯率制度的成本高昂,認定香港特區政府挺不過去,所以便開始積極研究,很快便發動攻勢。1997年11月,對沖基金開始了對港幣長達十幾個月的進攻。宏觀對沖基金在匯市、股市、期市聯動造市,全方位發動對港元的立體式襲擊:首先大量沽空港元現匯換美元,同時賣空港元期貨,然後在股市拋空港股現貨,此前後在恒生指數期貨市場大量沽售期指合約。但在香港特區政府的抵抗下,三次進攻均未摧毀港元。

1998年8月5日,在美國股市大跌、日元匯率重挫的配合下,對沖基金開始對港元發動第四次衝擊。量子基金和老虎基金發動攻勢,開始炒賣港元,先向銀行借來大量港元向香港政府拋售,換來美元借出以賺取利息,同時大量賣空港股期貨。香港特區政府被迫把息率大幅調高,隔夜拆息一度高達300%(這並非發生在1998年8月,應是發生在1997年10月。後來被謔稱為「任一招」。1998年8月,曾蔭權率同財金官員,採靈活手法,沒有大幅加息,只大量動用外儲的美元承接港元沽盤,再將港元購入香港藍籌股,作長線投資。這一個全新策略成功穩定港元率以及恆生指數。但即時換來美國聯儲局的時任主席格蘭斯潘強烈反對。不過,9月份開始,俄羅斯金融風暴嚴重沖撃美國的投資基金。那令美國財金界頓時改變態度。2000年時,前美國總統克林頓呼籲格蘭斯潘來港出席國際論壇時,順道向香港特區考察外儲投資的成功例子。)香港政府更於8月15日宣布動用外匯儲備於股市及期指市場入市,打擊炒家操控市場的行為[1] [2] [3]。 最終以近1200億港元(約150億美元)大量購入港股,炒家撤退。在此一役,香港政府動用了大量外匯儲備投入股市,一度佔有港股7%的市值,更成為部分公司的大股東,一旦股市下挫聯繫匯率將有可能崩潰。其後成立外匯基金投資公司管理[4],並於1999年11月,港府把購買的港股以盈富基金上市,分批售回市場。[5]

經過這次打擊,香港10年以後人均GDP才恢復到1997年的水平

東南亞:
金融巨鱷索羅斯
1997年,泰國經濟疲弱,許多東南亞國家如泰國、馬來西亞和韓國等長期依賴中短期外資貸款維持國際收支平衡,匯率偏高並大多維持與美元或一籃子貨幣的固定或聯繫匯率,這給國際投機資金提供了一個很好的捕獵機會。由美國知名炒家索羅斯主導的量子基金乘勢進軍泰國,從大量賣空泰銖開始,迫使泰國放棄維持已久的與美元掛鉤的固定匯率而實行自由浮動,從而引發了一場泰國金融市場前所未有的危機。之後危機很快波及到所有東南亞實行貨幣自由兌換的國家和地區,香港的港元便成為亞洲最貴的貨幣。

此危機迫使除了港幣之外的所有東南亞主要貨幣在短期內急劇貶值,東南亞各國貨幣體系和股市的崩潰,以及由此引發的大批外資撤逃和國內通貨膨脹的巨大壓力,給這個地區的經濟發展蒙上了一層陰影。
東南亞國家和地區的外匯市場和股票市場劇烈動蕩,以1998年3月底與1997年7月初的匯率比較。各國股市都縮水三分之一以上。各國貨幣對美元的匯率跌幅在10%~70%以上,受打擊最大的是泰銖、韓圓、印尼盾和馬來西亞令吉,分別貶值39%、36%、72%和40%。
危機導致大批企業、金融機構破產和倒閉。例如,泰國和印尼分別關閉了56家和17家金融機構,韓國排名居前的20家企業集團中已有4家破產,日本則有包括山一證券在內的多家全國性金融機構出現大量虧損和破產倒閉,信用等級普遍下降。泰國發生危機一年後,破產停業公司、企業超過萬家,失業人數達270萬,印尼失業人數達2000萬。
資本大量外逃,據估計,印尼、馬來西亞、韓國、泰國和菲律賓私人資本淨流入由1996年的938億美元轉為1998年的淨流出246億美元,僅私人資本一項的資金逆轉就超過1000億美元。
受危機影響,1998年日元劇烈動蕩,6月和8月日元兌美元兩度跌至146.64日元,為近年來的最低點,造成西方外匯市場的動蕩。
東南亞金融風暴演變成經濟衰退並向世界各地區蔓延。在金融風暴衝擊下,泰國、印尼、馬來西亞、菲律賓四國經濟增長速度從危機前幾年的8%左右下降到1997年的3.9%,1998年上述四國和香港、韓國甚至日本經濟都呈負增長。東亞金融風暴和經濟衰退引發了俄羅斯的金融風暴並波及其他國家。巴西資金大量外逃,哥倫比亞貨幣大幅貶值,進而導致全球金融市場劇烈震蕩,西歐美國股市大幅波動,經濟增長速度放慢。
馬來西亞在亞洲金融風暴後,經濟成長開始緩慢。

[[i] 本帖最後由 上官恩娜 於 2020-3-16 04:46 PM 編輯 [/i]]

上官恩娜 2018-3-7 06:58 PM

[url]https://www.youtube.com/watch?v=15ZGzJhSWZ8[/url]

[url]https://www.youtube.com/watch?v=SxJ6OW3Zy6o[/url]

[url]https://www.youtube.com/watch?v=UtCEQ-1j7mk[/url]

2008年香港第一次股災是2008年1月中,因美國次按風暴無法受控而引發的全球股災,導致香港股市下跌的事件。恆生指數由1月9日當月高位約27,600點,在不足兩星期時間,於1月22日跌至22,000點以下,並跌穿被視為牛熊分界線的250天平均線。
源起
近因:港股直通車落實遙遙無期;內地股市下跌

2007年8月下旬,中國當局公佈《開展境內個人直接投資境外證券市場試點方案》,使香港股市展開大升浪。同年10月30日,恆生指數創下31,958點的新高,短短兩個月累積升逾五成。同年11月4日,國務院總理溫家寶表明暫緩實行該方案,令恆生指數於翌日大跌,種下港股不斷下跌的禍根。2008年,內地股市大幅調整(由6000點跌至2000點以下),使港股難以回升;此外,美國房地產/信貸泡沫爆破後的影響陸續浮現,加深了港股的跌幅。
遠因:美國次按風暴無法受控(美國房地產,信貸泡沫爆破)

恆生指數在11月及12月期間甚為波動,徘徊在26,000至30,000點之間,但上升軌及下降軌逐漸收窄。2008年1月,美國次按風暴的影響開始浮現,引致恆生指數於1月16日下跌1386點,為2001年911事件以後單日最大跌幅,亦使恆生指數跌穿下降軌。雖然美國總統喬治布殊其後宣佈救市大計,但市場對此信心不大,令全球股市繼續大跌。1月22日,恆生指數再大跌2,061點,再創單日最大跌幅紀錄。五月時雖曾回升至26,000點,但信貸危機惡化加上內地股市下跌,使港股繼續尋底。九月中,陸續有大型金融機構破產或財困,市場對金融機構的信心瀕臨崩潰,使恆指在數天內接連跌穿20,000,19,000,18,000及17,000點的整數關口,多個板塊輪流被洗倉。

信貸泡沫爆破 影響陸續浮現
2008年香港第二次股災是2008年9至10月間,因美國第四大投資銀行雷曼兄弟宣佈破產,同時美國國際集團亦瀕臨破產邊緣而引發的金融震盪,繼而引發的全球股災。恆生指數由9月12日破產消息曝光前約19,300點,在數日期間已累積大跌3,000點,截至9月18日中午已跌至約16,300點。如果以9月1日當月高位21,000點計算,恆生指數跌點更接近5,000點。但當日下午香港金管局突然宣佈注資救市,使恆指一度倒升,最後只微跌4點,維持在17,600點的水平,被市場形容為大奇跡日。
但到了10月,投資者憂慮環球經濟會因金融海嘯而步入衰退,市場再次出現恐慌性拋售。雖然各國政府出手救市,但無助紓緩市場的恐慌情緒,使環球股市連日下瀉5%以上(俄羅斯、巴西、印尼等股市更曾經跌停);加上基金贖回、套息拆倉潮湧現,美、日等股市持續波動,恆指再受拖累而大幅下瀉,月底時更一度跌至10,000點邊緣。從07年的歷史高位比較,恆指一年內已回落超過兩萬點,跌幅超過65%。

2009年3月2日豐控股將按每十二股供五股比例,供股價每股254便士,折合為每股28.1港元,發行5,060,239,065億股新普通股,集資淨額125億英鎊(177億美元、1384億港元),同日公佈2008年度業績,純利按年倒退70%至57.28億美元,創2002年度以來新低,跌幅打破歷來記錄,每股盈利減少至47美仙,第四季股息僅派10美仙。稅前盈利亦減少61.6%,至93.07億美元。
2009年3月9日控股價於收市競價時段完結前,仍以37.5元承盤,較上個交易日下跌14%,就在完結前十秒,股價由37.3元一口價「嘜」低逾10%,足足挫4.3元以每股33元收市,單日跌幅擴大至24%。豐亞太區行政總裁霍嘉治翌日透露,股價異動相信是市場莊家或對沖基金質低股價。

當時坊間的預言(發表於 2007-9-26 02:04 AM):
[url=http://finance.discuss.com.hk/]http://finance.discuss.com.hk[/url]
我話恆指將於年底前回調至20000點水平!!!你信唔信!!!(內附超詳細分析)
小弟自25/9起開始睇淡~
現在大調整/股災危險性極高~
請各巴打小心~
預期兩個星期內會有恐怖一幕上演~估計比上個月大調整會有更深的幅度的機會頗大~

點解睇淡後市呢  

期指高低水玄機~今天大市於反覆中渡過~
收市後隨左10月恆指期貨仍高水外~
現貨月恆指期指及國指期指及下月國指都係低水~
高低水其實指標性不大~
但其實留意番上個星期中之前~
個市仲好抗奮咁升上來時係現貨交易時段恆指期貨及國指期貨成日低水~
好似做一d動作比我地老散睇你地要小心~但於現貨收市後~
期指仍在交易時段的十五分鐘往往出奇地有無形之手將指數托番高水~
但呢排就好似調番轉黎玩~

好多公司配股包括一些大公司都配~好多大野玩配股... 今日有信置~
呢幾日既大成交中都有配股的錢係度~
我都想搵番有關資料究竟total有邊隻配同相關金額有幾大~
但基本上股災/大調整前都會發生呢d野~

沽空金額~星期五開始到今天沽空金額及比例突然增大~(平均有6-6.5%左右,之前都係4點幾至5鬆d左右)~有少許偏高~
之前仲可以話合理水平~
但剔除配股的成交金額~相信沽空比例可能已去到7%~達危險水平~
個別重磅股的沽空更驚人~近幾日有部份大野沽空額佔成交額25-30% (詳細自己check下,寫唔到咁多啦)

圖表分析~恆指及國指各類圖表既相關技術分析顯示大市已在高位~
(rsi, macd, william index,慢隨機等等...)
現指數亦拋離250天牛熊分界線已達30%~
過往都係大約20幾%就玩完~今次睇黎真係炒到過晒火位~
看來調整幅度會好恐佈~估計有21-24%(即20200-21000)~
之後會點發展(調整完or bear come...就到時先算啦)

市場氣氛突然大好~連d唔應該升既股都被炒起~(石化及航空)個個都認為資金自由行未落前個市都唔會跌~
仲有08奧運前個市唔會死等言論...
如果股市真係咁易玩就唔會輸死咁多人啦
油價亦係屢創新高下~對油價敏感的航空股及石化股仍然可以創新高~  
其中1055pe更達350(最高位時)
仲有真係要多謝四叔出來托一托啦~
其實佢老人家好可能已經派緊貨比我地~
佢老人家話28000/30000~
仲有陸東話35000~
我話比到你盡27000~(之前話26800~偷左200點雞 )
睇下邊個準~

恆指及國指pe高得驚人~恆指今日pe收市計已到20.62~
國指今日pe收市計更達30.06~
國指參考的數據不多~
但小弟做過小小統計~近20年來恆指pe各大市升跌關係~
其實恆指pe衝過20係一個幾明顯警號~
相關數據如下~

87年7月恆指pe衝過20~直至挨到9月22倍pe時~
跟住10月發生咩事就唔駛講啦~

93年12月恆指pe自87年後從上20水平(當時pe係22)~
跟住於94年1月市況開始走下陂~
由93年12月最高點11959點一路回落至95年1月6890點先至喘定並從拾升軌~

接著係97年7月~不過當時恆指pe未到20~(當時pe係19.2)都好接近啦~
跟住係點亦都唔駛多講啦~

再跟住係99年4月~當時pe自97年7月後首次踏上20~(當時pe係21.7)~
由13628最高點向下調整到最低點11964共1664點達12.2%~
但之後指數一路再創新高~今次係較為例外的例子~
呢一次個勢恆指由99年4月至00年2月共11個月內pe都超過20~
最高達27.8 ~
期間指數在3000-4000點水位內大幅波動~

對上一次係2004年1月~當時pe係20.9~到左2月21.7~
之後恆指就由14000多d調整到10800附近~
呢一獲小弟都奶晒野...  

到左今次...恆指pe又再從上20~
究竟後市會點呢...
就留待各巴打自己諗下啦...

[[i] 本帖最後由 上官恩娜 於 2020-3-7 08:26 PM 編輯 [/i]]

上官恩娜 2018-3-7 06:59 PM

1961年6月14日爆發廖創興銀行擠提,經匯豐及渣打解決。不過由於英文翻譯的錯誤,誤把譯成置於兩間銀行的股掌之下("under control",譯:受到控制),時任董事長廖寶珊憂心忡忡,害怕銀行會遭兩大行吞併,受到打擊,1個月後,終因腦溢血猝亡。
1964年11月,友聯銀行成立。
1969年,遠東銀行被萬國寶通銀行收購。
1965年香港股災[编辑]
主条目:1965年香港股災
1965年2月6日,廣東信託銀行發生擠提,不出兩天,2月8日宣佈全線停業。事件波及多間華資銀行,包括恆生銀行、廣安銀行、道亨銀行、永隆銀行等銀行,並繼續蔓延至遠東銀行及廣安銀行,並波及澳門。香港政府即時安排由香港上海滙豐銀行無限量出資支持恆生銀行、遠東銀行及永隆銀行,渣打銀行則支持道亨銀行及廣安銀行。事件到2月10日暫時平息,廣東信託銀行最後亦宣佈破產。
11月25日由邱德根創辦的遠東銀行再次遭到擠提,滙豐應財政司要求,宣佈對該行作出無條件支持。
1966年9月15日,滙豐根據財政司的命令接管有財政困難的有餘銀行。
恆生銀行被收購[编辑]
主条目:恆生銀行
1960年,恆生銀號改名為恆生銀行。
1962年,位於中環皇后大道中的恆生總行大廈落成啟用,為當時最先進的建築之一。
1965年,恒生銀行發生幾次擠提事件,並且蒙受鉅大損失。4月8日,董事局決議把銀行控股權售與香港上海滙豐銀行,最後滙豐收購恒生銀行51%股份。取得控股權後,滙豐除去了香港銀行業最具威脅的對手,奠定了其在香港銀行零售業的壟斷優勢。不過滙豐在收購恒生銀行之後,只派出4名代表加入董事局,繼續保持原來的華人管理層。現時滙豐持有恒生銀行62.14%股權。
1969年11月,恆生指數公佈,成為國際重要金融參考指數至今。
80-90年代[编辑]

1981年,恆生銀行開始進駐地鐵站。
1987年,恆生銀行以8億4千萬投得當時中央消防局舊址。
海外信託銀行事件[编辑]
主条目:海外信託銀行
1979年,海外信託銀行高層串謀虛假借貸,於1985年因虧損太大,無法再掩飾落去面臨倒閉。事件調查長達14個月,最後於1987年5月中審結,涉案人士被判入獄2至6年不等。
1993年7月,政府以44.57億港元出售於1985年6月接管的海外信託銀行予國浩集團附屬的道亨銀行。
80年代股災[编辑]
主条目:1981年香港股災
1983年9月恆隆銀行擠提及被港府接管,同年10月新鴻基銀行擠提(後改組為港基銀行,即富邦銀行(香港))。
1985年,香港工商銀行(後併入大新銀行)突然停牌及被政府接管。
1986年嘉華、永安、友聯、康年等銀行先後易手或被兼併。
廣東銀行被多次轉手及收購[编辑]
主条目:廣東銀行和中國建設銀行(亞洲)
1988年,廣東銀行被美國太平洋銀行收購,易名為太平洋亞洲銀行。
1992年,美國銀行集團與美國太平洋集團合併,太平洋亞洲銀行再度易名為美國亞洲銀行。
1998年7月30日,嘉華銀行正式更改名稱為中信嘉華銀行。
六四事件[编辑]
主条目:六四事件
1989年6月4日,北京發生六四事件,中國銀行及屬下銀行出現擠提。[1]
跨行櫃員機網路[编辑]
主条目:易通財和銀通
1980年,滙豐銀行聯同旗下恆生銀行創立「易通財」櫃員機網路。
1982年中國銀行(現中銀香港)聯同東亞銀行、浙江第一銀行(已併入永亨銀行之內)、上海商業銀行及永隆銀行建立銀通網路,以抗衡滙豐集團。
到了今天,兩個網絡的櫃員機均隨處可見。
滙豐改組及統一品牌[编辑]
主条目:滙豐
1990年12月17日,香港上海滙豐銀行結構重組,成立滙豐控股有限公司,並把集團註冊辦事處設於倫敦。 滙豐控股在1992年收購英國米特蘭銀行後,在英國監管當局的規定下,滙豐集團總管理處在1993年1月由香港遷往倫敦。 1998年11月,滙豐集團宣佈統一品牌,在香港,英文名字由富有香港味道的「HongkongBank」變成「HSBC」,一般官方文件也由「滙豐銀行」改稱為「滙豐」。
國際商業信貸銀行倒閉[编辑]
主条目:國際商業信貸銀行
1991年7月5日,國際商業信貸銀行於全球各地全面倒閉,香港亦不例外。初期,香港的銀監專員曾聲明事件與香港的國商銀行無關。但到了7月7日,港府以情況有變為理由,勒令國商銀行停業。
受事件影響,當時港基銀行和道亨銀行也出現擠提,但得到當時署理金融司任志剛安排動用外匯基金幫助。不過,國際商業信貸銀行卻沒有受到同等幫助,又只願意讓市民取得25%存款,引起不少市民不滿。
中國銀行及旗下公司改組[编辑]
主条目:中銀香港
1998年,交通銀行香港分行脫離中銀集團,回歸交通銀行總行管理。
1999年,中銀集團開始重組銀行業務,準備公開配股上市。除了集友銀行外的所有小股東股份,都被中國銀行全數購入。正式的重組計劃於2001年1月獲得中國人民銀行批准,並向外公佈。
現代發展(2000年-至今)[编辑]

香港銀行業在2000年後的服務趨向電腦化,網上銀行服務普及,大型銀行的分行數目減少,但是一些小型銀行反而增加分行數目。
2000年,渣打收購當時仍稱美國大通銀行(即現在的摩根大通)於香港業務,包括Chase Manhattan信用卡及與商業二台推出聯營卡Manhattan id 信用卡。
2001年,星展集團(今星展銀行)收購了道亨銀行集團,包括旗下的道亨銀行及海外信託銀行。同年東亞銀行亦收購了第一太平銀行。
2001年11月1日,中信嘉華銀行以42億元收購香港華人銀行有限公司,並於2002年1月17日併入,資產從591億元增至800億元。
2003年7月21日,星展集團宣佈道亨銀行、海外信託銀行及DBS廣安銀行完成合併,並改名為星展銀行(香港)有限公司。
2004年,滙豐投資了近17億美元,收購了交通銀行19.9%股權。
2004年7月1日,渣打銀行完成在香港之註冊手續,將渣打銀行及旗下各子公司之業務注入完全歸納入。翌年3月,於香港註冊之渣打銀行(香港)有限公司旗下,立法會亦經已修訂法定貨幣紙幣發行條例,將渣打銀行之發鈔權轉移至渣打銀行(香港)有限公司。
2006年,香港銀行開始實施五天結算,並確立了存款保障計劃。5月30日,馬來西亞大眾金融集團完成收購亞洲商業銀行的股權,並於2006年6月30日起改名為大眾銀行(香港)有限公司。同年中國建設銀行收購美國銀行(亞洲),並於2007年易名為中國建設銀行(亞洲)。同年9月25日,所有銀行參加香港存款保障計劃,為每名存戶提供10萬港元保障。
2007年3月,由香港銀行公會帶領,各銀行均推出簡化版提款服務,主要是針對長者用戶。
2008年,恆生銀行慶祝其75週年。隨著金融海嘯爆發,9月東亞銀行發生擠提事件,10月出現香港迷你債券事件,同月政府宣佈暫時提供全面存款保障至2010年底。

上官恩娜 2018-3-7 06:59 PM

香港匯率制度

香港由開埠,到如今實施7.8港元兌1美元的聯繫匯率制度,中間曾實施過不同類型的匯率制度。[10]
1983年之前:
聯繫匯率制度在1983年實施,此前香港匯率制度曾經歷幾個階段。
1863年至1935年-銀本位制時期


19世紀於香港流通的西班牙銀元
基於英國殖民地政府嘗試推廣英鎊不果,到了1863年,香港政府宣佈以當時的國際貨幣「銀元」作為香港的唯一法定貨幣,並於1866年開始發行自己的銀元[11]。如此直到1935年,香港貨幣制度都是銀本位制。
1935年至1972年-與英鎊掛勾
由於後來的全球白銀危機,白銀兌黃金的價格異常波動,所以香港銀元兌英鎊及其他金本位貨幣的匯價時有變動。到了1935年11月,銀價急升,中國棄用銀本位制,香港立即跟隨。1935年11月9日,政府宣佈放棄銀本位制,以港元為本地貨幣單位,並按16港元兌1英鎊的匯率將港元與英鎊掛鈎。1935年頒布的《貨幣條例》規定銀行需向外匯基金以英鎊購買負債證明書發行港元紙幣。奠定日後貨幣發行局制度的基礎[12]。
1972年至1974年-一度與美元掛勾
其後,因為英國經濟實力減弱,以英鎊作為港元的支柱,變得愈來愈不可靠[13]。1972年6月,英鎊開始自由浮動。港元曾一度與美元掛勾。初時是5.65港元兌1美元,在1973年2月改為5.085港元兌1美元[12]。
1974年至1983年-自由浮動及危機
1974年11月,因為美元弱勢的緣故,港元又改為自由浮動。初時還運作得順利,然而,由於當時的貨幣政策架構尚在發展初階,未足以取代依賴外國貨幣價值來定位的貨幣架構,同時又沒有明確的貨幣政策目標,因此,香港經濟步入動盪期。自1977年始,各種問題,包括貿易逆差、貨幣貶值、通脹高企等開始浮現。[13]
1980年代初,香港出現前途問題,加上香港股市出現股災,市民對港元信心出現動搖,港元不斷貶值。1983年9月出現港元危機,港元兌美元跌至9.6港元兌1美元的歷史低點。[13]
實施聯繫匯率制度
為挽救香港金融體系,安定民心,香港政府於1983年10月15日公佈聯繫匯率制度[1][2],由當時任職財政司的彭勵治頒布聯繫匯率定位,並於同年10月17日正式開始運作。港元再度與美元掛勾,匯率定為7.8港元兌1美元。此後穩定下來,聯繫匯率制度一直實行至今。

聯匯制度設立後並非一勞永逸。對聯繫匯率的衝擊自設立以來從未止絕,聯繫匯率制度也得一直強化和進行鞏固。金管局自1987年起相繼推行多次貨幣改革。其中兩個主要里程碑是1998年9月推出的措施,以及2005年5月推出之三項優化措施。
1998年是多事之秋。香港剛回歸中國又正值亞洲金融危機,聯匯制度關係到香港經濟的深層次問題,亦因此深受關注。亞洲金融危機之中,香港金融市場承受巨大的投機壓力。大量資金的非正常流動驅使聯繫匯率制度的自動調節機制力度不足,特區政府被迫把息率大幅調高,隔夜拆息一度高達300%。市場廣泛流傳著聯繫匯率制度不保的消息。有見及此,金管局於是在1998年9月推出七項鞏固貨幣發行局制度的技術性措施。[17]當中兩項主要措施是:
提供弱方兌換保證(指金管局保證在港元轉弱至特定水平時,可以向金管局按聯繫匯率把港元兌換為美元)
調整貼現窗機制
這些措施有助壓抑利率過度波動及因此而起的不穩定影響。


推出三項優化措施之後的港元匯價
2003年底至2005年期間,由於美元疲弱,而香港經濟強勁復甦,加上市場揣測人民幣將會升值等等因素,香港持續錄得龐大的資金流入。儘管港元利率在一段長時間內低於同期美元利率,但仍無明顯資金流出。於是,金管局於2005年5月18日宣佈推出三項優化聯繫匯率制度運作的措施,[18] 包括:
提供強方兌換保證(於每美元兌7.75港元的匯率水平時,金管局保證可以按聯繫匯率把美元兌換為港元)
將弱方兌換保證的匯率移至每美元兌7.85港元匯率水平
金管局可在兌換範圍內進行符合貨幣發行局原則的市場操作
金管局推出三項優化措施後,市場對港元匯率的預期趨向穩定。前金管局總裁任志剛認為三項優化措施行之有效,而提供明確的港元強方兌換保證,成功穩住了市場的預期。

上官恩娜 2018-3-7 07:15 PM

信和
信和地產創辦於1972年,創辦人是新加坡富商黃廷芳、黃志祥父子。黃廷芳,祖籍福建
新興,早年遠赴新加坡謀生,初期經營雜貨店,50年代開始涉足地產業,在新加坡烏節
路一帶興建了大批商店,被稱為烏節地王。70年代初,黃廷芳開始進軍香港地產,1972
年6月籌組信和地產投資股份有限公司,同年7月在香港上市。

70手代中期,香港地產受中束石油危機及世界經濟衰退的影響而陷入低潮,但黃廷芳父
子卻在香港作出重大投資決策,購入尖東六片土地。當時,他們出價之高,令行內人士
側目,有人甚至譏為瘋狂。不過,後來事實證明,尖東的發展潛力極佳,黃氏家族和信
和地產不僅沒有買貴了土地,而且賺取巨額利潤。當時,尖沙咀區的發展,只局限於在
以金馬倫道方圖一哩的地區內,這裡早已商戶林立,十分擁擠,明顯已不足應付發展中
的新需求。港府為使尖沙咀的經濟發展得以持續擴大,遂在60年代末70年代初在尖東進
行大規模填海工程,共填得土地約17.4公頃。這些土地全部以拍賣方式售出,其中以黃
氏家族及信和所購入的最多,估計接近一半。

信和地產購入這些土地後,即推行連串龐大發展計劃,一名曾在信和工作10年的高級行
政人員事後回憶說:「我在七九年加入信和工作,當時主要負責尖東的發展,我記得當
時的尖東是一大塊填海土地,要發展它,一切從無到有,必須具有卓越的遠見和魄力。
公司參與發展釣工程多達8項,計有:尖沙咀中心、帝國中心、好時中心、永安廣場、
南洋中心及已經易名為明輝中心的尖沙咀廣場,這些龐大的發展,不但將紅磡和尖沙咀
連成一片,而且將尖東發展成一個現代購物旅遊中心,奠定了信和集團的根基。」

尖東區這一系列美輪美奐的商業大廈,是信和集團在香港的代表作和象徵。如果說置地
雄踞中環、九倉稱雄尖沙咀、希慎割據銅鑼灣的話,那麼信和則在尖東獨領風騷,「尖
東地王」可謂當之無愧。正因為這樣,信和地產後來亦易名為尖沙咀置業。

不過,信和與置地、九倉、希慎等老牌地產集團相比,在投資策略上有兩點明顯的區別
:第一,信和地產以地產發展為主、地產投資為輔,因此除保留尖沙咀中心、帝國中心
及幸福中心之外,其餘均推出發售。當時,信和推出的尖東物業甚受市場歡迎,永安廣
場更創造推出當日即告售罄的紀錄,轟動一時。第二,信和發展地產物業,往往是配合
大股東黃氏家族的私人公司進行,如尖沙咀中心,信和地產佔四成半權益,其餘五成半
權益則由黃氏家族持有。

到80年代初,信和地產已頗其規模。1981年3月,黃廷芳將信和地產部分物業,信和置
業有限公司分拆在香港上市,以作為集團地產發展的主力。該年底,信和地產市值達
33.81億元,已超過恆隆、合和、大昌等而成為香港第九大地產上市公司。

黃廷芳、黃志祥父子領導的信和集團,包括上市旗艦和控股公司尖沙咀置業,以及專責
地產發展的信和地產,可以說是香港地產界赫赫有名的「超級大好友」。即使在1983至
1984年地產低潮期間,信和仍是香港最活躍、最富進取性的地產商之一。這一時期它購
入的地皮就多達10餘幅。不過,正因為如此,信和所受的衝擊力為嚴重,從1981年6月
到1984年6月的3個財政年度裡,信和集團所遭受的損失估計超過10億元,幾乎面臨破產
的局面。

幸而,香港前途問題在1984年底塵埃落定,投資者信心逐步恢復,地產市道重新納入上
升軌道,加上大股東黃氏家族的財政支持,信和安然度過難關。就在中英談判顯露曙光
之際,信和已開始恢復大好友本色。

八四、八五年,是香港地產低潮,司徒拔道的新樓,也不過賣七百五十元一尺(看官今日若頭腦發熱,切要清醒),
當政府再將金鍾站的那個已打好地基的地盤拿出來拍賣時,由於大家都不看好後市,所以便由以信和為首的財團聯合投得,代價只是三億餘元,
試想,這個價錢,若扣除地基成本,是不是幾乎等如免費?而政府高官,十八億元不肯要,卻以三億元賤價為售,你我納稅人,除了"拓心口"外,還能做些甚么?

信和這個大好友,也真是夠運及夠眼光,當這個合資建的"財經廣場"落成之時,股市地產已開始復蘇,
所以當一間由日資公司收購的小型公司"新時代",願意出價至十九億元時,信和為首的財團便一於"收割",短短三兩年間,地價加數億元建築費,一下子賣得十九億元,何止對本對利?
"新時代"後來改名為高日發展,附屬于日本"高日",當時權益分配是"香港高日"占一座大廈,總公司則保留一座,至於資金,
當然由總公司墊支,反正當時日本利率低至一兩厘,所有日本公司都大量備債,然後到海外投資,"玩財技"!

1985年,信和再接再厲,以3.89億元投得尖沙咀海旁中港城地皮,建成擁有一個設備現代化的中國客運
瑪頭的「城市中的城市」——中港城。這兩項投資都為信和及黃氏家族帶來可觀利潤。

1989年1月,信和聯同新鴻基地產、菱電集團,先後擊敗華人置業、長江實業、世紀城
市、新世界發展等,以33.5億元高價投得灣仔地王。其中,黃氏家族佔四成,信和佔一
成,新地佔四成半,菱電佔半成股權。該幅土地佔地778萬方呎,每方呎地價高達
43,000元,已超過中區消防局地王地價,再創香港賣地的最高紀錄。

這幅灣仔地王後來發展成著名的中環廣場。中環廣場樓高78層,樓面面積達140萬方
呎,總投資超過50億元,於1989年動工,1992年落成。中環廣場不僅是香港及全亞洲最
高的建築物,而且也躋身全球十大名廈。中環廣場頂部裝有創新的幻彩時計—─「麗光
時計」,它可說是綜合了先進的科技、變幻的色彩、燦爛的燈光、活力的動感、創新的
意念以及強勁的魄力於一體,實為香港的寫照。從港九各區都可清楚看到中環廣場的麗
光時計,它成為了國際公認的香港標誌。中環廣場可以說是黃氏家族、信和及新地引以
為傲的代表作。

1989年5月,正值中國「六四事件」期間,港府推出該財政年度的首次3幅官地拍賣,信
和及黃氏家族連奪兩幅工業用地,涉及資金2億元。1991年10月,信和聯同隆豐國際及
中國海外,以12.5億元奪得沙田住宅地王,信和所佔股權為九分之四。在激烈競投中,
信和置業主席黃志祥眼見隆豐國際代表與信和一直爭持至12.3億元時仍無退意,使出一
招「飛象過河」,彎腰向前與隔數排的隆豐代表磋商合作,引來全場嘩然,拍賣官為求
更高成交價,亦開聲阻攔,一時間成為行內人士茶餘飯後的笑談。信和集團競投土地之
勇,由此可見一斑,而黃志祥本人由此獲「飛將軍」的雅號。

1993年12月,在備受矚目的畢架山龍坪道住宅地王拍賣中,信和再次顯露「超級大好
友」本色,它聯同華懋、南豐、中國海外及新加坡置業,擊敗約10個財團的激烈競爭,
以39.4億元的高價奪標,這個價格比底價18億元高出一倍以上。地產界人士分折,該幅
土地每方呎樓面面積成本至少為8,000元,發展商要獲兩成利潤,每方呎樓價至少要
10,000元,數額之高確賞令人咋舌。難怪新地的郭氏兄弟聞訊後亦一度錯愕,後來更笑
看說要計算下自已的「身家」。這次賣地所引起的震撼,超過了會德豐系投鑽石山地王
所引起的轟動。

信和集團的積極進取作風可說始終如一,它在官地拍賣中買入的土地,不少創出歷史新
高,當時往往被人譏笑,然而事後又證明它甚具眼光。事實上,黃氏家族早在80年代初
已相當看好香港經濟前景,認為香港地理位置優越,為東西方的經貿通道,來自世界各
地的商旅絡繹不絕,並以香港為基地拓展對中國貿易,故此對物業需求很大,再加上港
府的積極不干預政策,房地產業前景光明。基於這種信念,信和在香港地產業中一直扮
演「超級大好友」角色。1996年信和置業亦躋身香港十大地產上市公司之列,成為香港
著名的地產發展商之一。
[url]https://www.youtube.com/watch?v=brRkfsIjys0[/url]
[img]https://upload.wikimedia.org/wikipedia/commons/thumb/e/ea/Tsim_Sha_Tsui_East_View_201108.jpg/800px-Tsim_Sha_Tsui_East_View_201108.jpg[/img]

上官恩娜 2018-3-7 07:21 PM

新世界的創辦人鄭裕彤,祖籍廣東順德,1922年出生,幼年曾在家鄉讀過幾年私塾,15
歲時從家鄉到澳門投靠父親的世交周至元,在經營的周大福金舖做練習生,3年後晉升
主管,並娶周至元女兒為妻。1945年,鄭裕彤奉岳父之命前往香港開設分行,其後逐漸
接管周大福生意,並控制該公司大部分股權,成為香港有名的「珠寶大王」。

60年代初,鄭裕彤開始看好香港地產業前景,及至1967年地產低潮期間,鄭裕彤聯同其
好友楊志雲等趁地價急跌之機大量購入地產物業。1970年5月,鄭裕彤、楊志雲等聯手
創辦新世界發展有限公司,並於1972年11月23日將其在香港上市。當時,公司的法定股
本為7.5億元,實收股本6.74億元,除擁有尖沙咀新世界中心地盤外,還擁有4幢高級商
業、住宅樓宇,4間電影院及一些商舖、寫字樓單位,總面積74.6萬方呎,每年租金收
入2,130萬元。此外,還擁有6幢興建中的商住樓宇,規模已不小。

新世界發展上市後,最重要的地產發展項目,就是雄踞尖東海旁的新世界中心。1971
年,新世界發展以1.31億元的價格,向英資太古洋行購入尖東沿海的「藍煙囪」貸倉舊
址,面積約20萬方呎。當時,港府希望新世界能在該地段興建一幢世界一流的建築物,
以作為香港的標誌,因此陸續將鄰近土地批予新世界,令該地段面積增加到43萬方呎。

新世界上市後,即著手興建這座被命名為新世界中心的龐大綜合物業,全部工程分兩期
進行,首期工程包括一幢14層高甲級寫字樓、5層商場及擁有800多間客房的新世界酒
店,於1978年完成。第二期工程包括一幢700多個住宅單位的豪華大廈及擁有650間客房
的著名的麗晶酒店,全部工程於1982年竣工,總投資約14億元。這項重大地產發展項目
一舉奠定了新世界發展在香港地產界的地位,可說是鄭裕彤引以為傲的代表作。

70年代期間,新世界發展還單獨投資或與其他地產公司合作發展了一系列大型地產項
目。1973年,新世界購入港島薄扶林道一幅面積逾80萬方呎的地皮,興建了擁有1,300
個高級住宅單位的「碧瑤灣」。新世界還與恆隆集團合作發展港島地鐵沿線各站上蓋物
業。

新世界發展在經營策略上,是興建寫字樓作出租用途,興建住宅物業以出售為主,兩者
互相配合,相得益彰。正因為如此,新世界的綜合純利逐年穩步上升,1973年度新世
界,純和為7,200萬元,到1981年度已增加到2.46億元。1981年底,新世界發展市價達
43.71億元,在香港股市中成為僅次於置地、長實的第三大地產上市公司。

80年代初,鄭裕彤領導的新世界發展成功完成位於尖東海旁的新世界中心發展計劃,其
在香港地產界的實力地位已正式確立。80年代期間,新世界再接再厲,展開了一連串龐
大地產發展計劃,包括1981年與恆隆合作發展港島沿線地鐵站上蓋物業;1984年與香港
貿易發展局合作興建香港會展中心;1985年分別與九廣鐵路和英國加德士石油公司合
作,發展屯門輕鐵總站上蓋的海翠花園和荃灣海濱花園;1986年與查濟民家族的香港興
業聯手發展大嶼山愉景灣第三期;1989年與港府土地發展公司合作發展港島西營盤第三
街、上環永勝街、灣仔李節街及九龍登打士街等4個地盤的重建計劃。

其中,最囑目的就是香港會展中心的興建。1984年12月,就在中英正式簽署聯合聲明之
際,鄭裕彤與香港貿易發展局達成協議,由新世界投資27.5億元在灣仔海旁興建香港最
大規模的會議展覽中心。這是踏入過渡時期以後香港首個大型商住綜合物業發展計劃。
根據協議,新世界毋須補地價,在計劃完成前,新世界代香港貿易發展局支付租金,每
年不多於600萬元,並付該局7,500萬元營運費,計劃完成後展覽中心若干部分交予貿發
局辦公,其餘物業業權則屬新世界。

香港會展中心佔地33.5萬亢呎,包括作為底層基座的7層高具國際先進水平的會展中
心,以及設於基座之上的兩幢高級酒店、一幢寫字樓,以及一幢酒店式豪華住宅大廈,
總樓面面積440萬方呎,規模比3幢交易廣場合起來還大一倍,成相當於近6幢匯豐銀行
大廈,堪稱香港最巨大的建築物。香港會展中心從1985年初動工,到1988年11月完成,
歷時3年9個月。1989年11月,英國王儲查爾斯攜夫人戴安娜王妃訪港,為香港國際會議
展覽中心揭幕。香港會展中心是80年代香港最其代表性的五大建築之一(其餘分別是匯
豐銀行大廈、中國銀行大廈、交易廣場及奔達中心),它與尖東的新世界中心隔海相
望,不但為維多利亞海港增添瑰麗的色彩,而且成為新世界屹立在香港地產界的標誌和
象徵。

新世界與新地相似,其業務擴張亦首先從集團內部開始,由地產業帶動起來的業務,首
先是集團的建築工程,包括建築、打樁、冷氣工程等。該公司旗下的協興建築有限公
司,是香港著名的建築公司之一,自1960年創辦以來已完成數百項建築工程,代表作有
九龍麗晶酒店、新世界酒店、美麗華酒店、富麗華酒店、奔達中心、陽明山莊、香港會
展中心等。新世界屬下的景福工程有限公司是香港最大的冷氣、防火、水管及電器綜合
安裝工程公司之一。集團的配套附屬公司還有松電工程、佳定工程、富士(中國)裝飾
工程等,可以對現代化建築物包括商業大廈、酒店及高級住宅.由工程策劃、設計、繪
圖、電機工程、建築工程及室內裝飾等提供全面性服務。

1989年1月,鄭裕彤有感於好友馮景禧突然病逝,從一線退下僅擔任董事局主席一職,
而董事總經理則由其長子鄭家純出任。這一時期,新世界採取了急進式的投資策略,連
環出擊,在短短一年間收購並投資了一系列非地產業務,包括將亞洲電視的持股量增至
47.6%、透過換股取得香港興業16%股權、收購基立實業、敵意收購永安集團、將新世
界酒店集團私有化,以及斥巨資收購虧損中的美國華美達酒店集團等,迅速發展為多元
化的地產大集團。然而,連串大規模投資令新世界的負債從30至40億元急升至近90億
元,而盈利增長則大幅放緩,截至1990年6月的年度盈利僅得112億元,比上年度減少近
10%,主要原因是所收購的項目,大多不是虧蝕就是增長未如理想。這時期,新世界發
展逐漸陷入低潮,其股價亦被拋離大市。

1991年,鄭裕彤眼看形勢不妙,重新部署公司策略。他首先展開一系列減債行動,將部
分收益低或價格合理的資產出售,包括將所持永安集團27%股權出售,套現7億元;又
將旗下物業如美孚商場舖位、車位及部分物業以及梅道12號部分權益出售;甚至將被喻
為鄭氏「皇冠上的鑽石」的香港會展中心會景閣豪華住宅也變賣套現。1992年新世界又
先後發行零息價券及認股證,集資逾8.5億元。這樣,新世界的債務從最高峰時期的約
90億元逐漸降至30至40億元的合理水平。

在具體發展策略上,新世界亦作出調整,強調以地產為主,但同時繼續多元化發展,尤
其是電訊、基建及酒店;以香港為基地,但亦重視向中國大陸及海外的投資。前段時
期,新世界由於大舉投資非地產業務,錯失了兩年趁低大量吸納地產的良機,這時亦決
心重返老本行,加強地產發展及投資,如與香港興業合作重建荃灣中國染廠舊址,發展
大型私人屋村;與地鐵、灣仔循道會教堂、花園道聖約翰教堂等機構合作,改建或發展
新地產項目;以及興建香港會展新翼等等。期間,新世界更大舉投資中國內地地產業,
尤其是在基建、安居工程和舊城重建方面佔據戰略性優勢。

經過數年努力,新世界發展終於度過低潮,再度取得發展。1995年新世界再度躋身香港
四大地產上市公司之列。不過,經過是次挫折,新世界發展與長實、新地、恆地等三大
地產公司的距離逐步拉遠。

新世界是在1972年11月9日開始招股,11月24日上市,上市價是2元,當日上市最高升了50%,至3元,收市價則為遠東交易所2.875元,金銀交易所2.95元,分別上升43.75%及45%,市值為11.13億至11.42億間。
下星期四就是它們上市第39年,假設這公司不計除權、沒有派息,公司的股價只是上升了133.56%至139.65%,對比其他主要地產發展商來說,表現真的非常差。

美孚新邨是全港首個大型私人住宅屋苑,共有99座,迄今仍是全港規模最大屋苑,合共提供13,149伙。美孚同時亦是全港首個設有示範單位兼賣樓花的大型屋苑,創下賣新盤先河。
美孚新邨項目首期在1968年落成,整個項目投資年期超過十年,為當年發展商罕有的舉動,加上其間曾經發生股災,亦未有打擊新世界發展美孚的決心,可見彤叔早已「瞓身」押注在地產發展業務上。
當年呎價$68 升值200倍
美孚新邨當年一手價最平只約3萬元,就算是最貴的全海景樓王單位,售價也不足10萬元。近年樓市瘋狂,美孚新邨樓價升至近2,000萬元
海濱花園前身是德士古(現稱加德士)石油公司的油庫。油庫於1983年遷往青衣後,城市規劃委員會批准油庫所在地皮重新劃作住宅發展之用(亦即海濱花園),首批單位於1988年入伙,第二期亦於1990年之前陸續入伙。海濱花園建有20幢住宅,提供合共5600多個單位;屋苑管理則交由富城物業管理有限公司負責。截至2016年為止,單以住宅單位數目而言,海濱花園乃僅次於麗城花園的荃灣區第二大私人住宅屋苑
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[img]https://upload.wikimedia.org/wikipedia/commons/thumb/9/9c/The_Pavilia_Bay_under_final_works_in_February_2018.jpg/280px-The_Pavilia_Bay_under_final_works_in_February_2018.jpg[/img]
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[[i] 本帖最後由 上官恩娜 於 2020-3-16 04:22 PM 編輯 [/i]]

上官恩娜 2018-3-7 07:22 PM

利氏家族的希慎集團是香港老牌的地產商,早在1920至1930年代已是銅鑼灣的大業主,
戰後更開闢利園山,先後建成波斯富街、利園山道、恩平道、新會道、新寧道上的許多
住宅樓宇。1981年9月,香港股市牛氣沖天,恆生指數第二度衝破1,700點大關,利氏家
族將位於銅鑼灣的5幢收租物業,包括希慎道1號、禮頓中心、興利中心、新寧大廈及新
寧閣等組成希慎興業有限公司,並在香港上市,集資5億元。當時,希慎與業可謂一家
純地產收租公司,擁有出租物業約123萬方呎。

希慎興業當年上市,在市場上曾引起一些猜測,因為利家向來作風保守,極少容許外人
「分享」祖業,即使在70年代初期股市瘋狂時,利家也沒有上市套現的想法。但踏入80
年代,情形卻有了轉變,除上市集資外,還多次出賣物業,如銅鑼灣恩平道一些舊樓,
就從利家轉到其他發展商名下。當時有人懷疑利氏家族在轉移風險,但執掌家族生意的
利澤銘生前一直極力否認,聲明利家仍以香港為根基所在,「每一分錢利潤都留在香
港」。或許由於這種猜測,希慎興業上市後股價表現曾長期落後於大市。不過,誰都不
否認希慎興業是一家優質地產公司。其名下擁有的收租資產,全部均為甲級寫字樓和高
級住宅,甫上市使嬴得「小置地」稱號,1984年更被列為33隻恆生指數成份股之一。

希慎興業上市後,即著力加強旗下的投資物業陣營,向大股東利氏家族購入地產物業及
重建發展地盤,計有1984年以4,600萬元購入港島淺水灣寶山閣;1986年以4,500萬元購
入銅鑼灣兩個地盤,發展成今日的友邦中心及禮頓道111號,同年又以8.5億元購入花園
台2、3號及樂源道38號柏樂苑;1987年以4.45億元購入恩平道2至38號及渣甸坊19號
等。到80年代末,希慎的銅鑼灣王國已發展至擁有270多萬方呎收租樓面面積,比上市
初期增加逾倍。

踏入90年代,希慎興業的投資策略明顯轉趨積極,除繼續擴大集團的土地儲備之外,更
展開多項物業重建計劃,包括興建嘉蘭中心、重建利舞台及利園酒店等,以便用盡土地
的地積比率,擴大和鞏固希慎在銅鑼灣的地產王國。嘉蘭中心位於銅鑼灣恩平道,是希
慎透過收購整條街舊樓地皮重建而成的,於1992年底落成,樓高31層,樓面面積62萬方
呎,是該區的高級商廈,希慎總部就設於此。

利舞台的重建計劃始於1991年3月,希慎斥資4.5億元向大股東利氏家族購入波斯富街99
號利舞台地皮。利舞台落成於1925年,整個建築沿用19世紀末法國和意大利式歌劇院的
設計,外西內中,裡面的穹窿圖頂,繪有飾以金箔的九條金龍,舞台頂層精雕著丹鳳朝
陽,下層為二龍爭珠,極盡豪華瑰麗。兩旁對聯分為:「利擅東南萬國衣冠臨勝地,舞
徵詔護滿台簫管奏鈞天。」當中擁有能旋轉360度的自動轉景舞台,是當年香港最豪華
的劇院。然而,經歷了66載燦爛風華的利舞台終於未能阻擋香港地產大潮,1991年希慎
斥資8.5億元拆卸重建利舞台,計劃建成一幢日本銀座式的戲院和購物商場。重建後的
利舞台於1995年落成,成為毗鄰時代廣場的另一高級購物娛樂中心。該物業70%股權屬
希慎興業,另外30%權益由先施公司購入。

利園酒店的重建計劃亦於1993年展開。利園酒店在70年代曾有過輝煌歷史,當時它是香
港少數由華人管理的豪華酒店,每年香港小姐選美例必在和舞台舉行,然後在利園酒店
彩虹館設宴招待佳麗和嘉賓,利舞台和利園酒店一時衣香鬢影、艷光四射,成為傳媒焦
點。然而,利園酒店亦未能阻擋歷史潮流而風流雲散。1993年,希慎展開利園酒店重建
計劃,以配股形式集資12.9億元,由大股東利氏家族行使認股證再集資16億元,以24.5
億元向利家購入利園酒店物業,該項重建計劃總投資42億元,計劃發展成金鐘太古廣場
式大型綜合物業,總樓面面積達90萬方呎。利園重建計劃於1997年完成。

1996年11月,希慎興業更斥資36.4億元向華人置業購入中區優質商廈娛樂行,投資觸角
伸向中區。1998年,希慎旗下擁有的投資物業已達478萬力呎,實際上已可與中環的置
地,尖沙咀的九倉分庭抗禮,稱雄一方。

希慎廣場位於銅鑼灣人流最旺的軒尼詩道,重建前名為興利中心,於1981年落成,為一幢41層高寫字樓及商場綜合大樓,日式百貨公司三越百貨便承租該廈地庫至地面合共3層樓面,另有超市、銀行、食肆等,97年前與區內同為日式百貨公司的崇光、大丸可謂鼎足而立,為區內購物熱點之一。

新寧大廈 曾是香港的一座寫字樓,位於香港銅鑼灣希慎道10號,樓高30層,於1982年落成,由著名建築師貝聿銘聯同美籍華裔本地建築師陳丙驊(現任中文大學建築學院院長)設計。大廈的特色是建築師刻意將建築物往後移,騰出大量空間作為大堂廣場,大大提升建築物的氣勢。 新寧大廈已拆卸成為利園三期的一部分。重建後總樓面面積約46萬方呎,比之前樓面增加25%。

希慎興業(00014)持有放租的半山豪宅物業竹林苑,近月獲屋宇署批出建築圖則,可以重建5座分層住宅。業界人士估計,該用地單計地價已值約172億元,若完成重建,市值有潛力達276億元以上。


利氏家族創辦,相信大家都知道,但是原來當年大昌利產(88)仍持有約10%的股權,大家知不知道?相信都有部分人知道的。其實他們的股票是和他們合作取得的。

希慎在1971年成立,當年稱Hennessy Development Company Limited(軒尼詩地產發展有限公司),相信都是以該地區的街道改名,並在1981年8月26日發行招股書,發行宣佈上市,以每股1元發行5億股上市,計及該批新股後,合股票數達39.28925億股,市值也是同樣數市,以當年的每股有形資產淨值47億及預計盈利1.53億計,資產折讓只是20%,市盈率達到25.68倍,可見價格真是非常進取,一來因為市況暢旺,二來他們個個有頭有面,三來據股評稱,公司無債,資產又值錢,當然唔平唔賣,食得好盡。

當年他們承諾的派息為4.5仙,年息率是4.5%,有股評話派息好低,但現在都是約4%,我就覺得不低呢。從下面的股評中,我們可以知道希慎道一號、禮頓中心、興和中心、新寧大廈及新寧閣,大部分現在希慎仍持有,可見他們真是好保守。

當年的股評都仲有少少良心,稱雖然都是有來頭,但是一來價格過高,加上大昌地產等多位小股東他們個個都獲厚利,造成阻力,形勢會受影響,所以利潤較少,如果借貸認購,計及利息,加上當時股市盛極而衰,獲利難以預料。 不過,在銅鑼灣就有斬獲。希慎在2001年購入先施(244)的利舞台30% 股權,整體估值約17億,相信近幾年價值大幅上升,估計至少值50-60億,先施眼光就好差,所以股價低落確實有原因。近年希慎廣場開幕,資產又再上升。

但是他的保守作風,總算使公司有所增值,年年都算有息派,所以都算是唔錯的管理層。
可以見到,上市公司要唔熟唔食,如果要挑戰,就先要有輸的心理準備。


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[color=#494f4f]利園酒店的建築工程正式展開,大廈原本計劃作商業用途。[/color]
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[[i] 本帖最後由 上官恩娜 於 2019-4-7 01:41 AM 編輯 [/i]]

上官恩娜 2018-3-7 07:23 PM

華懋:
華懋集團創創辦人王德輝,祖籍浙江溫州,1934年出生,1949年舉家遷移香港,朝鮮戰
爭爆發時,適值父親生意失敗,王德輝停學協助父親重整,經營化工的華懋公司。60年
代,王德輝看好香港地產前景,遂與其妻子龔如心創辦華懋置業有限公司,開始投資地
產。當時,王德輝對地產建築一竅不通,但卻肯虛心學習,每晚工餘都拿著一疊圖則,
向鄰居一位建築老行尊請教,直到摸清路向,才購地建樓。1967年地產低潮時,王德輝
憑獨到眼光,抓住良機在荃灣一帶購入大量地皮,其後人心回穩,百業待興,王德輝在
荃灣大量發展每單位三、四百方呎的小型住宅樓宇,深受市場買家歡迎,逐步奠定了華
懋日後在地產界的地位。

華懋置業的名字首次在香港引起注意,是70年代初期。1972年,置地向擁有大量土地的
牛奶冰廠有限公司展開敵意收購。當時,華懋曾應牛奶冰廠董事局主席周鍚年之邀,與
牛奶冰廠合組牛奶地產公司,向置地展開反擊。華懋注資1.2億元換取牛奶地產24.9%
股權,而牛奶冰廠則以旗下土地換取新公司75.1%股權。後來反擊雖然失敗,但王德輝
及華懋的名字開始在業內打響。

其時,華懋已初具規模,據王德輝當時接受記者訪問時表示,華懋置業已擁有40多個發
展地盤,持有附屬公司30餘家,1971/72年度公司純利已達2,500萬元。1970年代以後,
華懋繼續在荃灣、葵涌、新蒲崗、觀塘等市區邊緣大量購入住宅用地,1975年度公司純
利已增加到7,000萬元,規模已不遜於地產五虎將水平。

華懋集團的地產發展策略有兩個明顯特點:第一,是中低檔路線。華懋發展的樓宇,一
般以中下階層市民為銷售對象,因此樓宇所處地區,往往為市區邊緣勞工密集地帶,樓
宇多屬中小型住宅單位,以樸素馳名,用料不甚講究,其質素有時被外界批評。1979
年,剛建成的荃灣工業大廈被地政工務司列為危樓,小業主驚慌失措,幸而華懋同意出
資,與小業主合資修葺。正因為成本低,華懋的樓宇銷售價亦往往比區內其他地產商的
要低。第二,華懋同時兼營樓宇按揭,將集團發展的樓宇交由旗下財務公司辦理按揭業
務,按揭率為樓價七成,所謂「肥水不流外人田」,除賺取和息外,更可於供樓者無力
償遠時收回樓宇再售。此外集團還兼營樓宇維修、管理、保安等業務,賺取從建樓到售
後服務各個環節的利潤,因而公司的資產規模迅速擴大。到80年代初,華懋已成為唯一
沒有上市的大型地產發展商。一般估計,當時其規模與新地等比已相去不遠。

據了解,華懋持有的乙種換地權益證書,在香港地產發展商中可能數一數二,而其擁有
的出租樓宇,包括寫字樓、住宅樓宇及工業大度,至少約100幢,其中最為人知的,是
尖沙咀的華懋廣場、灣仔的熙信大廈等。1990年4月,華懋集團主席王德輝第二次被綁
架後失蹤,華懋集團一度轉趨低調。不過,其夫人龔如心經3年深居簡出之後,於1993
年己開始收拾悲痛心情,重出江湖,華懋集團已再度活躍。1993年至1994年期間,華懋
頻頻下注,大量收購具重建價值的物業廣場,在市場上相當矚目,其中,包括斥資30億
港元向永安集團購入中區永安人壽大度、永安中心大廈及向英皇集團購入宏記大廈,該
集團還向廖創興企業集團聯絡,有意將永安人壽大廈、永安中心大廈與廖創興銀行大廈
合併發展;稍後又斥資2.55億港元向岑才生家族購入中區華人銀行大廈兩成權益,計劃
與毗鄰的宏記大廈合併重建。

1994年3月,華懋主席龔如心宣布一項令香港轟動的發展大計,計劃斥資100億港元在荃
灣與建一座全香港及全球最高的商業大廈,該廈不連地庫合共108層,樓高468米,地盤
面積約21萬方呎,可建樓面面積210至230萬方呎,預計將於1998年落成,屆時將比現時
香港最高的中環廣場高出158米,比現時全球最高的美國芝加奇Seas Tower仍將高出25
米,比預計1997年落成的中國重慶大廈,亦將高出11米,堪稱「世界第一大廈」。該大
廈將命名為「如心廣場」(Nina Tower),大廈外牆將沿用華懋傳統顏色—─金色,大廈
頂樓將掛個紅色大心,寫著「We Love Hong Kong」。龔如心表示:她不是希望藉著大
廈命名來紀念自己,而是希望這幢大廈成為香港的新標記,同時表達她對香港前途的信
心。可是,後來該計劃已因技術原因擱置。
金獅花園
[img]https://upload.wikimedia.org/wikipedia/commons/7/70/GoldenLionGarden.jpg[/img]
好運中心
[img]https://upload.wikimedia.org/wikipedia/commons/thumb/2/2b/HK_Lucky_Plaza_201004.jpg/800px-HK_Lucky_Plaza_201004.jpg[/img]
碧濤花園
[img]https://upload.wikimedia.org/wikipedia/commons/thumb/6/61/Pictorial_Garden.jpg/800px-Pictorial_Garden.jpg[/img]
全·城滙
[img]https://upload.wikimedia.org/wikipedia/commons/thumb/4/43/Parc_City_under_final_works_in_February_2018.jpg/800px-Parc_City_under_final_works_in_February_2018.jpg[/img]
One Hennessy

[img]https://upload.wikimedia.org/wikipedia/commons/thumb/e/e4/One_Hennessy_%28revised%29.jpg/800px-One_Hennessy_%28revised%29.jpg[/img]
[img]https://upload.wikimedia.org/wikipedia/commons/thumb/c/c0/HK_Nina_Tower_200803.jpg/800px-HK_Nina_Tower_200803.jpg[/img]
置地:

70年代末80年代初,英資的和記黃埔、九龍倉先後被李嘉誠、包玉剛收購,置地成為新
與華商覬覦的罔標。面對收購威脅,置地大股東怡和的主席紐壁堅採取了「連環船」方
式,即透過怡和與置地互持對方四成股權的策略去保衛置地。然而,在隨後掩至的地產
崩潰中,置地虧損嚴重,負債纍纍,並且累及怡和,令整個集團處於危城困守之中。

1983年怡和新主席西門,凱瑟克上任後,隨即採取了一系列救亡措施,首先是出售置地
的非核心業務以減低負債,其次是使「連環船」脫鉤。1986年底,置地宣佈先後將旗下
經營零售業的牛奶國際和經營酒店業的文華東方分拆上市;1987年2月怡和宣佈成立一
家名為「怡和策略」的控股公司,將怡和與置地互控轉變成怡和與怡策互控,再由怡策
持有置地、牛奶國際、文華東方3家上市公司股權。經過連串重組,置地被打回原形,
從一家大型綜合性企業集團重新變成一家純粹地產投資公司。

80年代期間,置地的大型地產發展計劃主要只有兩項:即交易廣場發展計劃和雪廠街9
號重建計劃。交易廣場地盤是置地於1982年2用以47.55億元的高價向港府投得。該地盤
佔地14.4萬方呎,投資總額高達80億元,是置地在最困難時期展開的最龐大工程。整項
發展計劃分兩期進行。第一期工程包括兩幢52層高的甲級商廈,即交易廣場一、二座;
第二期工程包括一幢33層高甲級寫字樓,即交易廣場三座,以及一座可與交易廣場一、
二座相連接的3層高富臨閣購物商場和一個大型公眾花園。

交易廣場一、二期工程分別於1985和1988年落成,總共可提供約150萬方呎的出租寫字
樓面積,供超過300家大型國際機構開設辦事處。交易廣場坐落於中環核心商業區,建
有行人天橋與置地旗下其他貴重物業相連,並且通地鐵、渡輪及巴士站,交通便和。因
此,交易廣場一開業,即成為香港的商業樞紐,及中區甲級寫字樓租金的指標。1994年
初地產高峰期間,交易廣場每月每方呎租金曾創下110元的紀錄。

置地的雪廠街9號重建計劃前後歷時逾10年。1980年,置地宣佈展開雪廠街9號重建計
劃,當時置地僅擁有雪廠街荷蘭行及有利銀行舊址地段,地盤狹小。其後,置地先後於
1982及1987年購入廣東銀行大廈(德輔道中8號)及球義大廈地皮,將原來只有一萬方
呎地盤合併成3萬多方呎地盤。當時,置地有意一併連毗鄰的恆昌大廈也買下來,可惜
未能如願。雪廠街9號重建計劃於1991年12月最終落成,並被命名為「大道中九號」。
該物業樓高38層,總樓面面積35.8萬方呎,在設計上採用了濃郁的古典風格和獨特的幾
何設計模式,匯聚了中西精粹的建築特色,給人以精雕細琢之感,彰顯出卓爾不凡的氣
派。大道中九號的建成,為置地從70年代起策劃的中區重建計劃,畫上了個句號。

踏入過渡時期,隨著大股東怡和的遷冊、逐步淡出香港,置地的投資策略亦轉趨消極,
其重要標誌就是逐步將旗下的非核心物業出售。1987年,置地將銅鑼灣皇室大廈和灣仔
夏愨大廈兩幢高級寫字樓以23.8億元價格售予華人置業,又將價價13.5億元的一批土地
儲備賣給新鴻基地產。1988年,置地將半山區的地利根德閣豪宅出售給澳洲奔達集團,
套現20多億元;1990年再將銅鑼灣世界貿易中心出售,作價17億元。1991年,置地又先
後向新地出售4項商場物業,向華人置業出售怡東商場、新港中心商場及海運大廈。
1992年,置地更將建成不久的中區核心物業—─皇后大道中九號以38億元的高價出售給
一中資背景財團。至此,置地已幾乎將中區以外物業全部售罄,套現金額超過130億
元。

到1994年底置地撤離香港股市時,置地擁有的中區黃金地段甲級商廈僅剩7幢,包括歷
山大廈,交易廣場一、二、三座及平台、富臨間,香港會大廈,怡和大廈,置地廣場
(告羅士打大廈、大堂及公爵大廈)、太子大廈及太古大廈,可供出租樓總面積486.2
萬方呎。該年底,置地市值406.7億元,已落後於新鴻基地產、長江實業、恆基地產、
九龍倉而排第五位。

不過,90年代中期以後,怡和系海外發展屢遭挫折,置地對香港地產的投資又轉趨積
極。1995年底,置地罕有地派代表競投港府推出的一幅豪宅用地拍賣,可惜無功而返。
這是置地自1982年投得中環交易廣場以來的第一次。1996年初,置地自組財團參與機場
鐵路中環總站上蓋物業發展權,然而被新地、恆地組成財團擊敗。至此,置地這顆香港
地產「冠皇上的明珠」因投資策略的失誤已黯然失色。

[img]https://upload.wikimedia.org/wikipedia/commons/thumb/3/31/HK_Jardine_House.jpg/800px-HK_Jardine_House.jpg[/img]
[img]https://upload.wikimedia.org/wikipedia/commons/thumb/b/b1/HK_Exchange_Square.jpg/800px-HK_Exchange_Square.jpg[/img]


[img]https://upload.wikimedia.org/wikipedia/commons/a/a6/Chi_Fu_Fa_Yuen.jpg[/img]

[img]https://upload.wikimedia.org/wikipedia/commons/thumb/8/81/HK_Tsuen_Wan_%E8%8D%83%E7%81%A3_Sai_Lau_Kok_Road_%E7%B6%A0%E6%A5%8A%E6%96%B0%E9%82%A8_Luk_Yeung_Sun_Chuen.JPG/800px-HK_Tsuen_Wan_%E8%8D%83%E7%81%A3_Sai_Lau_Kok_Road_%E7%B6%A0%E6%A5%8A%E6%96%B0%E9%82%A8_Luk_Yeung_Sun_Chuen.JPG[/img]

[img]https://scontent-b-hkg.xx.fbcdn.net/hphotos-xfp1/t31.0-8/10550177_691122780974361_1964207944299836526_o.jpg[/img]
[img]https://upload.wikimedia.org/wikipedia/commons/thumb/1/18/HK_Land_Tai_Hang_Road_%E4%B8%8A%E6%9E%97_Serenade_Towers_June-2011.jpg/1280px-HK_Land_Tai_Hang_Road_%E4%B8%8A%E6%9E%97_Serenade_Towers_June-2011.jpg[/img]

[[i] 本帖最後由 上官恩娜 於 2019-4-7 01:51 AM 編輯 [/i]]

上官恩娜 2018-3-7 07:24 PM

太古集團的前身是太古洋行,主要業務是航運、貿易,1950年代收購國泰航空擴展至航
空業,但對地產則一直未有沾手。60年代期間,太古還不斷出售所擁有的土地,包括則
魚涌太古宿舍地段,後來建成「海山」、「海景」、「福昌」等擠迫不堪的白鴒式住宅
樓宇,70年代初又將華蘭路東側土地脫手,結果建成皇冠車行、仁孚工業大廈、寶峰苑
及惠安苑等樓宇。

1972年,太古集團眼看香港地產業日漸興盛,而世界航運業則開始不景,遂創辦太古地
產有限公司,向地產業進軍,計劃關閉太古船塢,將其所擁有的龐大土地作地產發展。
初期,太古因感集團缺乏地產專才,為吸收經驗,於1973年與陳德泰旗下的大昌地產聯
合收購小型地產公司健誠置業,改組為太古昌發展,並將太古城第一期地盤注入。後
來,太古高層大概覺得太古船塢再發展的規模實在太大,沒有必要與大昌分享,遂於
1977年收購太古昌發展全部股權,並將太古地產在香港股票市場掛牌上市。太古地產後
來發展成香港著名的地產集團之一。

太古地產創辦後即看手籌劃著名的高尚大型私人屋村太古城發展計劃。1974年,太古地
產宣佈,將在面積達230萬方呎的太古船塢地段興建商業中心、學校、戲院和住宅樓宇
等綜合發展屋村,該屋村將命名為「太古城」,全部共建50幢28至32層高的高尚住宅大
廈,逾10,000個住宅單位,可供4.5萬人居住,以及一個規模巨大的商業購物中心—─
太古城中心。整個計劃預計需時8年,總投資約13.5億元。

太古城計劃分五階段十期進行,整個工程從鄰近英皇道地段由東而西、由南到北進行,
故每期新建成樓宇均有海景,這是太古地產精明之處。不過,太古城興建初期,太古地
產對地產發展尚未建立信心,經營作風保守,在資金籌集上主要通過將太古地產上市集
資,以及售賣土地進行,先後將賽西湖和太古山谷部分土地出售,售得1.2億元現金,
作為發展太古城初期啟動資金。結果,購買土地的長江實業和南豐集團都從後來發展的
賽西湖大廈和南豐新村中賺取巨利。太古城發展初期,太古地產主要採取與其他財團合
作的形式,如與怡和合組太古施利亞發展,由該公司向太古地產以市價購入地皮,建成
後將利潤分成,這種發展方式一直維持到首四期18幢樓宇建成後才告結束。

太古城計劃從1975年動工,首五期及第十期是28至30層高的雙十型大廈,使每個單位可
獲充足陽光和空氣,又能縮短走廊長度,住宅單位面積由600至900方呎不等,屬中型住
宅樓宇。第六至第九期是30至32層高的鑽石型大廈,俯視海港,故稱為海景花園。每幢
大廈中央核心都設有公共設備,包括剪式樓梯、垃圾槽、水電錶房和電梯。絕大部分住
宅大廈都坐落在寬敞的平台上,平台花園貫>><<代理內各幢樓宇,人車分道,安全方便。太
古城,中部還設有個全港規模最大的購物商場,總面積達300萬方呎的「太古城中
心」,商場內是數百家的精品店、百貸公司、超級市場、酒樓餐廳、電影院以及滾軸溜
冰場等各種娛樂設施,並有一幢高級寫字樓,包羅萬象,應有盡有。由於太古城的建集
比例(即覆蓋率)僅25%,即約有40畝土地闢作花圉、娛樂場和休憩場地,居住環境堪
稱一流。

太古城整個發展計劃,到1985年大體完成,歷時10年。經過80年的滄桑,佔地宏大、遠
東著名的太古船塢,轉眼間發展成居住5萬人口的自給自足社區、港島著名的高尚住宅
區及全港規模最大的私人屋村之一。區內的太古城中心,成為港島東區一個極具潛力的
展覽和購物娛樂中心,到90年代該中心每日人流量高達7萬人次,假日或周末更達15萬
人次,這個數目在外國大型商場差不多是一周的總人數。

太古城住宅單位首期在1976年推出,最早兩幢大廈「洞庭閣」及「鄱陽閣」的售價是每
方呎200至230元。當時,太古地產擔心銷售不佳,優先讓太古集團和金門建築公司的僱
員享折扣認購,以造成「短期內售清」的效應,吸引市民注意。不過,洞庭閣入伙後,
太古城住宅即以其高級住宅形象吸引了不少買家,售價輾轉上升,1977年第四期「唐宮
閣」、「元宮閣」公開發售時,售價已升至每方呎300元,買家和炒家提前48小時排
隊,要勞動警方派員維持秩序。到1981年地產高峰期,太古城住宅售價甚至上升到每方
呎1,300元。當時,即使以平均價計算,太古城因為土地成本低,每方呎樓面地價成本
僅70元,每方呎樓面毛利高達700元。這還不包括可供出租的260萬方呎商場等,其盈利
之豐厚可想而知。太古城成為太古地產引以為傲的傑作。自此,太古地產的實力、經營
手法、聲譽深受行內人士的賞識和稱讚。

太古地產是香港地產業的後起之秀,創辦於1972年,1977年在香港上市。當時因為成功
發展太古城,實力迅速增加,到1979年底,太古地產的市值已達18.7億元,躋身香港十
大地產上市公司之列。1983年底,太古地產市價升至40.1億元,已成為香港僅次於置地
的第二大地產上市公司。當時,太古地產擁有可出租樓宇面積380萬方呎,同年租金收
入1.69億元。1984年,股市低迷,太古地產被私有化,成為太古集團旗下的全資附屬公
司。

踏入過渡時期以後,太古地產在地產市場上日趨活躍。1985年4月,香港地產業因中英
聯合聲明的正式簽署而開始復甦,太古地產以志在必得的姿態,在官地拍賣會上接連擊
敗華資及南洋財團,以7.03億元價格,奪得地盤面積達11萬多方呎的金鐘域多利兵房一
號地段。1986年5月,太古地產再以10.5億元價格投得毗鄰的金鐘域多利兵房2號地段,
面積達17.2萬多方呎。

太古地產實際上用17.08億元購入金鐘黃金地段28.7萬方呎土地,太地計劃在該地段上
發展兩幢商業大廈、3間一流酒店、豪華公寓及全服務式酒店住宅,以及中區最龐大的
購物中心,總樓面面積達500萬方呎,命名為「太古廣場」。太古廣場的發展計劃分兩
期進行,第一期從1985年動工,到1989年完成,第二期則在90年代初相繼落成。整項計
劃的總投資,除17.08億元地價,還包括21.5億元建築費用,以及利息成本及興建酒店
時的巨額裝修費,總額達50億元之巨。太古地產透過對金鐘太古廣場的龐大投資,建立
起其在金鐘地區的領導地位,為集團在地產業的發展奠定了堅實的基礎。

80年代末,太古地產又在港島則魚涌策劃大型地產發展計劃。則魚涌對太古集團其有特
殊的意義,一個世紀以前,太古就已在則魚涌糖廠街28號開設遠東聞名的太古糖廠。不
過,太古地產銳意發展則魚涌更重要的原因,是看好該地區未來的商業發展潛力。有人
說香港每十年就有一幅旺地誕生,百多年前中環一帶極旺,之後中環、灣仔、銅鑼灣相
繼蓬勃發展,則魚涌極可能是下一站。

其實,早在80年代,太古地產已在則魚涌積極收購物業。1992年12月,太地以5億元價
格購入糖廠街南華早報大廈,3個月後再斥資7.5億元收購華蘭路22號凸版大廈。至此,
太古地產在則魚涌擁有物業已達8幢之多,包括德宏大廈、香港電訊大廈、多盛大廈、
和域大廈、常盛大廈、康和大廈,以及南華早報大廈和凸版大廈,總樓面面積接近400
萬方呎。其中,已完成重建的德宏大廈和多盛大廈已相繼出租,每1幢新廈均以行人天
橋或通道與其他大廈相連,再與太古城連接,整個發展計劃將跨越下世紀。太地將這個
商業城堡命名為「太古坊」,太古坊鄰近地鐵站和束區海底隧道出口,交通便利,極具
商業發展潛力,其目標租客將是那些在中環保留一個小型辦公室,但希望在則魚涌找到
一流辦公樓的機構。

目前,太古地產已成為香港著名的大地產集團。據1998年度太古集團的年報,太古地產
擁有的投資物業,總面積達1,120萬方呎,另有160萬方呎正在或有待發展中,並持有太
古廣場三家酒店各20%股權。已建成投資物業中,商業樓宇達887.4萬方呎,工業樓宇
181.1萬方呎,住宅樓宇868萬方呎。換言之,太古地產已與九倉,新地等鼎足而立,成
為香港規模最大的地產投資集團之一。

到了1993年10月,太古宣布,太古城中心第一期的六層高商場、嘉華及嘉年戲院及保齡球場,將全部拆卸,重建完成後共有6層零售樓面共25萬平方呎,另加一幢27層高辦公大樓,樓面面積63萬平方呎。

太古坊由太古地產發展,其前身是一系列工業大廈,該區早於19世紀末已是太古糖廠的所在地,是香港其中一個歷史最悠久的工業區。

大約於1976年,太古糖廠停業後,太古把舊廠房翻新做工廠大廈,並命名為「太古工商業中心」(Taikoo Trading Estate);但由於反應熱烈(單位推出後旋即全數租出),太古地產管理層決定在糖廠內的空地興建一座新型工廠大廈,即現時的和域大廈,並於1979年落成。其後在1984及1988年,太古工商業中心B座(康和大廈)及C座(常盛大廈)亦相繼落成。

1990年代初,隨著經濟發展及轉型,香港工業北移,商業大廈的需求上升,太古地產開始把區內陳舊的工業大廈重建,並翻新上述三座樓齡不大的工廠大廈,成為高級辦公大廈。而整個商業小區的名字,亦由原先的「太古工商業中心」,更改為現時的「太古坊」。

太古坊內的辦公大樓早期都以英格蘭西南的地方命名,直到林肯大廈(Lincoln House)為止。

2003年成功將太古地產持有的匯圃高爾夫球場(位處太古城的範圍內)的地積比率轉移,一同計算在港島東中心的地盤面積及發展樓面,與毗鄰的萬邦工業大廈(Melbourne Industrial Building,原華蘭路16至18號)合併發展。因此得以興建港島東中心,而不用補地價。其後,港島東中心的前身-益新工業大廈(Aik San Factory Building,原華蘭路14號)及萬邦工業大廈,於同年被拆卸。[1]。並於2008年3月起分階段入伙。

2014年2月28日,太古地產與香港特別行政區政府(由財政司司長法團為代表)簽訂協議,以5.37億元現金及太古城中心3期10層,總樓面約20.5萬平方呎,交換特區政府持有的康和大廈7至14樓、1樓A室,和1樓F1及F2號上落貨車位合共8層樓面,相當於約18.7萬平方呎,為太古坊2B期重建掃除最後障礙。[2]

2014年11月太古坊常盛大廈與及和域大廈,分別獲屋宇署批重建成兩幢商廈,合共提供200萬方呎樓面。

2016年9月太古地產向城規會提交太古坊重建計劃的發展方案,整個項目總樓面維持357.8萬方呎,零售及服務樓面由10.5萬增加11.56萬方呎,至22萬方呎

2018年2月1日,太古坊一座平頂,並於同年9月落成。

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「當時沒有預計(太古)廣場的會這樣成功。你讀歷史會知道,每一個新發展區都要一個focus,可以聚焦所有人的activities。過往中古時代歐洲靠廣場來聚焦,如羅馬的廣場。但現代城市發展,則需要綜合活動吸引人流。另一原因是廣場連繫了地鐵站、巴士站,交通方便吸引很多人來發展,成為我們行內所說的一個critical mass。於是金鐘便發展成自成一角,甚至自成一區。」林和起建築師說。[size=4][/size][img]https://scontent.fhkg1-1.fna.fbcdn.net/v/t1.0-9/1009900_495077833912191_696250694_n.jpg?_nc_cat=106&_nc_ht=scontent.fhkg1-1.fna&oh=142463969b7c5c3b5b169966ff284ba1&oe=5D4AA377[/img]
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1950年代太古糖廠
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講吓昔日鰂魚涌工廠區的全盛期, 附圖攝於1980年代前期 :
1) 仁孚工業大厦
2) 華厦工業大厦
3) 東達中心位置(當時未建)
4) 長華工業大厦
5) 臨海工業大厦
6) 益新工業大厦
7) 萬邦工業大厦
8) 聯合凍房
9) 凸版工業大厦
10) 大昌行
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[[i] 本帖最後由 上官恩娜 於 2020-3-2 06:44 AM 編輯 [/i]]

上官恩娜 2018-3-7 07:26 PM

八十年代香港電訊發展:
八十年代中期以後,香港的大財團在競逐傳呼服務及流動電話市場的同時,目標卻是要指染香港被長期壟斷的電訊市場,包括專利經營的本地電話市場和國際電訊市場。其實,早在八十年代中期,國際電訊業已開始形成放寬管制、引進競爭的大氣候,香港內 部要求開放電訊市場、建立第二電訊網烙的呼聲日益高漲。

1992年7月,港府宣布將開放本地電訊市場,採用開放式發牌制度引進超過一個固定電訊網絡,與香港電話公司展開競爭。9月港府公開招標,參與投標財團包括和黃、九倉、新世界發展,訊聯電訊、冠軍科技、以及澳洲的Telstra等。同年11月30日,港府宣布將發出3個新固定網絡經營牌照予和黃的和記通訊(和黃佔80%、澳洲Telstra佔 20%)、九倉的香港新電訊(九倉佔100%,但美國Nynex為技術伙伴,將投資若干股 份),及新世界發展的新世界電話(新世界發展佔95%、英國電訊亞訊佔5%),從1995 年7月1日起生效。3家獲頒牌照的財團中,和記通訊計劃投資35億港元為香港主要商業 區提供電話、數據、圖文傳真及整系列的視訊和專用電腦服務,並為一般市民提供「個人號碼」服務。集團的優勢是擁有龐大流動電話業務客戶,並獲得澳洲Telstra的電訊 技術支持,因此在與香港電訊這龐然巨物競爭中,不致處於被動地位。
九倉的香港新電訊則計劃在10年投資60億港元,首3年投入20億港元,在5年內為香港主 要地區提供地面雙向多媒體服務。香港新電訊的優勢,是可借助九倉屬下有線電視所發展的光纖網絡,達到相輔相承的效果。九倉的雄心可說比和黃有過之而無不及,香港新 電訊的中文名稱與香港電訊僅一字之差,大有推陳出新之意,其英文名稱New T & T, 則與美國電訊巨人T & T相似。於1995年10月啟業,初期覆蓋觀塘、尖沙咀、中環及銅 鑼灣的30幢商廈,主要提供商業電話服務,期後相繼推出「聲訊縱橫」、「數據傳送」、「商務國際線」及「IDD009」國際長途電話等服務。


SUNDAY:
SUNDAY創辦人、前聯席主席衞斯文在香港從事電訊業多年。1984年,他與和記黃埔及摩托羅拉合夥成立和記電話,即今天的3;他出任該合營公司的董事總經理。1993年,衛斯文離開和記,並與同年辭職的和黃前董事總經理馬世民創辦私人流動電訊組合公司Distacom。隨後引入麗新集團林建岳、富聯國際鄭維新及中旅國際等為股東,成立匯亞電訊,1996年取得香港六個個人通訊服務牌照之一;1997年匯亞易名為SUNDAY,推出流動電話服務。衞斯文與鄭維新共同擔任SUNDAY聯席主席。
SUNDAY於1997年開始營運,初期經營GSM1800流動電話業務,其後推出IDD、ISP、WAP服務。2000年初,該公司採用WAP和GPRS技術,推出sunday.com及SO WAP。2001年,SUNDAY以最低價$10,000.01投得3G牌照,但缺乏資金發展,未能推出服務。在2005年5月SUNDAY宣布推出3G服务的一周内,電盈宣布入主SUNDAY。由于電盈的介入,SUNDAY实力大增,其整合后的PCCW Mobile于2006年1月推出爲期六個月的“3G優先試”活動,进行3G业务推广。在2006年年中正式開始3G用戶商業推廣活動。
2000年初,TOM.COM在港掀起科網股熱潮,同樣具新科技概念的SUNDAY雖然未符合三年盈利的上市規定,但它以基建公司類別向聯交所申請豁免獲批,成功借科網股之勢上市集資。
2000年3月16日,SUNDAY以招股上限3.78港元掛牌,集資淨額約21億港元。但隨着科網股熱潮爆破,加上香港電訊競爭激烈,SUNDAY股價逐年下跌,2002年曾挫至0.092元的歷史新低,較招股價跌了97%。
2006年11月30日,SUNDAY舉行特別股東大會,以99.5%通過把所有資產賣給電訊盈科、把所有現金派發特別股息及撤銷上市地位。SUNDAY在12月15日停牌,並在2007年1月清盤,每股分得0.65港元。如果在2000年IPO時認購了SUNDAY股份,一直持有直到清盤的話,投資者帳面損失82.8%(未計手續費和機會成本)。

和記電訊香港:
1983年,和記電訊(香港)有限公司開始在香港經營流動電話業務,並於1985年成立和記電話有限公司,推出香港首套流動電訊系統,當時採用第一代的AMPS/TACS模擬制式,1990年代,推出第二代的GSM/PCS數碼雙頻制式及2.5GGPRS分組數據服務,1995年推出全球首間使用CDMA的商用網絡,以IS95B制式運行,並命名為和記新幹線作為品牌。1996年,和記電話品牌與提供傳呼服務的品牌和記傳訊合併為和記電訊品牌。1998年,2G服務改以「Orange」作為品牌。2000年,和記新幹線納入了Orange。
2001年9月26日和記黃埔的和記3香港的牌照以作價$2,398,888.88港元成功獲取,正式地進行第三代流動電話(3G)網絡的鋪設,香港政府同時也發出另外三張的3G流動通訊服務牌照給數碼通、CSL和SUNDAY。
2004年1月,和記電訊於香港開始以第三代流動電話的UMTS制式,率先成為全港首家提供3G服務的流動電話網絡商,並提供包括視像電話等的增值服務。同年6月,旗下的3G、GSM及CDMA網絡統一採用3品牌。
2008年5月29日,3香港引入iPhone(3G),並於2008年7月11日正式發售。
2011年9月20日,和記電訊與Vodafone及幾家 Conexus Mobile Alliance 會員同意組成策略性聯盟
2012年2月6日,3香港表示為配合電訊管理局新推行的公平使用政策,無限上網的用戶將於超過5GB用量後被調低速度,但速度將不慢於128KB。但由於CSL所推出新上網政策較為吸引,造成壓力,3香港於當晚宣佈改為實施與CSL相同的安排,即用家用量超過5GB 後,其使用網絡的次序將被調低。
早前另一電訊商新世界傳動網將網絡升級,提供3G 限速不限量上網服務,其低廉收費隨即吸引不少人轉台。由於此計劃成功吸引大量客戶,其後3香港及數碼通均推出類此的月費計劃吸客。此類計劃為第一次在港出現,數碼通總裁黎大鈞曾指,此類計劃開拓了以往市場較少接觸的低用量新客群市場。

數碼通:
1992年由新鴻基地產及ABC佳訊組成,1993年3月開始提供GSM流動通訊服務,是香港首間數碼流動通訊商,亦成為香港繼香港電訊CSL、和記電訊及訊聯電信後第四間流動通訊公司。1996年於香港交易所上市。1998年收購八方通訊,以新品牌數碼通EXTRA推出PCS流動通訊服務;後合併為雙頻網絡。
電訊服務為數碼通(SmarTone)現時的主要業務之一,為了爭奪3G市場的佔有率,起初加入了的策略夥伴Vodafone,並由原來的名稱SmarTone 3G Limited 改為「SmarTone-Vodafone」提供市場獨有的流動通訊硬件。直至2011年,數碼通決定不再與Vodafone延續市場營銷合作,且於同年10月30日回復使用SmarTone作為其商標。[3]
數碼通於2001年9月26日以作價1,388,888.88港元投得第三代流動通訊服務牌照,正式開始進行3G網絡的鋪設,港府同時也發出另外三張的3G流動通訊服務牌照給和記黃埔屬下的3香港、CSL和SUNDAY(現為PCCW mobile)。

CSL:
香港電話有限公司於1983年成立全資附屬公司Communication Services Limited,簡稱CSL,並推出使用NAMTS的流動電話服務,成為香港第一間流動電話公司。
1984年,CSL採用NEC的流動電話系統NAMTS,推出首個公共流動無線電話服務。在1987年,CSL網絡改用TACS技術,網絡品牌使用CSL以及UNITACS。在1990年,香港電訊重組,CSL易名為香港電訊CSL,但仍是香港電訊全資附屬公司。1993年7月,香港電訊CSL推出GSM 900服務,成為香港第二間推出GSM服務的電話公司,使用品牌名稱1010。1996年使用同一網絡推出One2Free品牌。
1997年,香港電訊CSL收購訊聯電信有限公司,令香港電訊CSL擁有D-AMPS和GSM 1800 (PCS)牌照,前者以1+1為品牌,後者則與原GSM 900網絡合併成GSM雙頻網絡供1010及One2Free品牌使用。
2001年2月,李澤楷旗下的盈科數碼動力完成收購香港電訊後,將香港電訊CSL 60%股權售予澳洲電訊,並易名為香港流動通訊有限公司,英文名稱則沿用CSL。2002年電訊盈科出售餘下所有股權予澳洲電訊。在同一年,CSL獲香港政府發出3G牌照。
2004年12月,CSL正式推出W-CDMA 3G網絡。備有3G手機的用戶可以沿用原有之SIM卡使用3G網絡。
由於技術逐漸被淘汰,為善用電訊頻譜,2004年政府建議收回CSL的D-AMPS牌照,1+1品牌逐漸停止使用,而網絡亦於2005年正式停止服務。
2005年新世界移動控股有限公司與澳洲電訊訂立協議,合併旗下香港流動通訊業務,並成立新公司Telstra CSL,新移動向Telstra CSL悉數轉讓新世界流動電話公司全部權益,以及支付2.44億元代價,以換取新公司23.6%股權,而Telstra則佔餘下76.4%股權。
2013年12月20日,香港电讯宣布计划以24.25亿美元(约188.67亿港元),收购新世界发展与澳洲Telstra于香港合资的流动通讯业务(即香港移動通訊)。但该项交易仍存变数,包括须得到香港电讯的股东、主要股东电讯盈科 的股东以及香港通讯管理局的批准。交易预计在2014年第一季完成。[6]

中國移動香港:
1997年1月,華潤集團有限公司轄下之萬眾電話有限公司,以“PEOPLES”及“萬眾電話”作為品牌正式提供服務,是全港首個以個人通訊服務(GSM-1800)網絡提供服務的流動網絡商[1],口號為「萬眾電話 服務萬眾」。
2004年4月1日在香港交易所主板上市,代號:0331.HK 。當時的主要股東為華潤集團有限公司(47.5%股權)及Onwel Capital Company Limited(15.7%股權)。
2005年10月,華潤萬眾電話被中国移动旗下的中國移動(香港)集團有限公司以每股4.55港元收購私有化,收購總值約33.84億港元,交易於2006年1月12日完成及於2006年4月更名為中國移動萬眾電話有限公司。
2008年12月5日,中國移動萬眾電話有限公司的註冊名稱改為中國移動香港有限公司,但繼續沿用PEOPLES作為服務品牌。
2012年12月10日,中國移動香港宣佈推出UTV流動電視服務,採用CMMB制式。 12月18日更宣佈推出全球首個TD-LTE/LTE FDD融合網絡,標誌著中國移動香港使用2300MHz頻段的TD-LTE網絡正式商用,但尚在測試階段,使中國移動香港成為香港第一家提供FDD-LTE及TD-LTE融合網絡服務的電訊商。首階段會邀請商業客戶作中國漫遊使用,並積極開發兼容LTE-FDD及TD-LTE的智能設備。

城市電訊:
1992年,王維基成立城市電訊(CTI),把海外盛行的電話回撥服務,引入香港長途電話IDD市場,令IDD收費大幅下降,打破當時由香港電訊(現電訊盈科)壟斷的香港固網電話服務,其後CTI亦成立香港寬頻,提供家居電話、寬頻上網、電視等服務。
城市電訊及旗下香港寬頻的宣傳廣告「出位」為網民津津樂道,甚至成為經典廣告,包括城市電訊的「魔鬼1666」、「殺價超人」、「一世唔收」等系列,以及香港寬頻的「生有限,活無限」、「光纖入屋」、邀請劉翔演出的廣告等。

上官恩娜 2018-3-7 07:27 PM

正當香港電影業在上世紀60年代如日中天之際,邵逸夫又將投資目標轉向剛剛興起的電視行業,即競投香港免費電視牌照,開始了TVB的黃金發展期。

有線電視及第二網絡:
1987年港府委任Booz Allen & Hamilton公司就香港發展有線電視及第二網絡問題作出 評估,著手檢討香港電訊政策。1988年3月Booz Allen & Hamilton完成檢討報告,建議 鋪設第二網絡,打破電訊業長期被壟斷局面。同年9月,港府招標籌建有線電視及第二 網,各參加競投的財團包括和記專線電視(和記通訊佔40%,英國電訊佔24%,太古洋 行、嘉宏國際、中信集團各佔10%,匯豐佔6%)、香港有線傳播(九倉佔28%、新鴻基地 產佔27%、美西電訊佔25%、高德有線電視佔10%、邵氏兄弟佔10%)、Windows Teievision System(新鴻基公司、恆基發展、恆隆各佔25%,新世界發展及潘迪生私人 公司各佔12.5%),及跨國公司速達國際資源工程。參加投標的4財團中,以和記專線電視及香港有線傳播的建議書較佳,和記專線全新鋪設電訊網絡反建議及該財團的財力、股權結構被有關當局認為最符合有線電視經營招標指引的條件,至於另外兩家財團WTS 及速達國際資源工程的建議書則被認為資料欠詳盡。換言之,和記專線已成為奪標大熱 門。可惜,和記專線在最後關頭,拒絕港府所要求將資本保證額從原來的42億港元提高 到55億港元及較高專利稅的條件,結果落敗,由香港有線傳播奪標。

有線傳播奪標後,計劃投資40億港元設立有線電視系統,1991年啟播,設立15條頻道, 提供各種類型廣播節目,並經營非專利電訊服務,包括資訊及圖文傳真,以及住宅用戶互通服務。有線傳播主席吳光正指出:該項投資涉及100億元至160億元的龐大投資,預 料平均每年回報率超過15%,估計可在7年內達到收支平衡。可是,香港有線傳播的起步一波三折,到1990年11月16日,終於宣布夭折,導火線是衛星電視的競爭。原來和黃落敗後,於1990年4月透過和黃與英國大東電報和中信集團合組的亞洲衛星通訊有限公司(各佔三分之一股權),發展「亞洲衛星一號」,和黃並與李嘉誠家族成立和記衛星電 視有限公司,斥資31億港元向亞洲衛星一號簽租12個轉發器,開辦6條頻道的衛星電視,並於同年11月10日領取港府頒發的以香港為基地發展衛星電視至泛亞洲地區的牌 照。面對這種變化,香港有線傳播股東內部產生意見分歧,美西電訊決定退出,而新鴻基地產亦早萌退意,結果於11月6日宣布解散。
不過,九倉投資有線電視態度堅決,決心捲土重來。1991年1月,九倉組成九倉有線電 視,5月並向港府呈交有線電視及第二網絡的建議書,期間經歷重重波折,終於1993年6 月獲港府頒發有線電視,經營牌照,是項發展計劃總投資預計高達50億港元。
1993年10 月,九倉有線電視正式啟播,初期推出8個電視頻道,其鋪設的互動式寬頻光纖網絡覆 蓋約10萬個家庭。1995年,九倉有線電視以「新聞、電影、體育、有線全城矚目」為主 題,發動推廣攻勢,節目頻道增至20個,並透過自選電視500推出亞洲首個近似自選視像服務的自選有線電視服務。到1996年底,九倉有線電視的訂戶已從開辦初期的5萬戶 增至30萬戶,而其覆蓋網絡亦已擴展到香港135萬個家庭。然而,有線電視在競爭對手 眾多的情況下進展尚欠理想,1995年度大幅虧損8.2億港元,1996年度估計仍虧損4億港 元,預期要到1998年才能達到收支平衡,而總投資額則已超過60億港元。
就在九倉有線電視尚為收支平衡而苦苦努力之際,和黃開辦衛星電視卻取得很好的效 益。和記衛星電視1990年起約投資1.5億美元,用3年時間將衛星電視辦成一個公認的地區性傳播活力站,它的5個頻道在亞洲和中東地區,吸引了4,500萬觀眾。1993年7月26 日,和黃及李嘉誠家族將和記街衛星電視64%股權以5.25億美元售予澳洲報業大亨梅鐸 (Rupert Murdoch)的新聞集團,獲利高達30億港元。是次交易由李嘉誠次子李澤楷主持,一時成為香港傳媒的焦點。稍後,李澤楷再以27億港元價格向新聞集團售出衛星電 視其餘股權。1996年6月,和黃又與英國大東及中信集團聯手,將亞洲衛星在美國紐約 交易所掛牌上市,估計和黃特此可獲恃殊收益逾7億港元。

《一九九八年電視政策檢討》:
政府完成《一九九八年電視政策檢討》後,行政長官會同行政會議作出政策決定,其中一項是撤消當時暫停發出收費電視牌照的措施和開放電視市場以引入競爭。
為了落實是項決定,政府發出申請指引,邀請有興趣的公司提交在香港營辦電視廣播服務的建議書。直至截止當日,政府共收到十份申請。
發牌的數目並沒有預設上限。因此,政府是就每宗申請的優劣作出個別評審。

五個成功的申請包括來自本地和海外的公司,分別為:

(1)        香港網絡電視有限公司
(2)        Elmsdale Limited
(3)        太平洋數碼視(香港)有限公司
(4)Hong Kong DTV Company Limited
(5)        銀河星廣播有限公司
十三年前批本地收費電視節目服務牌照,都是由十選五,當年曾尤加麗都是簡單解釋了兩三句,其餘落選的五間好像沒有什麼異議

2013年香港免費電視牌照增發:
2009年,廣管局對「亞視及無綫公聽會」,會上意見多數針對無綫多年來一台獨霸免費電視市場,亞視多次更換管理層,令節目欠缺觀賞性,不符香港電視觀眾的口味,收視長期低迷,要求政府增發免費電視廣播牌照的聲音愈來愈大。
香港政府首先決定讓一直未有開設自家電視頻道的香港電台在未來數年內開設獨立免費數碼電視頻道。
2010年,廣管局收到香港有線電視及城市電訊的申請,now寬頻電視以香港電視娛樂名義申請免費電視牌照。
2012年12月,城市電訊舉行「新台命名‧節目試映禮」。它於會上宣佈新電視台將命名為香港電視網絡有限公司(簡稱「香港電視」)
2013年5月,有接近政府消息人士指,行政會議曾多次討論免費電視發牌事宜,並已有傾向性意見。雖然商務及發展局向行政會議建議發出三個免費電視牌照,但行會成員衡量不同意見後,認為免費電視市場若一下子由兩個牌照增至五個,會難於承受,因此傾向只增發一兩個牌照。至於三個牌照申請者誰可「跑出」,要由商務及發展局進行「選美」,不會由行會作決定。目前政府正處理各種程序,估計會在短時間內作最後決定。
2013年10月,奇妙電視、香港電視娛樂獲政府發出新免費電視牌照。政府表示按循序漸進原則發牌,不排除日後引入更多競爭者。未獲發牌的香港電視網絡表示需要時間來了解發牌的詳情,當天不會發表評論。
商務及經濟發展局向立法會提交的文件處理申請時的資料中顯示,質疑王維基擔任主席的香港電視網絡「六年間增加頻道數目至三十條」、「可能將頻道廣播時間出租」、「可能會播放迷信及宗教節目,鼓勵間接宣傳」,甚至質疑其商業道德,而他表示將於未來數星期內就免費電視牌照問題提出司法覆核。
香港電視網絡召開記者會,宣佈以1.422億元收購中國移動香港旗下的China Mobile Hong Kong Corporation Ltd,計劃透過後者的頻譜,推出OTT及流動電視服務,於2014年7月1日或前後推出包括一條廣東話綜合頻道與一條24小時新聞頻道在內的3至5條頻道。

420438 2018-3-7 07:33 PM

:smile_o12:有時間慢慢看,俾個贊你先

上官恩娜 2018-3-7 07:43 PM

會德豐/九龍倉集團形成於80年代初中期,是[b]香港[/b]大型的綜合性企業集團之一,大股東
是「世界船王」包王剛及其女婿吳光正夫婦。會德豐的前身是[b]香港[/b]英資四大洋行之一,
而九龍倉則是置地的聯營公司,在尖沙咀海旁持有龐大物業。1980及1985年,包玉剛部
署「棄舟登陸」,先後收購了九龍倉和會德豐,其後經過多次資產重組逐漸形成現時的
集團結構。其中,會德豐前稱隆豐國際,是集團的上市旗艦和控股公司,會德豐持有九
倉的控股權,後者作為大型綜合企業,重點發展[b]香港[/b]地產、酒店、電訊及基建;會德豐
並持有上市地產公司新亞置業(前稱置業信託)和聯邦地產,分別專責地產投資及地產
發展。
1886年由保羅·遮打和怡和洋行合作,成立香港九龍碼頭及貨倉有限公司,經營港口轉口業務為主,在尖沙咀沿海地段建設兩座碼頭(九龍倉碼頭)。還收購了鐵行輪船公司的上環碼頭及怡和洋行的上環碼頭。1896年,控制了灣仔貨倉有限公司。1906年,收購天星小輪有限公司。

1970年代,九龍倉集團開始收購海港企業有限公司、香港電車有限公司、並把兩家公司私有化。

九龍倉碼頭是香港開埠初期的貨倉碼頭,於1886年設立,位於九龍尖沙咀西部海旁,為當時九龍規模最大的碼頭。

1963年,九龍倉碼頭獲香港政府資助,將原有的第一號碼頭重建為樓高四層的海運大廈,成為當時罕見的集商場及郵輪碼頭於一身的建築物。1965年,九龍倉碼頭的部份地段改建為馬可孛羅香港酒店及海運戲院。

1980年,九龍倉集團被包玉剛收購。

海港城設有服務式住宅,於81年建成。包括仙桃閣、品蘭閣、秀棠閣、桂芝閣及班桃閣,基座設舊海洋廊購物商場。

香港酒店於1969年開業,香港港威酒店於1981年落成,香港太子酒店於1983年開業,

80年代中後期以來,會德豐系在地產業的重點,是透過改建或重建九倉旗下原有物業,
用盡地積比率,擴大集團的優質投資物業規模。首個大型地產重建計劃就是雄踞於銅鑼
灣繁華商業區的時代廣場。時代廣場舊址是位於銅鑼灣霎東街的[b]香港[/b]電車公司車廠,早
在70年代已列入發展計劃,不過當時的計劃只是發展一幢小型住宅樓宇,由[b]香港[/b]電車公
司與合德豐旗下的聯邦地產進行。1979年吳光正隨包玉剛加入九倉董事局,被委派接手
電車廠址的重建發展,吳發現該廠址位於銅鑼灣極具發展潛力地區,要求公司重新檢
討。1980及1985年,包玉剛先後收購九倉、會德豐,該項計劃便一再押後。

1988年,吳光正出任九倉董事局主席,時代廣場正式動工。整項計劃包括兩幢46和36層
高的寫字樓蜆殼大廈和西敏寺大廈,以及一座16層高的綜合性商場,共容納300間商
店、18間食肆、4間戲院和700個泊車位,總樓宇面積240萬方呎。時代廣場的興建歷時5
年,於1993年底落成揭幕。該建築物可謂氣勢恢宏,外牆以花崗石及無框玻璃建成,牆
上最矚目處設有全港第一部巨型室外電視幕牆,大廈四周是3.3萬方呎的開放式庭園廣
場,廣場一角設有大型鐘樓,其美輪美奐的外觀傲視同儕,立即成為銅鑼灣區最優質商
度及該區的標誌。時代廣場的興建由於不須補地價,整項投資僅建築費24億元,而每年
為集團帶來的租金收入就超過9億元,可謂相當成功。

就在時代廣場興建的同時,九倉亦展開對尖沙咀海港城的龐大重建計劃。海港城一期重
建計劃是將兩幢住宅物業重建為兩幢樓高36層的港威大廈。一期重建工程於1994年完
成,為集團提供了113萬方呎的寫字樓物業。海港城二期重建工程隨即在1994年展開,
將原址3幢住宅物業拆卸重建為3幢甲級寫字樓,為集團再增加270萬方呎的寫字樓和商
場面積,以進一步鞏固九倉作為「尖沙咀地王」的地位。二期工程已於1999年陸續完
成。據統計,1998年九倉旗下的投資物業組合已高達950.7萬方呎,已超過置地而成為
與太古地產並駕齊驅的大型地產投資集團。

1989年,會德豐系亦開始加強地產發展的業務,初期以旗下的聯邦地產作先鋒,與信和
等集團合作,在九龍亞皆老街、京士柏道、沙田等地購地建屋。1990及1992年,九倉及
會德豐又先後投得土地發展又一居和倚龍山莊,地產發展業務漸見活躍。1993年,會德
豐系大舉出擊,當年會德豐與九倉、置業信託合組財團以35.3億元的高價擊敗南豐、新
世界、長實等財團,奪得鑽石山地王。該幅土地面積約28萬方呎,計劃建成5幢面積達
120萬方呎的住宅大廈和65萬方呎的荷李活廣場,總投資近55億元,平均每方呎樓價約
3,000元,整個計劃於1997年8月完成。
1994年,會德豐系再接再厲,以35億元高價再下
一城,奪得深井海旁生力啤酒廠址,該幅土地面積近50萬方呎,計劃發展250萬方呎住
宅樓宇。到90年代中,會德豐已成為[b]香港[/b]活躍的地產發展商,1996年該集團在市場推出
的住宅單位達617個,在[b]香港[/b]十大地產發展商中排名第六位,僅次於新地、恆地、長
賞、新世界及恆隆。

又一居是一個座落在又一村的豪宅,由32座物業組成,在1993年至1995年落成。

到1999年時,母公司會德豐成功收購現代貨箱碼頭部份股權。

擎天半島於2003年建築完成及入伙,共有5座住宅樓宇,為全港最高的純住宅項目。共74層

過往黃竹坑可謂工廈林立,自從發展商看準往後區內將開設鐵路的潛力,紛紛把旗下工廈轉作商業用途並 陸續推售,令以往的工業重鎮,演變成新晉商貿地帶,會德豐地產斥資4.55億元,購入已獲批建酒店的英美煙草大廈,
重建成One Island South,全幢總共提供80萬平方呎商業面積,於2012年正式啟用。用戶包括鐘錶企業、服裝品牌、紅酒商人、娛樂媒體、印刷、醫藥、消費品、物流及貿易公司等。

ONE MIDTOWN是會德豐旗下的工貿重建項目,位於有線電視大廈旁邊。2011年8月20日起,大廈開始拆售。大樓樓高36層,

由九倉系持有的海港企業,以44億元投得美利大廈用地,批租期為50年。酒店項目造價高達10億美元(約78億港元),命名為The Murray,提供336間酒店房
[img]http://www.weshare.hk/uploads/12665/MurQ6UqlCHz_DMrd6y7VzQ.jpg[/img]
[img]https://s9.rr.itc.cn/r/wapChange/20167_14_15/a21uts86680199436310.PNG[/img]
[img]https://www.mardep.gov.hk/theme/port_hk/images/photo/gallery/35_Pt_I_Ch_5_Kowloon_Wharf_1945.jpg[/img]
[img]https://www.mardep.gov.hk/theme/port_hk/images/photo/gallery/49_Pt_I_Ch_6_Aerial_view_of_the_Hongkong_Kowloon_Wharf_Godown_Co_Ltd_1963.jpg[/img]

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[img]https://upload.wikimedia.org/wikipedia/commons/9/9f/Harbour_City_Overview_2011.jpg[/img]
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[img]https://scontent-hkg3-1.xx.fbcdn.net/v/t1.0-9/13254501_856589157778897_409134304200826893_n.jpg?_nc_eui2=v1%3AAeHlFeEcuVU4V0cAAAcAqnyT6SSHFstljUiRzWhcwyYHoafWQD_ZQgSOJuGmWuMGJE8mrsXmaz5WQqrhqzoW23k235kcPt0JVu-Z-d8biWEgAQ&oh=48f962334ad662939571f35ac50c7e97&oe=5B47F57E[/img]
[img]http://static.zhulong.com/database/news/2007/06/25/5230710564.jpg[/img]


[img]https://upload.wikimedia.org/wikipedia/commons/thumb/8/81/HK_Galaxia.JPG/250px-HK_Galaxia.JPG[/img]

[img]http://ps.hket.com/res/images/contents/2013/201307/20130704/24081/lycn20130118022_03_600x1024.jpg[/img]
[img]https://upload.wikimedia.org/wikipedia/commons/8/82/ONE_MIDTOWN_(Hong_Kong).jpg[/img]
[img]https://upload.wikimedia.org/wikipedia/commons/2/27/Sham_Tseng_Bellagio.JPG[/img]
[img]http://www.hkfpa.com/upload/news/094968788573.jpg[/img]
[img]https://pix10.agoda.net/hotelImages/2728001/-1/7830bdde84ddc241d035d08675ceb98e.jpg?s=1024x768[/img]

[[i] 本帖最後由 上官恩娜 於 2019-4-19 06:20 PM 編輯 [/i]]

上官恩娜 2018-3-7 07:45 PM

麗新:

麗新製衣在戰前己設立,當時僅是一間規模細小的製衣工場,1950年開始由林百欣接
辦。林百欣,原籍廣東潮陽,1914年出生,早年曾在一家汕頭銀行任職,1945年移居香
港,初期做成衣推銷員,稍後在深水涉元洲街開設成福織造廠,1950年接辦麗新製衣
廠。麗新製衣在深水涉基隆街僅得兩間埔位,主要製造恤衫,銷往東南亞各國。五十年
代,麗新製衣積極拓展新市場,當時,麗新接到一份東非訂單,訂製700打恤衫,要求
限期送貨,其時[b]香港[/b]每月僅有一班輪船從日本經[b]香港[/b]駛往非洲,在[b]香港[/b]僅停留三、四
天,麗新即從日本訂購人造纖維布料,爭取在停泊[b]香港[/b]期間完工並及時送貸。據林百欣
後來的回憶:「船到後,我們到碼頭收貨,一定要在船離港直航非洲之前把製成的恤衫
落貨,如果不能用同一班船運往東非,信用狀必然過期,結果,全廠通宵開裁,翌早外
發車縫,再回廠上領,釘鈕……至包裝,一切工序,在三天之內完成,及時將貨送上
船,打破一切紀錄。」林氏還表示:「當時全靠上上下下齊心拼勁,能人所不能,假如
是今日的分科流水作業生產方式,根本做不到。」林百欣這番話,形象生動地反映[b]香港[/b]
製造商當年艱苦創業情景及其高效率,結果,林百欣成功開闢非洲市場,並被同業冠以
「非洲王」稱號。

1959年,麗新在[b]香港[/b]註冊為有限公司,並成功將產品打入英美市場。1964年,麗新製衣
遷入青山道一幢自置的3層樓高廠廈,生意愈做愈大。當時,因為要從臺灣購買呢絨、
燈蕊絨布等布料,為確保布料來源,麗新收購了臺灣上市公司民與紗廠大部分股權,該
廠擁有2萬枚紗錠,頗具規模。到六十年代後期,麗新製衣的產品已遠銷英、美、德和
加拿大,成為[b]香港[/b]主要的成衣製造商之一。

1972年,林百欣趁[b]香港[/b]股市高潮將麗新製衣在[b]香港[/b]上市,並將上市所籌得的資金用於更
新設備,購量先進製衣機器,擴建廠房。當時,麗新製衣已成為[b]香港[/b]最大的紡織品配額
持有人之一。七十年代,林百欣憑多年辦廠經驗,看到投資地產的潛力,遂將公司剩餘
資金用於購地興建廠房,用作收租。1980年,麗新旗下投資廠房面積己逾100萬方呎,
每年提供的租金收人達7,000港元。地產收益已逐漸成為麗新的重要收益來源。1983
年,[b]香港[/b]地產低潮,當時大部份地產商或受之前地產狂潮所累,或對[b]香港[/b]前景抱觀望態
度,麗新卻將從製衣及配額賺取的資金,悉數投入地產,最初吸納的主要是九龍塘至窩
打老道一帶的貴重住宅用地,1985年地產復甦時,麗新的實力已不同凡嚮了。

1987年,林百欣在赴美留學歸來的次子林建岳協助下大展拳腳,同年9月,林氏透過麗
新製衣斥資7.92億港元向陳俊家族購入上市公司鱷魚恤60%股權。鱷魚恤在[b]香港[/b]可說早
已家喻戶曉,其[b]歷史[/b]最早可追溯到二十世紀初葉,1910年一家德國公司在[b]香港[/b]註冊「鱷
魚恤」商標,從事出口業務,五十年代初這盤生意輾轉傳至陳氏家族。鱷魚恤於1961年
註冊為有限公司,1971年在[b]香港[/b]上市,到八十年代中期已發展為外銷與本銷並重的製衣
集團,在港九各區擁有逾30間鱷魚恤零售店,並在中區擁有鱷魚恤大廈作為集團總部。
1987年,陳俊家族因對[b]香港[/b]前途信心不足,準備移民加拿大,遂將鱷魚恤控制權出售,
但仍持有10%股權。

麗新收購鱷魚恤後,於同年10月重組集團架構,成立麗新製衣國際有限公司,作為集團
控股公司,向麗新製衣購入包括鱷魚恤在內的全部製衣業務,同年12月在[b]香港[/b]上市。麗
新製衣則改名為麗新發展有限公司,專責地產發展業務。麗新發展分拆後在地產發展方
面更加進取,先後興建銅鑼灣廣場、長沙灣商業廣場,麗新廣場等,成為[b]香港[/b]股市中的
中型地產集團。1988年,麗新發展和林氏家族再展開收購行動,先後收購經營北美洲酒
店業務的景耀國際逾六成股權及亞洲電視逾四成股權。這時,林氏家族透過麗新國際,
控制上市公司已增加到4家,躋身[b]香港[/b]華資大財團之列。
[img]http://4.bp.blogspot.com/-WJoNNKF-w9o/U1aPjWoTqhI/AAAAAAAAK_c/KzrSfLD2vOM/s1600/d.jpg[/img]


[img]https://upload.wikimedia.org/wikipedia/commons/thumb/b/b1/AIA_Tower_2013.jpg/800px-AIA_Tower_2013.jpg[/img]
南豐:

南豐集團的創辦人陳廷驊,祖籍浙江寧波,1923年出生於一布商家庭。1950年陳廷驛移
民[b]香港[/b],初期從事棉紗、布疋等貿易生意,1954年創辦南豐紡熾有限公司,在荃灣設有
佔地面積廣闊的南豐紡紗廠。1969年陳廷驊將南豐紡紗改組,於1970年4月在[b]香港[/b]上
市。當時,南豐紡織法定股本4,500萬元,已發展成一縱合式企業集團。南豐紡織上市
後,業務發展很快,到1979年已擁有環錠和空紡紗錠10.4萬枚,月產棉紗640萬磅,穩
執[b]香港[/b]紡織業牛耳。陳廷驊亦因而被譽為[b]香港[/b]的「棉紗大王」。

70年代中期以後,陳廷驛鑑於紡職業已漸走下波,而地產業發展前景看好,開始將投資
重點轉移到地產業和證券市場。其實,早在1967年地產低潮時,陳廷驊已大量購入廠房
地皮和乙種公函換地證書,為集團日後的地產發展奠定堅實基礎。1970年南豐上市時,
已擁有工業及住宅樓宇41.3萬方呎,乙種公函換地證書32萬方呎、農地12.8萬方呎,是
製造業中的地產大集團。

1976年,南豐透過旗下南豐發展有限公司以4,000多萬元向太古洋行和長江實業購入港
島則魚涌太古山谷英皇道一幅土地興建南豐新村。南豐新村工程分四期進行,包括12幢
28至32層高的住宅大廈,其2,800多個單位,每個單位474至692方呎不等。此外,還附
設兩層停車場和花園平台。南豐新村從1976年開始預售,到1978年全部售磬,每方呎售
價從200多元升至400多元。當時,銀行利率較低,南豐為賺取更大利潤,還自行經營按
揭業務。自此,南豐成為[b]香港[/b]重要的地產集團。

[img]http://hk.centanet.com/icms/ICMServlet/download/222-32288-25703/%E5%8D%97%E8%B1%90%E6%96%B0%E6%9D%91.jpg[/img]
[img]https://upload.wikimedia.org/wikipedia/commons/thumb/3/38/Nan_Fung_Tower_201506.jpg/200px-Nan_Fung_Tower_201506.jpg[/img]
[img]https://upload.wikimedia.org/wikipedia/commons/thumb/e/ec/Florient_Rise_201009.jpg/200px-Florient_Rise_201009.jpg[/img]
[img]https://upload.wikimedia.org/wikipedia/commons/thumb/2/21/Tseung_Kwan_O_Plaza.jpg/200px-Tseung_Kwan_O_Plaza.jpg[/img]
[img]https://upload.wikimedia.org/wikipedia/commons/thumb/e/e1/Summit_Terrace.JPG/200px-Summit_Terrace.JPG[/img]
[img]https://upload.wikimedia.org/wikipedia/commons/thumb/5/5d/Nam_fung_Centre_office.JPG/200px-Nam_fung_Centre_office.JPG[/img]
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上官恩娜 2018-3-7 07:46 PM

鷹君上市,朗豪坊,萬國寶通廣場
[url=https://www.youtube.com/watch?v=Rgpk8jQ717k]https://www.youtube.com/watch?v=Rgpk8jQ717k[/url]
[url=https://www.youtube.com/watch?v=SsfFrFM9jcA]https://www.youtube.com/watch?v=SsfFrFM9jcA[/url]


羅鷹石於1963年創辦鷹君。鷹君一名,取自羅鷹石的「鷹」及其妻杜莉君的「君」,英
文譯作大鷹(Great Eagle),寓意振翅高飛,鵬程萬里。

「光頭佬」的羅鷹石,在潮州普寧縣出生。七歲時已隨父漂洋過海到泰國居住,十七歲開始在父親身邊學習經營洋雜生意。年紀輕輕的他已經走 到上海、天津,甚至日本替父親買貨。一九三八年,羅鷹石到港,與兄弟在文咸東街一百三十二號開設「羅瑞興」疋頭行,據普寧同鄉說,當時他不懂說廣東話,要 聘人翻譯。羅瑞興是中上環一帶較有規模的一家。五一年,家族成員協議分家,羅鷹石獲分十萬元。他到大陸搜購布疋、染料運到泰國銷售,五五年他賺到了第一個 一百萬元。及至六二年創辦鷹君公司,轉投向地產發展,最初在青山道、油塘、葵涌、荃灣興建中小型工業大廈,大部分以「金」字來命名,如金盟、金龍、金玉等。後來七十年代轉向興建高級住宅,西貢向海的滿湖新邨、金湖別墅,甚至干德道鷹君花園等。七二年鷹君正式上市。羅鷹石一生節儉非常,甚少出席社交場合,喜在家中練書法,對家鄉普寧亦甚少捐獻,著有《亞奎的回憶》,記錄在泰國的經歷。

1972年10月,鷹君在[b]香港[/b]上市,以每股2.25元價格公開發售1,375萬股新股,集資約
3,000萬元。當時,鷹君僅屬一家中小型地產公司。1972/73年度獲得純利僅1,200萬
元,1975/76年度還跌至397.5萬元。

鷹君崛起的關鍵,是70年代中期以後積極發展市場急需的工業樓宇。1975年,鷹君看準
時機,將自身資金約1,500萬元及向銀行舉債大量購入工業用地,1976年後[b]香港[/b]經濟復
甦,對工廠的需求大增,鷹君把握時機全力推出廠廈樓花,僅1977年就售出工業樓宇
280萬方呎,價值4億元。1978年,大量內地移民湧入[b]香港[/b],對住宅樓宇需求增加,鷹君
適值大量資金回籠,正好用作購買住宅用地。該年,鷹君購入地盤多達11個,其中包括
機場附近一幅興建酒店用地及尖東富富酒店地段,後來地價、樓價急升,鷹君的資產大
增。

1980年10月,鷹君為應付興建機場富豪酒店和尖東富豪酒店的龐大建築費用,將兩幅酒
店用地加上多幅土地,組成富豪酒店在[b]香港[/b]上市,以每股1.9元價格公開發售1.6億股新
股,集資逾3億元。稍後,鷹君又透過富豪酒店以1.06億元收購小型上市公司永昌盛
61.68%股權,並易名百利保投資。這時,鷹君系所控上市公司已增至3家,市值達33.5
億元。其中,鷹君的市價在1981年底達9.63億元,成為[b]香港[/b]第二十大地產上市公司。

不過,鷹君集團於地產、股市均處於巔峰期間急速擴張,早已潛伏下嚴重危機。富豪酒
店主要業務就是發展及經營機場及尖東兩間酒店,而該兩間酒店僅建築費約4.6億港
元。富豪酒店集團的長短期債務已高達7.05億港元。富豪旗下的百利保,亦是在地產高
峰期進軍地產,其子羅旭瑞又籌劃轟動[b]香港[/b]的中巴收購戰,以高價購入中華巴士公司大
批股權,收購失策後仍持有中巴14.7%股權,後來股市暴跌,百利保僅在持有中巴、九
巴股權方面的損失就高達1.7億港元。

1982年9月後,[b]香港[/b]地產、股市雙雙急跌,鷹君一系陷入困境,到1983年9月上半年度,
鷹君、富豪酒店及百利保3家上市公司的虧損約20餘億港元,其股價與最高峰時相比,
亦下跌八、九成。這時,鷹君集團已陷入嚴重的財務危機。當時鷹君以壯士斷臂決心,
將所持富豪酒店及百利保股權,委專家評估時價,售予其子羅旭瑞及其夥伴「公司醫
生」韋理所控制的亞洲證券有限公司,而羅旭瑞亦脫離鷹君,出任由韋理任主席的富豪
酒店集團董事總經理。這時,鷹君所遭受的打擊不言而喻,幸地產市道漸甦,而鷹君成
功完成債務重組,5年後扭虧為盈。羅鷹石看錯一次地產循環周期,為此而付出沉重的
代價。

八十年代初,,[b]香港[/b]地產市道崩潰,鷹君遭受到重大損失。不過,踏入過渡時期以後,
鷹君憑藉大股東羅鷹石家族的敏銳目光,透過一連串低買高賣,實力迅速恢復。1989
年,鷹君更在競投中區花園道地王一役重振聲威。

花園道地王位於中區花園道中銀大廈南鄰,地盤面積為9.2萬方呎,是中區最後一塊貴
重地皮。1989年1月,港府首席地政監督史格偉曾表示,這塊地王價位約在50億港元左
右,當時有分析家更認為,「地王」成交價可能達57億港元,將刷新[b]香港[/b]的賣地紀錄。
然而,花園道地王從1989年5月招標到7月揭盅,期間剛好經歷了北京「六四」事件的衝
擊,[b]香港[/b]地產市道下調,地王的估價也相應地被調低了三成至五成,約為25億至30億港
元。結果,參加競投下標的五家財團(全為華資財團),包括鷹君、新地與郭鶴年、長
實、新世界與恆地及長榮、南豐發展等,其中,以鷹君的標價最高,為27億港元,一舉
奪標。整個地產發展項目,以該幅地競投佔27億港元,再加上建築費20億港元及利息支
出7.8億港元,鷹君在是項投資的總額高達55億港元。鷹君集團董事總經理羅嘉瑞在中
標後接受記者訪問時表示,該集團對[b]香港[/b]前景,尤其對寫字樓市道充滿信心,他表示香
港過去曾經歷了多次的突發性風暴,每次都只能有短暫的影響。

花園道地王於1992年5月建成,為兩幢具備智慧架構運作的高級寫字樓,命名為萬國寶
通廣場。每層樓均建有架高地臺層及具備光導纖維中樞通訊系統。廣場平臺上建有47層
高的萬國寶通銀行大廈,及37層高的亞太[b]金融[/b]大廈,總樓面面積165萬方呎。鷹君佔有
69.5%權益,作為長期投資物業。其餘股權則售予美國的萬國寶通銀行及數合夥公司。
萬國寶通銀行表示:「萬國寶通廣場的中樞位置,重新界定了中區的銀行中心」。該項
發展證明了鷹君集團大股東的投資眼光卓越獨到。鷹君於1997年3月向萬國寶通銀行收
購其5%權益,並增持該物業權益至74.5%。其增添份量,續供租用。

鷹君集團(00041-HK)以24.12億元投得白石角地皮,市場一片嘩然。嘩然並非在於地皮中標價遜於預期,而是近年絕跡於本港土地市場的鷹君,竟然可以一舉擊敗長江實業(00001-HK),以及白石角大地主信和置業(00083-HK)等對手,奪得該住宅地。另一個令市場嘩然的原因,是鷹君在1989年7月投得中環花園道地王後,事隔接近四分一個世紀,再次投得政府地。

雖然鷹君近年在土地市場轉趨積極,但是成功中標的項目僅為科研路地皮,究竟是市場一直作價太高,但是鷹君出價一直太低,是值得市場關注。若鷹君一直以來因出價太低,而無法成功投地,今次該公司一舉成功,是否已給予市場一定啟示。

歷時十五年的市區重建項目——朗豪坊由市區重建局和鷹君集團聯手發展,涉及五百個業權,其中的朗豪坊購物商場為一垂直發展的商場,運用扶手電梯把來客送上高層,再把樓層分區(Zoning),令訪客心理上覺得沒有走上那麼多層,只覺由一區踏入另一區。以中庭上的樓層為例,十一層分為四區(如剖面所示),再由全[b]香港[/b]最長的跨層扶手電梯(Xpresscalators)連接,迅速把人送上零售高層,改變了以往商舖因高層少人到達而較冷清的消費生態。

朗豪坊今年踏入10周年,鷹君(041)旗下鷹君市務管理(冠君)有限公司總經理梁惠敏指商場的本土、中檔定位「企得好定」,使朗豪坊安然度過自由行放緩艱難期,即使代價是拒絕金、錶、珠寶等奢侈品商戶入場,十年來保持百分百出租率,舖租更有加無減,梁氏「完全冇後悔」。
朗豪坊2005年1月開幕,由市區重建局及鷹君合作發展,耗資110億元,當時政府希望由朗豪坊帶動旺角區的持續更新效應。10年後,相鄰的幾條「風月街」雖依然蓬勃,梁惠敏笑言對商場「完全冇影響」。

不受自由行減少影響
一般印象中朗豪坊充斥內地遊客,但10年來旅客只貢獻全商場收益約30%。10年來零售市道幾度起落,當旅遊旺區中心十步一金舖、五步一藥房,朗豪坊內現時只有5間珠寶鐘錶店,大型金舖更完全絕迹。
梁惠敏坦承不乏珠寶金行敲門希望入場,「佢哋(租金)價錢亦畀到」,但均遭到拒絕,堅持商場定位「唔可以跟時勢,有啲乜嘢就跟風」,認為當奢侈品銷售受自由行帶動而水漲船高時,中價貨依然有市場,而且大市變化「跟得有幾多?」。她承認高時期或不如行家賺得盡,但到近月市道放緩,「我哋更加可以保持到(銷情),2005年至今,未有動搖過」。
實際上,朗豪坊租金中,分成部份是底租4倍,雖然奢侈品單價遠比衣飾鞋履和餐飲高,但後者薄利多銷,在商言商,「(租戶)生意做得好,分成租好,得到利潤更加多」。因此朗豪坊「唔係淨係做業主租咗就算」,不止重租戶有能力出價多少,亦致力提升人流和吸引目標客群。
根據朗豪坊母公司鷹君去年年報,朗豪坊平均呎租升14.7%至165.44元,租金收入增16.4%至7.35億元。梁惠敏更指10年來朗豪坊維持100%出租率,去年第四季雖受到佔領旺角影響,初期生意少不免受損,但市民習慣封路後已回復正常。


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[img]http://www.gakei.com/ktk/ktk07.jpg[/img]


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[[i] 本帖最後由 上官恩娜 於 2019-4-19 06:45 PM 編輯 [/i]]

上官恩娜 2018-3-7 07:57 PM

合和實業的創辦,可追溯到胡氏家族的中央建業有限公司。創辦人胡應湘,祖籍廣東花
縣,1935年在香港出生,其父胡志是香港著名的「的士」商,號稱「的士大王」。胡應
湘早年赴美國普林斯頓大學攻讀土木工程,1958年學成返港,曾任職政府工務局助理工
程師。1962年胡獲得建築師執照後,即創立家族的中央建業有限公司。當時,港府認為
香港的士不足,因而增發牌照,其父胡忠多購了數十部的士,使車庫不敷應用,於是便
在銅鑼灣海旁購地建造大廈,底層作停車場,上蓋作住宅出售。這次交易令胡氏家族賺
取了可觀利潤,並開始兼營地產。

1965年香港爆發銀行危機,地產市道蕭條,中央建業業務大受影響,胡應湘遂決定另組
公司自行發展。1972年,胡在父親協助下向匯豐銀行貸款1,500萬元,創辦合和實業有
限公司。同年8月,合和在香港掛牌上市。當時,合和實收資本2億元,分為10,000股,
每股面價2元,以每股5元公開發售2,500萬股新股,集資1.25億元,用作減輕債務及地
產發展。當時,香港地產市道蓬勃,股市飆升,合和的股價也於1973年3月衝上每股30
元水平,比認股價急升5倍,整間公司市值高達36億元,成為規模最大的華資地產上市
公司。上市首年,合和純利達6,070萬元,比預測利潤高出四成半。

可惜,好景不常。1973年3月恆生指數攀升至1774.96的歷史性高位後即急轉直下,當時
股市早已脫離客觀經濟情況,潛伏嚴重危機,股市暴跌的導火線是發現假股票,而最早
發現的假股票就是合和。合和即被證券交易所勒令停牌以便調查。期間,合和持有25%
股權的保利建築公司宣佈破產清盤,令合和遭受損失,故合和復牌後股價一瀉不止。
1974年底,合和股價跌至0.65元,比最高位時下跌97%。遭此打擊,1974年度合和純利
僅2,179萬元,大幅下跌六成四,以後各年度雖逐步回升,但直至1979年才超越1973年
度水平。這一時期,合和側重於地產發展,相繼完成了協威園、康麗園、東威大廈、山
光苑、雲景台、荃灣花園、健威花園、德福花園等多處物業。

70年代合和最重大的物業發展項目是位於灣仔皇后大道東的合和中心。合和中心既是身
為建築師的胡應湘引以為傲的得意之作,也是合和實業的招牌大廈。合和中心在設計上
頗具特色,它包括兩個內筒牆和一個直徑15呎的外筒牆,第一個內筒牆內是電梯通道,
內筒牆之間作洗手間、儲物室及管理通道之用,第二個內筒牆和外筒牆之間,是寫字樓
和商場。合和中心的圖筒形設計,據說可抵受時速194哩的負載風速,這一極限承載的
風力,是香港有史以來所能遇到的最大風暴。胡應湘設計的合和中心原計劃於1976年完
成,後因建築圖則批出的拖延,至1980年才完工。該中心樓高66層,是當時香港最高的
建築物,比康樂大廈還高出139呎,可供出租面積達80萬平方呎,頂層是旋轉餐廳,中
低層是寫字樓,底層和地庫是商場和停車場。合和中心的建成,為合和實業在香港地產
界奠下重要的基礎。

可是,80年代以後,合和的業務重心逐漸轉移到中國內地、泰國、菲律賓的基礎設施工
程,其作為地產五虎將的地位亦逐漸被其他新與地產集團取代。

合和地產的創始主要是因為1962年胡應湘父的士大王胡忠,因為政府增發的士牌,多申請了的士,所以他旗下的中央建業有限公司決意置地建產,把物業底層設停車場,之上則作住宅,由剛取得建築牌照的胡應湘主其事,其後獲得厚利,萌生開拓地產業的念頭,1965年,因經濟不景,的士業務蕭條,地產市道亦不振,故胡應湘決意自行發展,胡忠在1967年解散車隊,並出售所有的士牌,結束該項業務。1972年,股市暢旺,胡忠決意協助其子成業,利用個人資產向銀行借取1,500萬,成立合和地產,取得資金後即大舉發展,另外亦為另外一名子女胡應濱成立大寶地產(269,後易名海暉國際、凱暉國際、中國木業、中國交通資源),其後取得愉景灣發展權。

合和地產上市時,股本為7,500萬股,每股面值2元,即1.5億,已達合和公司持股80%,餘銀行股東佔股20%。在1972年8月上市時,以5元發行2,500萬股,集資1.25億元,即上市時市值已達5億元,以當時恆指約400點,和現時的水平比較,換算成現時市值,大約已經有250億元,堪稱當時的大股票。

當時這公司的物業,包括現時合和中心的地皮,當年稱樓高51層,預期在1974年落成,預計耗資1億元,但是最後要在1980年時才建成,更變成66層,成為香港當年最高的物業,投入的金額估計只有更高。其餘包括位於現時觀塘的合和大廈及干德道的康威園、雲景台及柏麗園等。至於當時部分物業,更轉租予軍部,年收入400萬,可以見到合和當年規模真是不小的。

上市招股的8月8日至11日,筆者翻查報紙報導,這公司在報紙上非常低調,廣告也少亦不多,但反應是非常熱烈,配合當時信和地產被黃氏家族收購停牌10日的利好消息刺激,地產股遭瘋搶,認購最後一日人龍處處。最後認購額達到30億港元,換成現時幣值真的會達到1,500億,為當年認購金額最大的新股之一,加上當年同時亦有幾隻新股如信德發展(242)、萬邦航運(158)使香港當時的銀根變得緊張,拆息亦變得高企,由此可見當年的盛況。

在上市當日,股市熱潮突然冷卻,股市下跌約4%,但無損購入此股的熱情,一開市股價已上至11元,升6元或120%,市值11億,換成現時幣值達550億元,因股市逐步向下,股價亦向低流,最低股價8.2元,升3.2元或64%,但收市少量回升,報8.75元,升3.75元或75%,市值8.75億,換成現時幣值,市值可達437.5億,一個股市王國誕生了。

其後股份5送1,股本增至1.2億股,加上股市熱潮關係,股價節節上升,在1973年2月23日,股價在全年業績前攀上29元的高位,市值增至34.8億元,較上市價5元,調整後已上升約6倍。以當年指數換算計,市值逾500億,有但其後業績出來,股價又回降,加上當年假股票事件,合和是導火線,造成股價進一步崩跌,加上他投資的保利建築,亦因做假帳亦被除牌,禍不單行之下,在一年多後的1974年年底,股價降至不足1元的水平,至0.65元,跌幅超過98%。

由於他手上的物業多以大型商業發展為主,專注灣仔地區的發展,特別是合和中心耗用大量時間的資金,在其他華資地產發展商於利用手上資金低潮吸納大量地皮之下,合和缺乏貨如輪轉的物業,周轉上自然較吃虧。加上其具遠見的作風,例如過早涉足中國及東南亞,缺乏草根經驗,並無吃進香港於1980年代對普通住宅需求的大浪,進入新界的大型農地發展,反而投入回本期長的公路建設及基建投資,雖不乏創見,但利潤較少,於是集團逐步落後。其後分拆亞洲電力上市,利用所得資產進軍東南亞,興建高架鐵路,最後受亞洲金融風暴影響,泰國的高架路爛尾,又未取得賠償,其業務受到重大創傷,幸而基業未損,仍保住廣深高速公跌、合和中心及灣仔本業,於是憑2003年後的經濟復甦,公拆合和公路(737),其後也逐步回復,但和1973年盛況相差太遠,但已較其兄弟幸運。

至於大寶地產,由於大寶地產投資巨大資金於愉景灣發展,預期把之發展成渡假項目,由於回本期太長,於是造成重大債務,並錄得虧損,最後輾轉項目落入予香港興業(480),並改為住宅項目,其後把它打造成外國人在香港宜居之地,之後又進軍海產及天然資源開採,業務一直沒有起色,最後只剩下耀輝冷藏庫。

至於其上市地位,初由蔡世亮的海裕國際(240,前金佑地產、後易名i-China,後由惠記(610)購入並注入建築業務,更名利基控股)旗下的海嘉實業(506,現中國食品、中國糧油)因其耀輝冷藏庫的資產購入,順帶購入上市公司,並易名為海暉國際,其後海暉國際再購入母公司海裕國際的冷倉公司,成為一家業務良好的香港冷倉企業。其後蔡世亮引入袁天凡,最終演變造成一場股東爭奪戰,後由蔡世亮購回袁天凡股權了事,造成蔡世亮資金緊張,埋下盜用公司資金的伏線,後因亞洲金融風暴影響,資金周轉不靈,危機終於暴露,最終被揭發盜用公款,但最終獲撤銷控罪,但上市王國就煙消雲散。最終由首鋼的曹忠接手,轉營山西公路業務,並有各個富豪及中國金融機構入股,如果有機會再向大家談談這一些東西。

所以,如果要保持公司發展,長短棍要得宜,不要把重要資金投入過分長回本期的項目,協調好長短期現金流入的進度,否則周轉始終會不靈
[img]http://hk.next.nextmedia.com/images/next-photos/NextMag/1257/640pixfolder/N1257_024_Kuen_140405_0770.jpg[/img]
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[img]https://upload.wikimedia.org/wikipedia/commons/thumb/0/01/HITEC.jpg/800px-HITEC.jpg[/img]
[img]https://upload.wikimedia.org/wikipedia/commons/thumb/6/63/HK_PandaHotel_2008.jpg/800px-HK_PandaHotel_2008.jpg[/img]
[img]https://upload.wikimedia.org/wikipedia/commons/thumb/7/77/The_Avenue_Phase_2_201504.jpg/800px-The_Avenue_Phase_2_201504.jpg[/img]
[img]http://the-sun.on.cc/cnt/news/20140601/photo/0601-00407-032b2.jpg[/img]
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上官恩娜 2018-3-7 08:17 PM

呂志和-嘉華集團

一九二九年,呂志和出生於廣東江門。先祖為美國華僑,父親回鄉經商。人算不如天算。戰爭的烽火燒到香港。呂志和僅讀至初中便輟學了,回家跟 隨父親做生意。呂志和好像天生對做生意在行,他很快便發現自己與父親在性格上有差距:父親並非生意人的料,他喜歡一種清靜悠閒的生活,而呂志和則喜歡挑戰 及創業。


才十三、四歲的呂志和,看到在日軍佔領期間,香港食品短缺,便萌發了做食品生意的念頭。於是他向父親借了些資金,與祖母、母 親合作,經營食品批發生意。呂志和的生意天才「初試啼聲」,便是在食品生意上。日軍佔領期間,香港的食用油及麵粉十分緊缺,而做食品,油及麵粉是必需品。


呂 志和靈機一動,發明了以沙河粉製造「雞蛋馬仔」,用木薯粉做粉皮的方法,深受歡迎。在短短的三年多時間裡,呂志和竟賺到了幾百萬的「軍票」(日軍佔領香港 時期發行的貨幣),幾乎合近千萬港元。依呂志和的主張,要將這些錢用來購買當時十分便宜的房地產物業,但遭呂金銓反對。隨著戰爭的發展,日軍迅速走向失 敗,這些「軍票」一夜之間便一文不值。

呂志和遭遇了做生意以來的首次挫折,失去了一次發財的機會。不過,呂志和並不氣餒。畢竟他還年青,而且這幾年已積累了寶貴的經驗。他對自己的未來並不灰心。

戰後,呂志和見食品生意利不大,便隨姨父學習汽車修理技術,瞭解機械知識。他對機械的知識便是在此時奠下的,這對他後來做機械生意十分有益。在學習汽車修理的同時,呂志和注重到汽車零配件的價格變化很大,他馬上意識到這又是一個做生意的機會。

於是,又和祖母合資,與姨父共同做起了汽車零件的生意。當時正值中國內戰爆發,市場上對汽車零件需求正殷,呂志和不失時機地賺了一筆。朝鮮戰爭爆發後,呂志和密切注重其動向。

他 依據經驗判斷,戰後必有大量剩餘物資出售,如能抓住機會,定會賺上一筆。果然呂志和夠運,一次偶尔的機會,他竟結識了一位與日本政界諳熟的日本人士,憑著 他的關係,呂志和來到日本沖繩,與主管美軍剩餘物資的官員接上關係,並取得美國領事館發出的購物批文。條件是不得將這些物資運往中國內地,僅限在香港使 用。當時香港由於毗鄰內地,故建設需用的起重機、鏟土機和開路機等十分緊俏。得知呂志和有批文,多家公司找上門來爭購,並願出使用擔保書,銀行也樂意開出信用狀。結果呂志和不用什麼本錢,便賺得風生水起,笑不攏口。

呂 志和成為「石礦大王」始自一九五七年。當時他為香港一石礦場老闆訂購了一批開山機械,恰在此時,呂氏瞭解到香港建設發展很快,對砂石需求甚殷。他想,做剩 餘物資生意已漸無油水,需有長遠打算。於是,他將訂購的機械留下一半。又用幾百萬元向港府購買了一個石礦場,開始自己經營起石礦生意。當時香港砂石場大多 仍是人工鑿石方式開採,工效甚低。呂志和一開始便以機械開採,成本低而效率高,他漸漸在同行業中闖出點名氣來。

一九六零年,呂志和以 一億六千萬元巨額購下了香港最大的安達臣礦場,這在當時是轟動石礦業的大新聞。許多人認為呂志和把巨額資金投入石礦開採是看走了眼,甚至懷疑呂氏以分期付 款方式向銀行的貸款是否還得起。呂志和不為人言所動。他認為,大礦場便於新型重機械開採,效益更高。且香港經濟面臨起飛,對建材的需求將保持不斷增長的勢 頭。

他又於一九六三年後再度購買了大批採石機械,專注於石礦生意,博得「石礦大王」的稱號。一九六四年,呂氏正式成立了嘉華集團。不 料天有不測風雲。一九六七年香港受內地影響,風波不斷,整個商業活動基本陷於停頓,房地產市道也一落千丈,許多建築工地均停工。此時,呂志和的砂石斷了銷 路,更要命的是,他向太平洋行訂購了大批新機械無法付款。幸虧呂志和平時人緣好,太平洋行未逼迫他還錢,否則,破產是在所難免的。渡過這一難關,呂志和的 業務慢慢恢復。至七十年代,砂石業一片榮景。

一九七七年,呂志和將嘉華集團旗下的安達臣大亞石礦場安排上市。誰料安達臣的一位董事見市場價位高,便將手中持有的安達臣大亞股份拋 售。呂志和對此很失望,傷心之餘,他將安達臣大亞部分股權轉售給和記洋行。不料「和記」在成為大股東後竟想吞掉整個安達臣大亞,在市場上大肆進行收購合 併。呂志和心裡十分痛苦,他後來回憶說,當時曾和妻子在太平山頂徘徊了三日,想今後該怎麼去做。這以後,呂志和把留意力放在地產業和酒店業上。

一九七九年,呂志和以六千八百萬港元買下尖東海邊一塊土地,預備在此興建酒店。當時,許多人對呂氏的這個舉措不理解,認為尖東地區是一片荒地,沒有開發前途。且呂氏對酒店業也不在行。

但 呂志和自有主張。他後來透露,早在七十年代初,他就對尖東地區作了調查。發現尖沙咀舊區的發展已達飽和程度,以後要發展只能東移。且所購地皮就在海邊,景 色優美,發展酒店業是理想位置。呂志和蒐集了足夠的資料以支持自己的觀點,並憑這些資料說服了香港匯豐銀行,取得「匯豐」的支持,為他安排建設貸款。在呂 志和的親自監工下,海景假日酒店僅花了三億多港元就蓋成了。

尖東地區在八十年代果然發展成香港一個繁榮的地區,呂氏的海景假日酒店身價倍增,成為他邁向百億富豪的一個重要助力點。上世紀90年代初,該酒店市值逾10多億元,呂志和擁有其中56%的股權,成為香港以私人而非以上市公司或家族名義控有海景假日酒店唯一的人。
一 九八七年,呂氏的嘉華集團上市,集資數億元。同年,呂志和與泰國財團合資以二億多元購進曼谷市中央一塊地皮。五年後,該地皮升值逾六倍。呂氏由海景假日酒 店入手,大舉進軍國際酒店業。他先後在美國的舊金山、鳳凰城及新加坡、馬來西亞購買酒店。在香港,他又在旺角及尖沙咀擁有兩座酒店。一九九一年,呂志和將嘉華旗下的國際筒業公司上市,該公司佔有香港混凝土筒業百分之七十的市場。呂志和並於九十年代開始在中國的廣州和上海投資,投資額達十二億港元。
此 外,他還是鴻基實業、敬德建築置業的主要股東,擁有香港旺角的史丹福酒店、北角的一幢商業大廈;在美國舊金山,他擁有海港村酒樓、皇冠廣場及海景假日酒店 等物業。在香港、東南亞及美國,他還擁有100多間控股公司。現任嘉華國際集團主席,東尖沙咀地產發展商聯會主席,香港酒店業主商會主席,在香港、東南亞 及美國共擁百多間控股公司,經營業務範圍包括地產,石礦、酒店、建築、酒樓,在香港有「石礦大王」之稱,其擁有資產約為50億港元。

上星期五《彭博億萬富豪指數》公布最新排名,重點係亞洲首富呢個寶座,銀娛(027)主席呂志和憑住296億美金(下同)嘅身家,係咁而多過李嘉誠1億,就將超人踢走,首度登上香港、亞洲首富嘅寶座。雖則《彭博》個計法可能有啲爭議(甚至有機會計錯),但姑勿論點,呂博士嘅身家,應該都同超人叮噹馬頭,勝曉嵐敢講一句,呂博士自己應該無諗過會咁巴閉,而當年幫佢起、裝修Galaxy嗰班工程佬同裝修佬,更加無諗過呂博士會逼大家發達!好耐之前,搞裝修工程嘅Uncle話,當年起Galaxy嘅時候,因為銀根緊張,好多工程數,呂博士都係用銀娛嘅股票(即係當時嘉華建材)找嘅,當時,好多判頭都唔肯,理由好簡單,呂博士完全無搞賭嘅經驗,大家認為佢呢個二線財閥何得何能單挑何鴻燊一家?但唔肯歸唔肯,收股票好過一啲渣嗱都無,大家喺吹呂博士唔脹嘅情下,心不甘情不願俾呂博士以股票埋單!股票到手嘞,大家又一額汗,因為到金融海嘯嗰陣,銀娛試過由7蚊插落5毫,後尾至重新起步,但未到10蚊,大家對呂博士嘅信心仍未夠,於是雞飛狗走收錢走人,呢個水位,大家都已經笑晒口。不過,上星期五銀娛收$83.2,又創咗新高嘞,一句講晒,唔係你財唔入你袋,揼心口都慳番吧!其實勝曉嵐都幾佩服呂博士父子,咁短時間風頭就蓋過何氏一家,或者,係因為佢哋對啲員工好(有荷官同勝曉嵐講話人工、福利比其他賭場好),所以個天都俾佢哋賺多啲!
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