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keyman98 2018-11-21 05:29 PM

保險融資計劃

最近某某保險AA 話有份保險融資計劃可以做, 大家可否比下意見呢?

計劃的本意是自己不用攞錢出來,第15-35年,每年有大約18萬派息!

實際是把一層市值900萬元的樓去銀行做450萬元按揭,其中150萬去買保險融資計劃, 另外再利用保險融資計劃向銀行再借多650萬,合共800萬存入,保險融資計劃的戶口內,第一年收取4.7%,第二年收取4.2%,第三年開始浮動利率,現在計劃表現大約是3.8 ~ 4.2%.
而因借了450萬,用了150萬,留下300萬作為頭十年的利息開支
450萬按揭 = 約21萬/年(以2.5%去計)
650萬借貸 = 約18萬/年(以2.7%去計)
即每年利息開支約39萬, 總借貸1100萬
第1-10年使用,備用的300萬,加Mortage Link. 去還按揭
第11-15年使用, 由計劃中每年提取39萬,作為利息開支!
第16-30年可每派59萬,再減去39萬利息開支,即每年有20萬收入!
第30-35年可每派59萬,再減去18萬利息開支,即每年有41萬收入!

這個計劃表面是自己不用攞錢出來,在15年後開始有錢派,至於每年派的利息,會直接派去保險融資計劃的戶口內,照計數是第三年已經吾洗蝕錢!
而我諗到的問題如下!
自己要負上1100萬元的債項,還有要承受1100萬元的利息上升的風險,但只有800萬的利息收益,雖然這利息暫時會高過借貸成本,但並不是保證!
做了大額按揭後,未必可以再做按揭.
各位對這計劃有什麼意見! 可否幫手分析一下?

海邊OL 2018-11-21 05:44 PM

[quote]原帖由 [i]keyman98[/i] 於 2018-11-21 05:29 PM 發表 [url=https://www.discuss.com.hk/redirect.php?goto=findpost&pid=490878887&ptid=27864379][img]https://www.discuss.com.hk/images/common/back.gif[/img][/url]
最近某某保險AA 話有份保險融資計劃可以做, 大家可否比下意見呢?

計劃的本意是自己不用攞錢出來,第15-35年,每年有大約18萬派息!

實際是把一層市值900萬元的樓去銀行做450萬元按揭,其中150萬去買保險融資計劃, 另外再利用保險融資計劃向銀行再借多650萬,合共800萬存入,保險融資計劃的戶口內,第一年收取4.7%,第二年收取4.2%,第三年開始浮動利率,現在計劃表現大約是3 ... [/quote]
息口去到呢個位,正常都唔會咁建議個客做

完全無考慮客人所面對的風險⋯⋯

[[i] 本帖最後由 海邊OL 於 2018-11-21 05:45 PM 編輯 [/i]]

keyman98 2018-11-21 06:11 PM

[quote]原帖由 [i]海邊OL[/i] 於 2018-11-21 05:44 PM 發表 [url=https://www.discuss.com.hk/redirect.php?goto=findpost&pid=490879597&ptid=27864379][img]https://www.discuss.com.hk/images/common/back.gif[/img][/url]

息口去到呢個位,正常都唔會咁建議個客做

完全無考慮客人所面對的風險⋯⋯ [/quote]


即係在息口下跌週期開始時還可以考慮,現在是息口上升週期,根本不用考慮?

海邊OL 2018-11-21 06:53 PM

[quote]原帖由 [i]keyman98[/i] 於 2018-11-21 06:11 PM 發表 [url=https://www.discuss.com.hk/redirect.php?goto=findpost&pid=490880945&ptid=27864379][img]https://www.discuss.com.hk/images/common/back.gif[/img][/url]



即係在息口下跌週期開始時還可以考慮,現在是息口上升週期,根本不用考慮? [/quote]
借上借套1100萬,但套單得800萬滾存,個息差又唔係大,仲要15年後先有淨回報,都唔知咩團隊度既屎橋。

第三次上網 2018-11-21 09:05 PM

同一做法,除咗MORTGAGE LINK果筆,$150萬擺中國人X強積金保證基金,可以仲快回本。

樓主,還是乖乖坐定定,你咁做,賭緊息口,好危噃。

iapple2 2018-11-21 10:04 PM

其實跟買樓一樣,買100萬樓,首期40萬,借60萬,
借款要還本金及利息
樓宇出租有租金收入,如果每月租金>每月還款,假設樓價不變,當然值得投資


但如果買保險,100萬儲蓄單,首付40萬,借60萬
因為是儲蓄單,要某個年度才有收入,不是每年派錢,所以客人每月還利息,本金不用還。然後到某個年期假設是10年,看一下退保價值 > 每年利息支出+60萬借款 + 40萬首付。差額大就值得做。

keyman98 2018-11-21 11:35 PM

[quote]原帖由 [i]iapple2[/i] 於 2018-11-21 10:04 PM 發表 [url=https://www.discuss.com.hk/redirect.php?goto=findpost&pid=490893905&ptid=27864379][img]https://www.discuss.com.hk/images/common/back.gif[/img][/url]
其實跟買樓一樣,買100萬樓,首期40萬,借60萬,
借款要還本金及利息
樓宇出租有租金收入,如果每月租金>每月還款,假設樓價不變,當然值得投資

但如果買保險,100萬儲蓄單,首付40萬,借60萬
因為是儲蓄單,要某個年度才有收入,不是每年派錢,所以客人每月還利息,本金不用還。然後到某個年期假設是10年,看一下退保價值 > 每年利息支出+60萬借款 + 40萬首付。差額大就值得做。 ... [/quote]


你啱,其實退本價值,以現在的利息去計,大約每年有4萬美元,但係呢個並非固定回報,我認為和樓上師兄講一樣,如果在減息週期開始做,遠比在加息週期開始做好好多! 因為這個是複利息產品,在開始時有一定金額的話,後來增長速度更高,

iapple2 2018-11-21 11:48 PM

[quote]原帖由 [i]keyman98[/i] 於 2018-11-21 11:35 PM 發表 [url=https://www.discuss.com.hk/redirect.php?goto=findpost&pid=490898951&ptid=27864379][img]https://www.discuss.com.hk/images/common/back.gif[/img][/url]



你啱,其實退本價值,以現在的利息去計,大約每年有4萬美元,但係呢個並非固定回報,我認為和樓上師兄講一樣,如果在減息週期開始做,遠比在加息週期開始做好好多! 因為這個是複利息產品,在開始時有一定金額的話,後來增長速度更高, ... [/quote]
操作起來太難,不見議加按去做。有閒錢沒即有首期都可以玩下,但用加按去做風險太大

keyman98 2018-11-21 11:57 PM

[quote]原帖由 [i]iapple2[/i] 於 2018-11-21 11:48 PM 發表 [url=https://www.discuss.com.hk/redirect.php?goto=findpost&pid=490899578&ptid=27864379][img]https://www.discuss.com.hk/images/common/back.gif[/img][/url]

操作起來太難,不見議加按去做。有閒錢沒即有首期都可以玩下,但用加按去做風險太大 [/quote]

AA同我講到風險極低去賺息差收入, 但我同意你的說法,其實風險幾大,基本上把層自己層樓用去借九成,仲要自己先比利息15年,保險公司便每年派息比你! 而保險即是用每年約3-4%的成本,借入平錢去投資,回報只要高於3-4%便可,而所有風險由客戶自己承擔.

iapple2 2018-11-21 11:58 PM

[quote]原帖由 [i]keyman98[/i] 於 2018-11-21 11:57 PM 發表 [url=https://www.discuss.com.hk/redirect.php?goto=findpost&pid=490899949&ptid=27864379][img]https://www.discuss.com.hk/images/common/back.gif[/img][/url]


AA同我講到風險極低去賺息差收入, 但我同意你的說法,其實風險幾大,基本上把層自己層樓用去借九成,仲要自己先比利息15年,保險公司便每年派息比你! 而保險即是用每年約3-4%的成本,借入平錢去投資,回報只要高於3-4%便可,而所有風險由客戶自己承擔. ... [/quote]
問下個AA你做左未,叫他先做一下我再參巧:lol

海邊OL 2018-11-22 12:03 AM

上年做,十年期除開都有9.5厘,家下計一計,得返6.5厘左右咋,黎緊應該都仲會加2-3次息。

iapple2 2018-11-22 12:03 AM

買派息基金,每個月準時派,有些派到8-9厘,玩呢D 十年八年可以斷


如果玩融資,第5年自己有大病又未死得,沒工作收入,又點玩法,

iapple2 2018-11-22 12:11 AM

如果話你聽,呢個800萬計劃,他先賺你40萬,是否比你賺的更多:smile_30:

bodoschafer 2018-11-22 01:03 AM

其實現在無乜人會訓身咁買保險
早幾年樓市升緊,利息平穩,唔排除有人咁樣槓上槓
樓市一逆轉得太厲害,要確保自己現金流還是ok 

現在是控制注碼的時候 

領遵班子 2018-11-22 07:09 AM

[quote]原帖由 [i]iapple2[/i] 於 2018-11-21 10:04 PM 發表 [url=https://www.discuss.com.hk/redirect.php?goto=findpost&pid=490893905&ptid=27864379][img]https://www.discuss.com.hk/images/common/back.gif[/img][/url]
其實跟買樓一樣,買100萬樓,首期40萬,借60萬,
借款要還本金及利息
樓宇出租有租金收入,如果每月租金>每月還款,假設樓價不變,當然值得投資


但如果買保險,100萬儲蓄單,首付40萬,借60萬
因為是儲蓄單,要某個年度才有收入,不是每年派錢,所以客人每月還利息,本金不用還。然後到某個年期假設是10年,看一下退保價值 > 每年利息支出+60萬借款 + 40萬首付。差額大就值得做。 ... [/quote]

依 D 分享 就 :smile_o12:

keyman98 2018-11-22 08:53 AM

[quote]原帖由 [i]海邊OL[/i] 於 2018-11-22 12:03 AM 發表 [url=https://www.discuss.com.hk/redirect.php?goto=findpost&pid=490900223&ptid=27864379][img]https://www.discuss.com.hk/images/common/back.gif[/img][/url]
上年做,十年期除開都有9.5厘,家下計一計,得返6.5厘左右咋,黎緊應該都仲會加2-3次息。 [/quote]


之前有另外一個保險公司類似計劃是買高息債券,我認為風險更高。

海邊OL 2018-11-22 09:22 AM

[quote]原帖由 [i]keyman98[/i] 於 2018-11-22 08:53 AM 發表 [url=https://www.discuss.com.hk/redirect.php?goto=findpost&pid=490908216&ptid=27864379][img]https://www.discuss.com.hk/images/common/back.gif[/img][/url]



之前有另外一個保險公司類似計劃是買高息債券,我認為風險更高。 [/quote]
總知唔好考慮套樓,本身有本金另計。

keyman98 2018-11-22 10:32 AM

[quote]原帖由 [i]海邊OL[/i] 於 2018-11-22 09:22 AM 發表 [url=https://www.discuss.com.hk/redirect.php?goto=findpost&pid=490909591&ptid=27864379][img]https://www.discuss.com.hk/images/common/back.gif[/img][/url]

總知唔好考慮套樓,本身有本金另計。 [/quote]

同意, 我自己睇股票和樓都係開始跌,現在有閒錢只會做定期,過一兩年跌到咁上下再出手更好! 如果股票在2萬樓下,到時就算中資銀行股收息都吾錯了,如果樓價真係跌幾成的話,會考慮買樓!

keyman98 2018-11-22 10:57 AM

他有2個人,他們最初講到我只係負責450萬, 會入TU, 另外的650萬是保險融資,只係保險公司和銀行之間的事,不會入TU,也不會去計,但後來聽完整個計劃後,跟本上是合供借向1100萬貸款!自己負責利息,保險公司每年派息去保險戶口,利用一個複雜的方式,另客人覺得好似有錢賺,實際上保險公司取得1100萬後,先鎖2年,其實已經賺了2年,由第3年才開始派利息比客人,客人如果好彩便可賺到息差,雖然吾好彩也可以終止合約.
[b][color=#ff0000]結論是[i]保險融資計[/i]劃實際是用自己信貸額去幫保險公司借錢還要自己負責利息和風險,而保險公司只根據他們的業績,再派利息給你,至於賺蝕與否是閣下的事。[/color][/b]

[[i] 本帖最後由 keyman98 於 2018-11-22 02:54 PM 編輯 [/i]]

iapple2 2018-11-22 12:37 PM

套450出來,直按full paid一間樓收租好過

領遵班子 2018-11-22 01:51 PM

[quote]原帖由 [i]keyman98[/i] 於 2018-11-22 10:57 AM 發表 [url=https://www.discuss.com.hk/redirect.php?goto=findpost&pid=490914016&ptid=27864379][img]https://www.discuss.com.hk/images/common/back.gif[/img][/url]
他有2個人,他們最初講到我只係負責450萬, 會入TU, 另外的650萬是保險融資,只係保險公司和銀行之間的事,不會入TU,也不會去計,但後來聽完整個計劃後,跟本上是合供借向1100萬貸款!自己負責利息,保險公司每年派息去保險戶口,利用一個複雜的方式,另客人覺得好似有錢賺,實際上保險公司取得1100萬後,先鎖2年,其實已經賺了2年,由第3年才開始派利息比客人,客人如果好彩便可賺到息差,雖然吾好彩也可以終止合約. 但其實[color=Red]我認為這樣做實際是為用自己信貸額去幫保險公司借錢,而保險公司再根據他們的業績,再派錢給你[/color]. [/quote]

:smile_44:  唔好咁大聲

keyman98 2018-11-22 02:48 PM

[quote]原帖由 [i]領遵班子[/i] 於 2018-11-22 01:51 PM 發表 [url=https://www.discuss.com.hk/redirect.php?goto=findpost&pid=490921526&ptid=27864379][img]https://www.discuss.com.hk/images/common/back.gif[/img][/url]

:smile_44:  唔好咁大聲 [/quote]

謝謝各位寶貴意見,另外明白這個【保險融資】計劃的表面意義和真正意義!

keyman98 2018-11-22 03:17 PM

[quote]原帖由 [i]iapple2[/i] 於 2018-11-22 12:37 PM 發表 [url=https://www.discuss.com.hk/redirect.php?goto=findpost&pid=490918330&ptid=27864379][img]https://www.discuss.com.hk/images/common/back.gif[/img][/url]
套450出來,直按full paid一間樓收租好過 [/quote]
現在450萬入屯門有機FULL PAID 買一層,就算做到30年按揭都要月供$17,XXX/月,仲未計加息,但要交管理費差餉,收租只係萬頭! 計吾到數喎!

iapple2 2018-11-22 03:29 PM

[quote]原帖由 [i]keyman98[/i] 於 2018-11-22 03:17 PM 發表 [url=https://www.discuss.com.hk/redirect.php?goto=findpost&pid=490925409&ptid=27864379][img]https://www.discuss.com.hk/images/common/back.gif[/img][/url]

現在450萬入屯門有機FULL PAID 買一層,就算做到30年按揭都要月供$17,XXX/月,仲未計加息,但要交管理費差餉,收租只係萬頭! 計吾到數喎! [/quote]
地產要算供平過租係甘計
如果450首期,買900萬貨,條數又吾同晒

keyman98 2018-11-22 04:02 PM

[quote]原帖由 [i]iapple2[/i] 於 2018-11-22 03:29 PM 發表 [url=https://www.discuss.com.hk/redirect.php?goto=findpost&pid=490925957&ptid=27864379][img]https://www.discuss.com.hk/images/common/back.gif[/img][/url]

地產要算供平過租係甘計
如果450首期,買900萬貨,條數又吾同晒 [/quote]


如果用450萬首期,買900萬的貨,租金收入大係每月兩萬,但係月供450萬加450萬,已經係$35000,我不明白可以怎樣做到月供平過供?

iapple2 2018-11-22 04:02 PM

[quote]原帖由 [i]keyman98[/i] 於 2018-11-22 04:02 PM 發表 [url=https://www.discuss.com.hk/redirect.php?goto=findpost&pid=490927392&ptid=27864379][img]https://www.discuss.com.hk/images/common/back.gif[/img][/url]



如果用450萬首期,買900萬的貨,租金收入大係每月兩萬,但係月供450萬加450萬,已經係$35000,我不明白可以怎樣做到月供平過供? [/quote]
因為由頭到尾都是0首期

iapple2 2018-11-22 04:10 PM

[quote]原帖由 [i]keyman98[/i] 於 2018-11-22 04:02 PM 發表 [url=https://www.discuss.com.hk/redirect.php?goto=findpost&pid=490927392&ptid=27864379][img]https://www.discuss.com.hk/images/common/back.gif[/img][/url]



如果用450萬首期,買900萬的貨,租金收入大係每月兩萬,但係月供450萬加450萬,已經係$35000,我不明白可以怎樣做到月供平過供? [/quote]

因為ching呢個例子是零首期,450都是借回來,回報一定是差,如果租金收入>零首期還款, 人人都去借錢買了。

海邊OL 2018-11-22 04:27 PM

[quote]原帖由 [i]keyman98[/i] 於 2018-11-22 02:48 PM 發表 [url=https://www.discuss.com.hk/redirect.php?goto=findpost&pid=490924012&ptid=27864379][img]https://www.discuss.com.hk/images/common/back.gif[/img][/url]


謝謝各位寶貴意見,另外明白這個【保險融資】計劃的表面意義和真正意義! [/quote]
本身保單融資係可以令回報增加,但你呢個case就擺明搵個客著數居多。

keyman98 2018-11-22 04:38 PM

[quote]原帖由 [i]海邊OL[/i] 於 2018-11-22 04:27 PM 發表 [url=https://www.discuss.com.hk/redirect.php?goto=findpost&pid=490928516&ptid=27864379][img]https://www.discuss.com.hk/images/common/back.gif[/img][/url]
本身保單融資係可以令回報增加,但你呢個case就擺明搵個客著數居多。 [/quote]
可能他們在第一次見面後以為我容易氹,所以便準備了一個咁正的PLAN給我,其實如果回報較好的話,可能會考慮一下,現在他們比個咁正的PLAN給我,明顯係搵個我著數,即係完全不用考慮,仲好

wahcli 2018-11-22 10:17 PM

[quote]原帖由 [i]keyman98[/i] 於 2018-11-22 10:57 AM 發表 [url=https://www.discuss.com.hk/redirect.php?goto=findpost&pid=490914016&ptid=27864379][img]https://www.discuss.com.hk/images/common/back.gif[/img][/url]
他有2個人,他們最初講到我只係負責450萬, 會入TU, 另外的650萬是保險融資,只係保險公司和銀行之間的事,不會入TU,也不會去計,但後來聽完整個計劃後,跟本上是合供借向1100萬貸款!自己負責利息,保險公司每年派息去保險戶口,利用一個複雜的方式,另客人覺得好似有錢賺,實際上保險公司取得1100萬後,先鎖2年,其實已經賺了2年,由第3年才開始派利息比客人,客人如果好彩便可賺到息差,雖然吾好彩也 ... [/quote]
保險融資計劃有好幾種,你的只是其中之一,我自己亦有做保險融資,但情況完全不同,因為我的計劃只有五年,而且全部是保證回報,簡單介紹如下:
保額:$11,843,802
每年保費:$3,432,333.82 (三年)
兩年預繳:$6,567,666.75
合計保費:$10,000,000.57(一次過)
年期:五年
期滿保證價值:$11,843,802
即是五年保證可賺$1,843,802回報,即是18.43%,IRR是3.44%。
而我其實只是出資170萬,其餘830萬向銀行借,以這張保單抵押(轉讓),息率是P-3.05% (今日P=5.5%),每月還息約$17,000 (一年利息$203,300),為期五年,所以五年利息大約是100萬,扣除這筆利息支出,五年回報是$843,000,是270萬本金的31%左右,IRR是6.4%。
詳細資料:
[url=https://finance.discuss.com.hk/viewthread.php?tid=27558827]https://finance.discuss.com.hk/viewthread.php?tid=27558827[/url]
而唯一風險是加息,不過都是有限,目前估計美國可能只會再加2~3次,香港加息次數可能更少。

[[i] 本帖最後由 wahcli 於 2018-11-23 12:49 AM 編輯 [/i]]
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