查看完整版本 : (香港經濟日報)北上置業要小心 宜先揀住宅 買「公寓」藏風險

johnlam881903k 2019-3-18 09:34 AM

(香港經濟日報)北上置業要小心 宜先揀住宅 買「公寓」藏風險

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自國內實施限購限貸政策後,不少人一夜間失去了買樓資格,尤其投資者更是被拒諸門外,以致內地近幾年即興起不限購不限貸的「公寓」。本刊今期繼續介紹內地限貸令、以及公寓與住宅的區別,讓港人安心置業。

商務公寓VS普通住宅:公寓流通率低難轉售 宜長揸收租

受內地限購限貸影響,近年常有代理勸港人北上購買「公寓」投資,更以「不限購、不限貸」作招徠。而內地所謂「公寓」,其實是集合式住宅的一種,不過從產權年限、土地性質、房貸、設計及管理等方面,又與普通住宅有根本上的差異。目前根據用地性質及產權年限,內地「公寓」大致分3種類型,分別是住宅公寓(普通公寓)、商務公寓(商業公寓)及酒店式公寓。

當中住宅公寓和一般住宅在本質上並無分別,其土地性質、年限、房貸、首期比例以至水電費標準都一樣。至於商務公寓及酒店式公寓則屬商住兩用房,土地性質為綜合性用地或商業用地。目前在國內,最多代理推銷的就是商務公寓,其售價一般比住宅低水三至五成。然而,「一分錢一分貨」,商務公寓價錢雖較平,但限制亦較多。

商務公寓土地使用期最多50年

首先,商務公寓與普通住宅的區別在於用地性質及產權年限不同。在國內,房屋的使用時間並無限制,但土地產權的使用則設有年限,而產權年限亦通常是內地置業人士最關注的問題。一般而言,國內土地使用年限分為40年、50年及70年。當中,商業、旅遊、娛樂用地產權為40年;綜合性用地、工業、教育、科技、文化、衞生、體育或其他用途為50年;居住用地則最長,產權達70年,用以興建住宅公寓或普通住宅。

既然土地使用權設有年限,那麼一旦到期,房產是否會被政府沒收?事實上,根據《中華人民共和國物權法》(第149條),列明「住宅建設用地使用權期間屆滿的,自動續期。」所謂「自動續期」,意思就是毋須辦理任何手續或登記,亦即是居住用地使用權年期屆滿,可免費續期。

然而,條文亦指出「非住宅建設用地使用權期間屆滿後的續期,依照法律規定辦理。該土地上的房屋及其他不動產的歸屬,有約定的,按照約定;沒有約定或者約定不明確的,依照法律、行政法規的規定辦理。」意即商務公寓及酒店式公寓的土地使用權一旦屆滿,其實至今未有明確規定去向;不過普遍相信年限屆滿後,房產業主可能要繳納「出讓金」續期,類似香港補地價、交地稅。

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住宅可落戶 水電費亦較平

其次,商務公寓與普通住宅的水電收費標準亦有分別。由於住宅屬於民用住房,水電費是按照民用水電的價格收取,另外停車費及物業管理費亦較平。而商務公寓則屬於商用住房,一般不可使用明火,不通燃氣,水電費更是按商業用水電的標準徵收,當然停車費及物業管理費亦較高,雜費支出分分鐘比普通住宅貴一倍。

落戶問題亦是兩者一大區別。在內地購買住宅,只要滿足當地一定條件,購房者可以申請入當地戶籍,子女亦可享有學位,可以在當地校網讀書。至於商務公寓因建於商業用地之上,屬商業性質,因此不能辦理落戶,子女亦無學位,物業價值自然比可以落戶的住宅低一大截,在國內市場亦自然不太受歡迎;不過商務公寓就可做商業登記,相反住宅就不能。

商務公寓貸款限制較少 惟轉讓稅費高

商務公寓及住宅的差異亦在於買樓限制。目前國內限購令針對住宅,港人最多只可買1套住房,並須至少1年社保或個稅,即使當地人亦最多只可買兩套。至於商務公寓因屬商業性質,國內大部分城市暫未限購。

不過房貸利率及首期方面,商務公寓就較「輸蝕」。貸款購買商務公寓,須按商業住房規定,一般最多按五成,首套房須付不低於40%首期,房貸利率亦會相對住宅高,只能採用商業貸款,通常是基準利率4.9厘上浮一成,即約5.4厘或以上,最長供10年,不過勝在限制較少。若貸款購買住宅,一般最多可按七成,首期通常不低於35%,可選擇公積金或商業貸款,並採用基準利率4.9厘下浮一成,約4.4厘左右,最長供30年。

相比住宅而言,商務公寓的轉讓稅費更高。普通住宅在營業稅、個稅、契稅等有不同程度的寬免,個別政策下的主要稅費甚至可低至樓價的2%至3%,例如一個家庭轉售持貨超過5年的唯一住宅物業,可免交個稅;而買樓時所繳交的契稅亦比商務公寓平,通常1%至3%。至於商務公寓不但極少減免,必須交個稅,更較住宅增加「土地增值稅」,總稅費最低通常達樓價一成;而買樓時的契稅亦達3%。

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住宅設計須符合日照及採光條件

買家需特別留意,普通住宅是根據《住宅建築設計規範》設計,必須滿足一定日照及採光等條件,例如明廚明廁,窗戶較多。反之,70年產權的住宅公寓的日照標準及建築間距一般未能滿足國家相關要求,例如樓層有像酒店一樣的長走廊,兩邊接連多套房,門對門;單位面積亦較細,鮮有南北通透,因此才特地冠上「公寓」二字,以茲識別。

比較上述分別,自然明白公寓「平得有道理」。尤其商務公寓稅費駭人,隨時「豉油貴過雞」,更令其二手轉售困難,流通率相對低,業主通常需靠長綫收租維持回報,直至樓價起碼翻一倍以上才能轉手獲利。因此,公寓買家要有心理準備,預期持貨收租達10年甚至更久;購買時亦要選擇位處商業核心、交通方便的項目。當然,有得揀,自然應先買住宅。


評論:香港報章難得比較詳細的解說 想買公寓投資者 不得不小心!

hotwheels-asia 2019-3-18 02:01 PM

[quote]原帖由 [i]johnlam881903k[/i] 於 2019-3-18 09:34 AM 發表 [url=https://www.discuss.com.hk/redirect.php?goto=findpost&pid=496410676&ptid=28100977][img]https://www.discuss.com.hk/images/common/back.gif[/img][/url]
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自國內實施限購限貸政策後,不少人一夜間失去了買樓資格,尤其投資者更是被拒諸門外,以致內地近幾年即興起不限購不限貸的「公寓」。本刊今期繼續介紹內地限貸令、以及公寓與住宅的區別,讓港人安心置業。

商務公寓VS普通住宅:公寓流通率低難轉售 宜長揸收租

受內地限購限貸影響,近年常有代理勸港人北上購買「公寓」投資,更以「不限 ... [/quote]


以普通大眾法化報紙嚟講,呢篇分析真系算高質,唔偏激,客觀分析,第時有小朋友再問乜嘢係商務公寓可以叫佢睇翻。

揸波龍爪手 2019-3-18 05:45 PM

燒碳AA,快d出嚟討論、比較同分析一下啦:smile_38:!

johnlam881903k 2019-3-18 10:17 PM

[quote]原帖由 [i]hotwheels-asia[/i] 於 2019-3-18 02:01 PM 發表 [url=https://www.discuss.com.hk/redirect.php?goto=findpost&pid=496423175&ptid=28100977][img]https://www.discuss.com.hk/images/common/back.gif[/img][/url]



以普通大眾法化報紙嚟講,呢篇分析真系算高質,唔偏激,客觀分析,第時有小朋友再問乜嘢係商務公寓可以叫佢睇翻。 [/quote]
好多人收藏了


深感安慰


救得一個得一個

hotwheels-asia 2019-3-18 10:22 PM

[quote]原帖由 [i]johnlam881903k[/i] 於 2019-3-18 10:17 PM 發表 [url=https://www.discuss.com.hk/redirect.php?goto=findpost&pid=496444286&ptid=28100977][img]https://www.discuss.com.hk/images/common/back.gif[/img][/url]

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深感安慰


救得一個得一個 [/quote]


其實我覺得,上得香討呢度嘅,10之89都知商住公寓嘅特性,冇上嘅先容易俾人食,乜嘢免費交通包一餐嗰啲,一見到就由心笑出嚟。

psy_jedi 2019-3-18 11:37 PM

[quote]原帖由 [i]hotwheels-asia[/i] 於 2019-3-18 02:01 PM 發表 [url=https://www.discuss.com.hk/redirect.php?goto=findpost&pid=496423175&ptid=28100977][img]https://www.discuss.com.hk/images/common/back.gif[/img][/url]



以普通大眾法化報紙嚟講,呢篇分析真系算高質,唔偏激,客觀分析,第時有小朋友再問乜嘢係商務公寓可以叫佢睇翻。 [/quote]

經濟日報不嬲比較中肯

lawfatfat 2019-3-19 10:59 AM

如果睇埋兩、三年前(好似係2016),(印象中係温州,如無記錯)温州果單首例非住宅用地既公寓,地契到期了要補地價,結果係要補時值樓價既1/3......當時系全個大陸既大新聞,自始引至大陸人不再買商改住公寓......
最後迫到大陸商住公寓AA無飯食,改為黎香港揾水魚!

[[i] 本帖最後由 lawfatfat 於 2019-3-19 11:01 AM 編輯 [/i]]

wilsonlau1969 2019-3-19 12:15 PM

認清風險與回報率,認清投資目標,好多香港人明明是投資,自稱自住,最後自欺欺人

hotwheels-asia 2019-3-19 01:01 PM

[quote]原帖由 [i]wilsonlau1969[/i] 於 2019-3-19 12:15 PM 發表 [url=https://www.discuss.com.hk/redirect.php?goto=findpost&pid=496464480&ptid=28100977][img]https://www.discuss.com.hk/images/common/back.gif[/img][/url]
認清風險與回報率,認清投資目標,好多香港人明明是投資,自稱自住,最後自欺欺人 [/quote]


師兄講得好啱。自住同投資係兩樣野,自住我鐘意山㗎啦又得,複式劏房又得,自己心頭好,冇理性分析可言,投資就唔同,比較多著重理性分析。而香港我見太多話乜嘢先半渡假自住半投資,我唔客氣再講多次,自欺欺人。

angelayee 2019-3-19 01:29 PM

謝謝分享:loveliness: :loveliness: :loveliness:

Iamabystander 2019-3-19 01:39 PM

BBQ 兄有咩高見?

maxmax2014 2019-3-19 01:59 PM

nice post, thanks for sharing

rainyflower 2019-3-25 09:26 AM

[quote]原帖由 [i]johnlam881903k[/i] 於 2019-3-18 10:17 PM 發表 [url=https://www.discuss.com.hk/redirect.php?goto=findpost&pid=496444286&ptid=28100977][img]https://www.discuss.com.hk/images/common/back.gif[/img][/url]

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樓主,咁請問住宅公寓就買得過?最近有朋友叫我上深圳買,佢話係住宅公寓
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