查看完整版本 : 東莞城區入手經歷分享[長文]

Wallaa 2020-7-13 05:44 PM

係香討咁多年,小弟好小分享自己的物業同入手過程,最近疫情關係,多左在家,所以有空寫下分享下,以第一身或過來人的角度,希望大家對大灣區二手物業有多d認識,有能力的就多一個投資渠道,可供參考,尚未有能力的都可以了解一下,當聽下故仔,因為香港太少媒體會提供依方面資訊,做成港人與大陸脫節的現象。不喜勿插🙏

《起因》
回想當初,是大約在2016年左右,當時在香港加按了一些物業,大約吐出180萬HKD 左右吧,本來想作首期買入屯門區物業投資,但因冇人名要俾多雙倍印花稅及賣家臨時反價10萬而放棄;還記得當天是早上9:30 左右入到屯門,已預備好支票哩! 被反價後,就懷著不滿的心情:smile_o02:,與朋友到深圳食早餐。
當時,香港還未有高鐵,而我們因為好奇,便順便講開到深圳北站了解一下。
2016 的深圳北站
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去到高鐵站,當然要坐下高鐵,於是乎便求其買張高鐵車票,想近近地來回坐下,神推鬼own 下,就買左往東莞虎門的高鐵票。記得當時係一個港𤌴,就咁排隊,唔識互聯網購票,結果,排左九個多字:smile_o03:。
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到虎門後,由於人新路不熟,朋友便問在東莞的親戚,在東莞,那裡最新,最靚,而且可以經地鐵方便到達?
答案,她說是南城鴻福路。

簡介一下,當時東莞地鐵2 號線剛通車冇耐(附下圖),那是接駁高鐵站與舊動車站的一條鐵路線,全程15 個站,由南至北。
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坐上地鐵,當時記得係小貓三四個人,不象現在那麼多,好容易就有位坐低左。
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坐咗半小時多,到鴻褔路站,好新淨,不過好少人,由於係將來1號線轉駁站關係,所以好大,車站大堂大約有金鍾咁大吧。

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出到去發覺真係嚇一跳... :smile_o14:
四周都係高樓大廈,要新商場,有新商場-國貿(當時興建中)及第一國際 匯一城;要有靚酒店,有靚酒店 - 康帝國際酒店;要有綠化,有市政公園及元美公園,而且,還有東莞市政府大樓。

2016的國貿
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東莞市青年活動中心
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康帝酒店
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周圍看看得兩個小時,便坐高鐵返回來;雖然係走馬看花,但那印象就深深寫入心內,再睇睇當時的地產價錢,num sum 好細,二手都係幾十萬,而且知道市政府已用左十幾億人仔,打做左新南城好幾年;就算衰左賠左,最多都係幾十萬,有政府倍,感覺冇咁易,知道這可能係另一個投資機會,值得一試。
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暫時寫到這裡吧,因為用電話打出來,都幾花時間,之後睇樓買樓過程,有需要,可以再分享。

[[i] 本帖最後由 Wallaa 於 2020-7-13 06:04 PM 編輯 [/i]]

AnAnLee88 2020-7-13 07:56 PM

Support :loveliness:

Wallaa 2020-7-13 10:29 PM

《初步分析》
回家後,開始對東莞與其他各城市比較。
2016 年,「大灣區」這個名字還未出台(若冇記錯,應該是2017 年中出現),那時,我只係潛意識認為,在珠江三角洲一帶買樓,係除香港外的另一投資出路,於是拿了幾個珠江一帶城市作個比較。

珠江口由北至南將三角洲分為東岸及西岸
[attach]11370314[/attach]


東岸- 有香港、深圳、東莞。
西岸- 有澳門、珠海、中山以及佛山。
中間就係廣州

無可否認,首選一定係香港、深圳和廣州,奕建議新手一定要由這三個城市開始;因為我本身香港以及深圳已有物業,而且各自還有按揭,所以已不能再入手了:smile_o03:
。廣州方面,由於budget得180 萬港紙,全國一貸的關係,又不能貸款,在廣州,可選擇的優質較新的物業已不多。所以,只能在二線城市尋寶了。

在比較二線城市,我用了兩個簡單的量測,一個計量數字,另一個是主觀觀察
計量估值方面GDP to area ratio
計算如下:
         GDP at 2015      面積(KM)
東莞 6280 億rmb  /  2465  = 2.547
佛山 8010 億 RMB / 3848   = 2.082
珠海 2038 億 RMB / 1724   = 1.182
中山 3010 億 RMB/ 1784    = 1.687

解說:個ratio係指每平方公里,所產生的經濟價值,換言之,數字越大,土地的價值就越高,代表在這裏買房產比較有利同值錢;你可以計計香港同深圳,他們更大得驚人。當然,這是粗略的估側現在情況;而投資,係對未來的預計,現在數字價值,亦未必代表張來會一樣,這只供參考,要決定,還需要自己主觀的觀察呢:smile_o01:

草帽2019 2020-7-13 10:50 PM

恭喜,依家升左幾多?

前來難吃的樹根 2020-7-13 10:55 PM

[quote]原帖由 [i]Wallaa[/i] 於 2020-7-13 10:29 PM 發表 [url=https://www.discuss.com.hk/redirect.php?goto=findpost&pid=521598921&ptid=29213451][img]https://www.discuss.com.hk/images/common/back.gif[/img][/url]
《初步分析》
回家後,開始對東莞與其他各城市比較。
2016 年,「大灣區」這個名字還未出台(若冇記錯,應該是2017 年中出現),那時,我只係潛意識認為,在珠江三角洲一帶買樓,係除香港外的另一投資出路,於是拿了幾個珠江一帶城市作個比較。

珠江口由北至南將三角洲分為東岸及西岸



東岸- 有香港、深圳、東莞。
西岸- 有澳門、珠海、中山以及佛山。
中間就係廣州

無可否認,首選一定係香港、深圳 ... [/quote]


樓主可否用2019年數據再分下下ratio?

13143894416 2020-7-14 02:51 AM

多謝分享

nikonlee 2020-7-14 08:35 AM

這個才是投資玩家玩法,不是AA推介,營養貼,贊

Wallaa 2020-7-14 09:21 AM

[quote]原帖由 [i]草帽2019[/i] 於 2020-7-13 10:50 PM 發表 [url=https://www.discuss.com.hk/redirect.php?goto=findpost&pid=521599974&ptid=29213451][img]https://www.discuss.com.hk/images/common/back.gif[/img][/url]
恭喜,依家升左幾多? [/quote]
因為我本身分開幾段時間買的幾個物業,有不同的升幅,以真二手成交計(唔係只睇叫價,因為最近叫價例如鏈家真係一倍左右,但我本身也懷疑係業主吹大左)大約在四成至七成左右,detail 之後再分享吧.

在大陸樓市,沒有香港那麼透明真確,所有成交post 上網參考,他們報上政府或國士局的成交價,有機會因稅費問題而調整,而係多數都只能靠AA所講,有的是講叫價,有的是講佢所知的成交價,有的是平均單價乘計出來;所以一日未有人用真金白銀買間樓,都好難知道。
相反,租金升幅我比較有相心計出來,因為係租客每月確實交給我的,由2016 至今,大約有25% 升幅(每年都加租,even今年疫情我都加50 蚊:smile_40:)

Wallaa 2020-7-14 09:34 AM

[quote]原帖由 [i]前來難吃的樹根[/i] 於 2020-7-13 10:55 PM 發表 [url=https://www.discuss.com.hk/redirect.php?goto=findpost&pid=521600297&ptid=29213451][img]https://www.discuss.com.hk/images/common/back.gif[/img][/url]



樓主可否用2019年數據再分下下ratio? [/quote]
這個簡單方法,2019 年的數據是
GDP at 2019      面積(KM)
東莞 9482億rmb  /  2465  = 3.85  
佛山 10751 億 RMB / 3848   = 2.80
珠海 3436 億 RMB / 1724   = 2.0
中山 3101億 RMB/ 1784    = 1.74
[attach]11371350[/attach]

前來難吃的樹根 2020-7-14 09:36 AM

[quote]原帖由 [i]Wallaa[/i] 於 2020-7-14 09:34 AM 發表 [url=https://www.discuss.com.hk/redirect.php?goto=findpost&pid=521615254&ptid=29213451][img]https://www.discuss.com.hk/images/common/back.gif[/img][/url]

這個簡單方法,2019 年的數據是
GDP at 2019      面積(KM)
東莞 9482億rmb  /  2465  = 3.85  
佛山 10751 億 RMB / 3848   = 2.80
珠海 3436 億 RMB / 1724   = 2.0
中山 3101億 RMB/ 1784    = 1.74
... [/quote]


謝謝分享。非常受用。

nlnl2020 2020-7-14 09:50 AM

支持繼續報告

alexwen109109 2020-7-14 10:01 AM

支持分享

Wallaa 2020-7-14 11:29 AM

[quote]原帖由 [i]前來難吃的樹根[/i] 於 2020-7-14 09:36 AM 發表 [url=https://www.discuss.com.hk/redirect.php?goto=findpost&pid=521615401&ptid=29213451][img]https://www.discuss.com.hk/images/common/back.gif[/img][/url]



謝謝分享。非常受用。 [/quote]
GDP at 2015      面積(KM)
東莞 6280 億rmb  /  2465  = 2.547
佛山 8010 億 RMB / 3848   = 2.082
珠海 2038 億 RMB / 1724   = 1.182
中山 3010 億 RMB/ 1784    = 1.687


GDP at 2019      面積(KM)
東莞 9482億rmb  /  2465  = 3.85  
佛山 10751 億 RMB / 3848   = 2.80
珠海 3436 億 RMB / 1724   = 2.0
中山 3101億 RMB/ 1784    = 1.74

概然講開GDP, Further 離提:smile_08:分析一下GDP 2016 至 2019 變化同上述樓價有沒有關係?
GDP 過去5 年增長
東莞 50.9%
佛山 34.2%
珠海 68.5%
中山 3%


過去五年住宅樓價(來自安居客:[url=https://mobile.anjuke.com/fangjia/dg2015/]https://mobile.anjuke.com/fangjia/dg2015/[/url])
            2019      2015     升幅
東莞   16105      8945    100%
佛山   12652      5802    118%
珠海    21134     12719    66%
中山    11202      6285     78%


分析:
1. 住宅數字升幅上,佛山》東莞 〉中山〉珠海
2. GDP 增幅是否應該同樓價增幅成比例有關? 答案可能係 No .看看,GDP增幅最高的珠海反而在樓價方面比GDP 增幅3%的中山還低增幅! 事實上這可能由於珠海樓價num sum 較大以及港珠澳大橋瞳景落實;至於中山係因為num sum 較細同深中通道的瞳境有關。結論,除了數據分析外,還雖要一d 對國策,地理以及形勢的主觀分析配合,所以投資有時真係藝術、數字同運氣的結精。

順帶一提,大陸市場有時都幾唔理性,當有國策炒的時候,真係會嚇親;不過咁,我個人比較相信市場在激情過後都會回歸理性,所以一D咁多年GDP增長得幾個%的地區要小心,因為你唔知音樂椅幾時會完,而我都observe 到最近由於疫情關係市場已回歸理性,所以那些地區最近半年都出現調整,有貨的朋友們,建議見好就收了:smile_o06:

hl1723 2020-7-14 11:39 AM

恭喜恭喜

HP_一脈相連中港 2020-7-14 11:59 AM

[quote]原帖由 [i]Wallaa[/i] 於 2020-7-14 11:29 AM 發表 [url=https://www.discuss.com.hk/redirect.php?goto=findpost&pid=521621297&ptid=29213451][img]https://www.discuss.com.hk/images/common/back.gif[/img][/url]

GDP at 2015      面積(KM)
東莞 6280 億rmb  /  2465  = 2.547
佛山 8010 億 RMB / 3848   = 2.082
珠海 2038 億 RMB / 1724   = 1.182
中山 3010 億 RM ... [/quote]


樓主啊,你睇這個數字的話,北上廣都低過東莞了:lol

barlowyau 2020-7-14 12:31 PM

很少人會像樓主用心分析東莞樓市,多數人連萬江,東城南城都未必知响邊,只停留在東莞=常平樟木頭,....現價計真正最有投資價值不是中山珠海 ,而是東莞(聲明這三地都有物業,不是想唱衰某地區)十分贊同樓主想法

miscreant 2020-7-14 12:44 PM

[quote]原帖由 [i]Wallaa[/i] 於 2020-7-14 09:21 AM 發表 [url=https://www.discuss.com.hk/redirect.php?goto=findpost&pid=521614599&ptid=29213451][img]https://www.discuss.com.hk/images/common/back.gif[/img][/url]

因為我本身分開幾段時間買的幾個物業,有不同的升幅,以真二手成交計(唔係只睇叫價,因為最近叫價例如鏈家真係一倍左右,但我本身也懷疑係業主吹大左)大約在四成至七成左右,detail 之後再分享吧.

在大陸樓市,沒有香港那麼透明真確,所有成交post 上網參考,他們報上政府或國士局的成交價,有機會因稅費問題而調整,而係多數都只能靠AA所講,有的是講叫價,有的是講佢所知的成交價,有的是平均單價乘計出來 ... [/quote]


留貼學嘢:D

van1137 2020-7-14 02:10 PM

多謝樓主無私分享 ,獲益良多,留帖追看 !!!

奔跑的熊貓Ken 2020-7-14 02:14 PM

好野,留貼學野

屯天元 2020-7-14 02:20 PM

[quote]原帖由 [i]Wallaa[/i] 於 2020-7-13 10:29 PM 發表 [url=https://www.discuss.com.hk/redirect.php?goto=findpost&pid=521598921&ptid=29213451][img]https://www.discuss.com.hk/images/common/back.gif[/img][/url]
《初步分析》
回家後,開始對東莞與其他各城市比較。
2016 年,「大灣區」這個名字還未出台(若冇記錯,應該是2017 年中出現),那時,我只係潛意識認為,在珠江三角洲一帶買樓,係除香港外的另一投資出路,於是拿了幾個珠江一帶城市作個比較。

珠江口由北至南將三角洲分為東岸及西岸



東岸- 有香港、深圳、東莞。
西岸- 有澳門、珠海、中山以及佛山。
中間就係廣州

無可否認,首選一定係香港、深圳 ... [/quote]


全國可兩貨
第一次係3成 第二次可做5成  第一次供完左 第二次可4成
第三個物業開始先要full pay 有冇錯? 感謝各位

Wallaa 2020-7-14 03:28 PM

[quote]原帖由 [i]屯天元[/i] 於 2020-7-14 02:20 PM 發表 [url=https://www.discuss.com.hk/redirect.php?goto=findpost&pid=521629065&ptid=29213451][img]https://www.discuss.com.hk/images/common/back.gif[/img][/url]



全國可兩貨
第一次係3成 第二次可做5成  第一次供完左 第二次可4成
第三個物業開始先要full pay 有冇錯? 感謝各位 [/quote]
你這個問題好常見,就貸款幾成同購房資格,上面城市因城而異,係有不同的限購限貸政策;經過由2016到現在這幾年,政策又時寛時緊,要我exactly記返有乜改變我都唔知了:smile_o03:

但現在,用下d apps 的新功能都有反影現在各城對香港人的政策- suggest貝殼找房 apps 裏的購房資賃功能。
Take 個example港人在 廣州(但外地有房貸未結清)有購房資格及貸款多少?

1.選港澳台

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2. 接著一連串的選項... 得出以下結果- 係有,但要全款:smile_o03:,希望這個app幫到你
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山邊消失了屋 2020-7-14 03:38 PM

可以當少少數據參考,主要看你買樓用途,退休長住,投資升值,收租,放假玩幾天等等...
中山珠海雖GDP低於東莞,但未來3年,發展佩套基建會勝過東莞

屯天元 2020-7-14 03:59 PM

[quote]原帖由 [i]山邊消失了屋[/i] 於 2020-7-14 03:38 PM 發表 [url=https://www.discuss.com.hk/redirect.php?goto=findpost&pid=521632120&ptid=29213451][img]https://www.discuss.com.hk/images/common/back.gif[/img][/url]
可以當少少數據參考,主要看你買樓用途,退休長住,投資升值,收租,放假玩幾天等等...
中山珠海雖GDP低於東莞,但未來3年,發展佩套基建會勝過東莞 [/quote]


中山只係退休用 千幾蚊租個單位自住 食野又平

barlowyau 2020-7-14 04:00 PM

[quote]原帖由 [i]山邊消失了屋[/i] 於 2020-7-14 03:38 PM 發表 [url=https://finance.discuss.com.hk/redirect.php?goto=findpost&pid=521632120&ptid=29213451][img]https://finance.discuss.com.hk/images/common/back.gif[/img][/url]
可以當少少數據參考,主要看你買樓用途,退休長住,投資升值,收租,放假玩幾天等等...
中山珠海雖GDP低於東莞,但未來3年,發展佩套基建會勝過東莞 [/quote]


發展佩套基建樓價不一定會升...但揾到食地區樓價就一定會貴,但我睇唔到中山珠海產業有乜大變化...最大寄望都系環球片場樂園...

屯天元 2020-7-14 04:13 PM

[quote]原帖由 [i]barlowyau[/i] 於 2020-7-14 04:00 PM 發表 [url=https://www.discuss.com.hk/redirect.php?goto=findpost&pid=521633088&ptid=29213451][img]https://www.discuss.com.hk/images/common/back.gif[/img][/url]



發展佩套基建樓價不一定會升...但揾到食地區樓價就一定會貴,但我睇唔到中山珠海產業有乜大變化...最大寄望都系環球片場樂園... [/quote]


最重要是人口 東強西弱係一個最大問題  珠海中山都無地鐵 係因為人口少

barlowyau 2020-7-14 04:23 PM

[quote]原帖由 [i]屯天元[/i] 於 2020-7-14 04:13 PM 發表 [url=https://finance.discuss.com.hk/redirect.php?goto=findpost&pid=521633645&ptid=29213451][img]https://finance.discuss.com.hk/images/common/back.gif[/img][/url]



最重要是人口 東強西弱係一個最大問題  珠海中山都無地鐵 係因為人口少 [/quote]


人口結構先系最大問題,中山珠海真正系退休城巿...

meilancoo 2020-7-14 04:40 PM

請問 邊度可以睇到 內地買賣樓宇成交紀錄

barlowyau 2020-7-14 05:13 PM

[quote]原帖由 [i]meilancoo[/i] 於 2020-7-14 04:40 PM 發表 [url=https://finance.discuss.com.hk/redirect.php?goto=findpost&pid=521634982&ptid=29213451][img]https://finance.discuss.com.hk/images/common/back.gif[/img][/url]
請問 邊度可以睇到 內地買賣樓宇成交紀錄 [/quote]

你想睇邊區的?

ff88 2020-7-14 05:32 PM

[quote]原帖由 [i]山邊消失了屋[/i] 於 2020-7-14 03:38 PM 發表 [url=https://www.discuss.com.hk/redirect.php?goto=findpost&pid=521632120&ptid=29213451][img]https://www.discuss.com.hk/images/common/back.gif[/img][/url]
可以當少少數據參考,主要看你買樓用途,退休長住,投資升值,收租,放假玩幾天等等...
中山珠海雖GDP低於東莞,但未來3年,發展佩套基建會勝過東莞 [/quote]


投資同退休渡假又真係兩樣野。
正如香港買黎收租緊係市區地鐵舊樓2房,如果自己住既我又會揀遠d大d又平d.

Wallaa 2020-7-14 08:11 PM

[quote]原帖由 [i]meilancoo[/i] 於 2020-7-14 04:40 PM 發表 [url=https://www.discuss.com.hk/redirect.php?goto=findpost&pid=521634982&ptid=29213451][img]https://www.discuss.com.hk/images/common/back.gif[/img][/url]
請問 邊度可以睇到 內地買賣樓宇成交紀錄 [/quote]
官方是這個國土局的website,但有之前所說的問題
[url=http://dgfc.dg.gov.cn/dgwebsite_v2/Secondhand/default.aspx]http://dgfc.dg.gov.cn/dgwebsite_v2/Secondhand/default.aspx[/url]
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