查看完整版本 : 4個理由 買香港樓比買海外樓好

edwwin 2022-5-25 20:41

香港樓爆上

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近年很多人愛買海外樓,第一,很多海外樓價錢比香港平,香港人負擔得起,甚至Full Pay也很輕鬆。第二,由於移民潮令到不少海外樓樓價炒高,像英國、加拿大等都有不俗升幅,相較近年香港樓價較為落後,造成海外樓更值得投資的錯覺。

最近有一位朋友向我說,有海外樓地產代理極力Sell他買加拿大樓,代理說,2018至今香港CCL由190跌至180,跌了5%,相反過去三年温哥華平均樓價由80萬加元升至128萬加元,升了60%。代理又舉出最近熱炒的日出康城,一名於2018年買入晉海三房的業主,最近要劈價至1080萬才賣出,勁蝕141萬,然後就下定論,指香港樓沒有投資價值。

小心代理以偏概全的資訊
要知道,代理最主要的工作是促成交易,賺收取佣金,特別是新盤代理,無論是香港樓也好,外國樓也好,由於他們是代表發展商賣樓,當然會提供很多有利於賣樓的資訊來說服客戶,不利的資訊甚少提及,所謂以偏概全,買家必須保持理性與客觀,不然很易中伏!

先講代理引述的康城例子,市場上絕無僅有!事實上,過去三年,康城樓價是全港升幅最勁的地區之一,平時LIVE都有講,我們自己與學員很多都有買,2018至2019年康城新盤呎價只是1.4萬至1.5萬,6百多萬就買到大一房,7百多萬就買到細兩房,現在成交價大一房已經接近8百萬,細兩房要9百多萬,學員個個一收樓就賺百多兩百萬了,點會蝕呢?

賺錢與否 買入價與賣出價成關鍵
當然,賺錢與否還要看你的買入價與賣出價!

代理所說的蝕錢個案,據知當時業主是以超高溢價買入貨尾,呎價1.94萬,記得剛才說我們的入貨價嗎?只是1.4萬至1.5萬,那位業主的入貨價比我們貴了近3成!那業主還要在疫情高峰期急放盤,買入又做錯!賣出又做錯!點會唔蝕?

我們課堂有教,無論地區發展有多好,樓的質素有多高,只要你買入價太高,都會輸錢!很明顯,這是個別買家的失敗例子,絕不是普遍情況,代理卻用來Sell你,一係佢唔識,一係搏你唔識!

再講加拿大樓,我沒有詳細研究,所以不妄加評論了。只想帶出一些睇海外樓的經驗,提出幾個誤區交流一下。

分清平均升幅與整體升幅
首先,近年加拿大受惠於移民潮及優惠政策,樓市確實表現不錯。根據傳媒報導及一些加拿大回流的朋友所講,每年一成左右升幅是有的,你所講的平均樓價升六成,是講總價吧。

又例如香港放寬高成數按揭上限,中價樓成交比例高,平均樓價升幅自然會拉高,令香港二手平均樓價也升至近千萬。但這是否代表整個香個樓價都升?不是,細價樓在今輪仍是停滯不前。

樓價升 不代表你買的物業一定升
第二,樓價升是否代表你買的樓升呢?投資者常說…唔熟唔做,點解?以康城為例子,如果唔熟,個個賺錢你都可以蝕錢!

加拿大地方咁大,你係咪熟悉?還是靠聽你的代理講,隔山買牛?你肯定佢唔會為賺高佣金,Sell你買貴嘢?代理用康城做例子,話買康城樓會輸錢,就知道佢有幾信得過。

海外樓做槓桿唔易
第三,當地市場操作是否熟悉?如何借按揭?要交甚麼稅?之前去過好幾個國家睇樓,例如日本、泰國,雖然百幾萬有交易,但原來借唔到錢,代理叫我按咗香港層樓去Full Pay,唔係嘛?!

現在香港放寬高成數,如果你借9成,樓價升2成就賺200%,如果Full Pay買海外樓,樓價升6成都係賺60%。不過聽朋友講,加拿大都可以借7成,雖然如此,但計落回報率同香港借8、9成差唔多。

升勢係咪可以延續?
第四,過往幾年升得勁,是否代表之後都會升得勁?升市有升市的原因,例如之前跌得勁、反彈勁,又例如印銀紙、放水等等,是否可以長期高速上升?加拿大當地人會點?升到佢哋個個買唔到樓都唔出聲?啞忍照俾海外買家賺?政府唔會出招?

在投資角度看,就是因為過去幾年急升,才擔心!

香港樓過去幾年受制於社會運動、疫情,樓價冇乜升,反而做就了很多低價吸納的機會,個人投資如是,團隊的收購重建如是,我們投資的收購重建項目,都是因為咁買到超筍盤,如果識玩,賺幅不會比海外樓差,既然如此,我就做生不如做熟了。

過去體貼的珍珠 2022-5-26 12:15

住香港自然香港好,移民過去另說

patrick1668 2022-5-26 12:27

香港始終係福地

吳_彥_祖_2019 2022-5-26 12:34

淡淡話會劈3成,
仲買樓?

johnlamhk568

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買大陸股等跳樓 2022-5-26 12:58

遲早學上海封城:smile_03::smile_03::smile_03:

陳知英 2022-5-26 13:48

投資香港樓曾經風光過, 回歸25年後嘅今天 仲守株待兔,只能說叻極有限

吳_彥_祖_2019 2022-5-26 22:17

淡淡表示叫人買樓即係推人落火坑:smile_30: :smile_30: :smile_30:
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