標題: 千萬日元的別墅卻找不到買家，我們在買房時究竟要注意什麼？ [打印本頁]
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日日新聞 時間: 2022-12-5 22:37
大手商社を定年退職し、2500萬円で購入した軽井沢の別荘に移り住んだ寺田吾郎さん（仮名・72歳）。妻と二人で夢のようなセカンドライフを送りつつ、「將來的には子どもたちが相続してくれればいい」と考えていたしかし寺田さんの老後の設計は、何から何まで「崩壊」していくことになる……。
從知名公司退休後，寺田五郎（假名 72歲）花2500萬日元在輕井澤購買了一幢別墅住了進去。原本想要和妻子二人開啟夢幻般的第二人生，還計劃“將來可以把房子贈送給孩子”，可所有的一切卻逐漸“崩壞”。
理想の暮らしに、暗い影が…
理想生活上的陰雲密佈
そんな暮らしも長くは続かなかった。妻にがんが見つかったのだ。
理想的生活並未持續多久。妻子便查出了癌症。
「胃がんでした。宣告されたときにはステージ4、いわゆる末期がんです。転移が進んでいて、病狀は日に日に悪くなっていきました。宣告から旅立つまで2年、あっという間でした……」
“妻子查出是胃癌，確診的時候已經是四期也就是晚期了。隨著癌細胞轉移，她的病情也逐漸惡化。從確診到離世僅僅兩年，真的是彈指一瞬間......”。
懸命に看病した寺田さんだったが、住まいが別荘地であるゆえの苦労もあったという。
奔波求診的寺田有了住在別墅地區才有的煩惱。
「病院は少なくはないのですが、高度ながん治療を受けられる施設が近くになくて。通院や、在宅での緩和ケアに移行してから往診を手配するのも苦労しました。子ども2人も時々見舞いに來てくれましたが、仕事があるのでマメには來られません。
“雖然周邊的醫院不少，但卻沒有專門治療癌症的地方。無論是定期就診還是保守治療的複診都很勞累。雖然兩個孩子時不時回來探病，但工作原因也不能常來。”
看病はほとんど私がやりましたし、家事も最低限のことはなんとか済ませて……。妻も辛かったでしょうが、私にとっても苦しい2年間でした」
“所以那時候幾乎都是我在看護，家務也是做到最低保障......。患癌的妻子身體一定很辛苦，但那兩年對我來說也是很痛苦的”。
あまりにも早く妻が旅立ってしまい、寺田さんは次第に寂しさを募らせていく。家庭菜園や料理への興味も薄れ、東京で家庭を持った子どもたちが孫を連れて時々遊びに來てくれることだけが唯一の楽しみ。充実した老後を送るための別荘だったが、一人暮らしではやはり不自由なことの方が多いのだ。
由於妻子早早離去，寺田也開始了自己寂寞的獨居生活。因為他對家庭菜園和料理都沒有太大興趣，已在東京成家的孩子時不時帶著孫子來家裡玩耍成了他唯一的樂趣。原本為了過上豐富的老年生活才住進的別墅，卻為獨居生活帶來了諸多不便。
妻の三回忌の法要が済んだ頃、寺田さんは別荘を売って都內にマンションを購入して移り住もうと決意した。
妻子去世二週年後，寺田決定賣掉別墅重新在市內買套房子住。
予想外…こんなに売れないなんて
意料之外......沒想到這麼不好賣
「価値のある別荘だから、どうとでもなると思っていたんです。きちんと手入れしていたから見た目もきれい。內裝もこだわっているし、リフォームしたから水回りもピカピカです。今となっては甘かったとしか言いようがありませんが」
“原來想著別墅本身價值就很高，怎麼樣都能出手。而且我一直在精心打理，看起來很整潔，裝潢也很講究，重新翻修過，水管也都是新的。如今看來只能說還是我太單純了”。
子どもに譲ってもいいし、売りに出したとしてもすぐに買い手がつくだろうと思っていた寺田さん。しかし地元の不動産屋の回答は渋いものだった。
寺田原本認為，這幢別墅可以送給孩子，就算要賣也可以很快找到買家。而當地房地產商的回答卻不容樂觀。
「不便な場所なので買い手もつきにくいだろうと言われてしまいました。本當は少しでも早く売卻したほうがいいが、売れる保証もない、と。予想していなかったので驚きましたね。そこで、元々子どもに相続させるつもりだったので、少し予定を早めて譲渡したいと子どもたちに相談したんです」
“對方告訴我，因為地理位置不便，所以很難找到買家。他們也希望能早點賣掉，但也不敢保證。這件事我是沒想到的所以很震驚。然後，我原本想讓孩子繼承的，這時候想提前辦理贈與手續，就和孩子們商量了一下。”
ところが娘も息子も難色を示した。
然而女兒兒子都對此面露難色。
「これから教育費がますますかかってくるから別荘の維持費なんて払えない。それに仕事と子育てで忙しく、別荘があっても使う時間がない」
“今後孩子的教育支出會越來越多，根本沒錢付別墅的維修費。而且工作育兒都很忙，就算有別墅也沒時間來住”。
「譲り受けるにしてもいずれ相続するにしても、稅負擔が重すぎる。お父さんの方で処分してくれ」
“無論是贈予還是繼承，稅金負擔都太重了。這幢別墅還是交給父親自己處理吧”。
子どもたちは2人とも30代。共働きの子育て家庭には、別荘なんてお荷物だ――そう言われているように寺田さんは感じた。
寺田的兩個孩子都三十來歲。他們的話讓寺田覺得，這幢別墅對這兩個有孩子的雙職工家庭而言就是一個累贅。
「思い出がたくさん詰まった大切な別荘です。子どもからいずれは孫にも受け継いでほしくて何度も話し合いをするうち、だんだんとケンカのようになってしまって……もう電話にも出てくれません。今では年賀狀が屆くだけです」
“這幢別墅對我彌足珍貴，裡面有我非常多的回憶。我非常希望它能傳給孩子傳給孫子，所以和孩子們商量了很多次，最後慢慢就吵起來了......現在連電話都不接了。如今也就是過年發個賀卡而已了。”
娘と息子、どちらの家族とも疎遠になり、孫たちも成長して全く遊びに來てくれなくなってしまった、と寂しそうに話す。売りに出しても買い手がつかず、子供にも譲渡できない別荘で、寺田さんは今も孤獨と不安を抱えながら一人で暮らしている。
他有些寂寞地說，現在和兒子女兒兩個家庭都漸漸疏遠，孫子慢慢長大也完全不來家裡玩了。想賣也找不到買家，孩子們也不願繼承，如今，寺田依舊懷抱著孤獨與不安一個人生活在這幢別墅中。
數千萬円の別荘が「投げ売り」されるワケ
幾千萬的別墅為何淪落至“拋售”
筆者が懇意にしている不動産仲介會社の社員によると、伊豆や軽井沢、蓼科といったかつての有名別荘地でも「投げ売り」される別荘が急増しているという。
據筆者私交甚好的房地產中介公司員工介紹，如今，在日本伊豆、輕井澤、蓼科等過去很有名的別墅區中，越來越多的別墅正在被“拋售”。
元々數千萬円もの大金で購入した別荘であっても、築年數が30年を超えてくると上物部分の価値が格段に低くなるため、売買価格が數百萬円になることはざらにある。とある不動産広告のチラシには、「販売価格1円！」「100円！」といった信じられない価格も記載されているそうだ。
就算是原本花了幾千萬大價錢買的別墅，建築年數超過30年之後土地上的建築就越來越不值錢，甚至有可能標價只有幾百萬日元。某些房地產廣告冊上甚至還有“售價1日元！”、“100日元”等令人難以置信的價格。
タダ同然で投げ売りされている別荘のなかには、「諸経費を売主が負擔する」という破格の條件で売り出されているものもある。損をしてまで別荘を手放したい所有者が急増している理由の一つが、重すぎる稅負擔だ。
在這些幾乎白送的拋售別墅當中，還有賣家不惜提出“各項手續費賣家承擔”這樣的條件也要賣掉別墅。越來越多的賣家即使損害自己利益也要出手別墅，其中一大原因就是過於沉重的稅金負擔。
別荘には年間の維持費の他に、最低でも固定資産稅と都市計畫稅、住まいにするならば住民稅がかかる。ある程度の築年數が経過した物件であれば建物部分の固定資産稅はさほどではないが、問題は土地部分だ。
除了每年的維修費用外，別墅還得至少支付固定資產稅和都市計劃稅，如果居住在此的話還有住民稅。若別墅建築年數超過某一年限，建築部分的固定資產稅可能不多，但問題是土地部分。
固定資産稅は地価と連動するため、地価の高い有名別荘地の場合、稅負擔が年40萬円を超えることも珍しくない。不動産には稅金がかかるものだが、都內のマンションや戸建てに比べて土地も建物も広い別荘は、どうしても稅額が高くなってしまうのだ。
由於固定資產稅與地價相關，地價高的知名別墅區每年稅金超40萬日元也很常見。雖說房產就是要交稅，但與市內的公寓一戶建相比，別墅的佔地面積和建築面積都更大，稅費自然也就越高。
加えて盲點となりやすいのが管理費だ。別荘地は各自治體から許可を受けて開発されているため、生活インフラの維持管理のために別荘主に管理費を請求するという條件が課されている。管理費は別荘の場所や管理會社、土地建物の大きさなどの條件によって異なるが、有名別荘地のなかには管理費だけでも年間60萬円かかるケースもある。
此外，還有一個容易被忽略的盲點就是管理費。別墅區是獲得各自治體許可之後開發的，因此管理公司會向賣家索要管理費用，以維持和管理生活公共基礎設施。根據管理公司和土地建築面積的不同，管理費用也有所不同，但有些知名別墅區光是一年的管理費就要花60萬日元。
需要が下がっているところに別荘を手放したい人が急増したため、相場が下がって投げ売り狀態となっているのが現在の別荘を取り巻く狀況だ。1円や100円といった破格値で売卻しようとしても、仲介手數料がほとんど見込めず仲介業者に斷られる所有者も多いため、「空き家ゲートウェイ」のような均一価格の空き家マッチングサイトも登場している。しかし、それでも買い手がつかず別荘が餘っているのが実情のようだ。
需求減少，渴望出手的人激增，市價暴跌就導致了拋售，這就是目前別墅的現狀。無論是1日元還是100日元這種破天荒的售價，由於中介佣金幾乎無望而被中介拒絕的賣家比比皆是，類似“待售空家網”這樣價格統一的待售空家匹配網站也應運而生。
つまり、持っているだけでお金がどんどん出ていく別荘は、利益を生み出す「富動産」ではなく「負動産」であるともいえる。今後も寺田さんのようなケースは後を絶たないだろう。
也就是說，光是持有就得不斷花錢的別墅，非但不是生錢的“富資產”，反倒成了“負資產”。今後像寺田這樣的情況還會不斷出現吧。
後悔しない「資産価値の高い」物件の選び方
如何選擇不會後悔的“高資產價值”房產
時代とともにモノの価値は変わるものであり、それは不動産にも當てはまる。「風の時代」という言葉に象徴されるように、立派な持ち家や別荘、高級車がステータスであるという価値観は変わりつつある。
一件東西的價值會隨著時代的變化而改變，房產也自然如此。就像“風一樣的時代”這句話的含義一樣，只有豪氣的房子、別墅、高級車才能彰顯身份地位的價值觀也在不斷變化。
若い世代を中心に、餘計なモノを持たず、ライフスタイルの変化に合わせて借りたり買い換えるほうが合理的だと考える人が増えているのだ。
以當代年輕人為中心，越來越多的人不喜歡持有多餘的東西，隨著生活方式的轉變，越來越多的人認為租賃換購才是更加合理的方式方法。
不動産は本來、「安心」を得るために所有するものだ。しかし時代や社會情勢が変われば、寺田さんのケースのように不動産が「不安」の塊になってしまうこともある。
原本買房子是為了“安心”。然而隨著時代和社會形勢的變化，像寺田一樣，房產也有可能成為“不安”的來源。
では、「安心させてくれる」不動産はどういったものだろうか。それはとにかく、「資産価値の高い物件」である。
那麼，究竟什麼樣的房產才是“能讓人安心”的房產呢？那就是“資產價值高的房產”。
資産価値の面から冷靜にみると、別荘の資産価値はバブル期であってもそこまで高くなかったと思われる。當時のプチブルたちがこぞって別荘を手に入れたがったのは単にブームが加熱したからで、立地やニーズからも資産価値が高いとは言い難いことはよく考えればわかるだろう。
從資產價值這一面上冷靜思考一下的話，我們不難想到，即使在泡沫時期，別墅的資產價值也沒有那麼高。當時的小資產階級們之所以都想買別墅，只是在追趕潮流罷了。仔細想想就知道，從區位和需求上都很難說別墅的資產價值高。
今も昔も変わらず「資産価値が高い物件」といえば、やはり都內の人気エリア（渋谷區、港區、中央區）があげられる。ただ、こうしたエリアは価格も高いため、なかなか手が屆かないことも多い。
不變的是，提起“資產價值高的房產”，人們就會想到市內的人氣區域（澀谷區、港區、中央區）。然而，由於這些區域的房價過高，很多人難以企及。
そういった場合、ほかにも人気が続くエリアの物件を選ぶと良い。たとえば、
這種情況下，我們選擇一些人氣較次於這些區域的房產更好，比如說：
（1）都心の主要駅へのアクセスが良いエリア
（2）將來性が見込める開発計畫があるエリア
（3）昔からブランド価値があるエリア
（4）近年再開発され住環境が向上したエリア
（1）到市中心主要站點的交通較方便的區域
（2）未來發展較好有開發計劃的區域
（3）以前就有品牌價值的區域
（4）近幾年開發的居住環境較好的區域
などだ。こうしたエリアの物件はニーズもあるため、リセールバリューも高い傾向にある。資産価値の高い物件はいずれ売ることもできるため、まさに「安心させてくれる」といえるのだ。
這些區域的房產有需求，二手價格也比較高。資產價值高的房產無論何時都很容易出手，稱得上是“讓人安心”的房產。
不動産というのは、その人の人生を左右しうるほど金額の大きい買い物である。だからこそ、冷靜に資産価値を見極めて購入してほしい。ブームや夢に流されて「資産価値の低い＝売れない」物件を購入することは、一生の後悔にもなりかねないと再認識したエピソードであった。
房產，是一個足以左右一個人人生的金額巨大的產品。正因為如此，才希望大家能冷靜地分析資產價值之後再去購買。這個故事讓我們再次意識到，如果追逐潮流或者夢想買了“資產價值低=賣不出去”的房子，我們很可能會後悔終生。
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