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[財經] 資深物業投資者的心得

資深物業投資者的心得 E-mail 此主題給朋友

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唐山大亨三位出了一本有關大灣區物業投資的新書,見《神秘blogger之飯局》,近日他們接受訪問,上了一個我非常喜歡的節目《葳言大意》,當然要用心收聽。訪問中他們三位說得很淡定,把很多投資考慮都輕鬆地說了出來。



訪問中,主持人指曾經問唐山大亨有沒有看超過100個單位,他們笑言100個實在太少了,一天都看十多二十個單位,有這個睇樓量,才能稱得上專家吧。不少人指內地地大物博(勿博),不同地區的買房制度各有不同,連文化都有差異,一般投資者沒有很深入的了解,未必容易有好回報。

例如內地人不喜歡住高樓層甚至頂樓,這與香港人相反。內地人對地權的年期很敏感,40年期與80年期,香港人眼中可能沒有太多感覺,但內地人則不喜歡年期太短,樓價不會賣得好。這不可能靠上一兩堂、看一兩本書、聽一兩個電台節目,就可以做到專家,不掌握的話,很難把投資風險控制得好。

唐山大亨中的葉sir分享他本來只是萬多元人工,在香港也能儲到十多間港樓,但他近年有感港樓不值,例如槓桿不大,回報越來越低,買賣時需要付很重的交易成本,15%的印花稅,這金額隨時等於在內地買到整間套房,十分不值。因此他近年慢慢留意其他市場,包括不同國家的物業市場。

過往,他覺得自己太著重現金流,單看租金回報,不少市場都不錯,後來他慢慢改變這個觀點,需要看二手市場,及地區發展與升值潛力。在外地買樓,他十分著眼當地人的置業能力與意欲,因為他不相信一個地方只靠外國人把樓買貴,長遠來看這絕不正常。因為這個原因,他不買日本樓,因為當地人都不想置業,沒有長遠令樓市上升的推動力。他也研究過泰國與馬來西亞的樓,發覺當地人的置業能力有限,基於同一個邏輯,也沒太大興趣。

買賣物業,還要想二手市場的接貨能力,即未買入,先要想好如何賣,賣出時有否大問題,若賣不出去,帳面上多多錢賺都無用。他們於內地物業的投資,多會選擇買一些中小型屋苑,因為屋苑管理有保障,但若選擇大型屋苑的話,放租同放售都會有不少競爭。

他們在大灣區的投資多集中於二手樓,不買新樓的原因是溢價很高,而且二手樓升值潛力更大。曾有屋苑,第一期二手在賣100萬元,但同一時間,第四期新樓在賣200萬元。還有面積,五年以內的新樓,買100方可能只得70方,有如香港的建築面積與實用面積的比例,但以往卻不是,十年前的二手樓,有一些更買89方送89方,買入的面積會更大。

他們三人有好幾十間大灣區物業(未夠100間),如何做到呢?內地不少地區的物業價格不高,賣出或加按一間香港樓套現,便可以買數間內地樓,他們的操作是拿香港樓融資,再到內地full pay。其實還有一步可以做,就是拿買入了的內地物業再抵押予銀行借貸,但他們還未有做,因為不想槓桿得太盡。

一個成功的投資方法最緊要是有持續性,如果一個投資方法,只能做到一次,或已經過氣,這是沒有用的。他們覺得投資大灣區物業是有持續性的,而且今時今日還有很多機會,鼓勵大家也身體力行,尋找好的投資機會。

很多人只懂前海、深圳,他們認為這些地方都貴得很,當一個地方的價值已經見光了,其實價格都升了上來。大灣區還有很多地方有投資價值,樓價低一點,基建交通不斷改善,潛力更大。投資者可以多花時間去尋寶,研究每個地方。

他們還分享了一個很好的概念,就是認清經濟、樓價與租金的本質。主持人問他們一個問題,現在手持這麼多物業,如果出現有如金融海嘯的情況怎辦?他們認為當年金融海嘯時,經濟差,資金鏈出問題,影響市場,但我們要看看隨後股市與樓市的分別,如香港,股市10年來沒有升太多,但樓市卻升了很多,股樓已經成了兩個獨立市場。

再者,即使樓價跌,不代表租金跌,租金不是樓價的一個百分比,而是取決於人工,承租能力。今天內地人工平均三四千元人民幣,已經不算高,通脹不斷升,其實很難把人工減下去,人工不減,租金很難下調。另一邊廂,他們也做好最壞打算,沒有過度借貸,以今天的租金收入即使跌一半都無事,若再壞的情況出現的話,最多回去打工。

經常都說,投資者要熟識自己的投資項目。曾經有身邊朋友指有興趣投資大灣區的物業,問我意見,我指那些地區前景的確很好,但自知未必有這個心力去賺這些錢,朋友不太理解,我問他會否閒日放工後往返內地?每逢週六日都返內地睇樓?持續數年?若不這樣做,難道找專家給點投資意見,或跟一些「買樓鴨仔團」上一兩次就能有好的投資回報嗎?要小心,若你有多餘錢,很多「專家」樂意幫你找「投資機會」的,如倫敦金。最後請謹記,「力不到不為財」呀。

https://www.youtube.com/watch?v=nKmxRQYJrOs&list=PL2FflE5xSM4SB9vazF_dcYmop-HiucsPD

https://www.youtube.com/watch?v=ugoe9R0GUVo&list=PL2FflE5xSM4SB9vazF_dcYmop-HiucsPD




原文連結:資深物業投資者的心得

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文章來源:取之有道 - 止凡
投資好像功夫一樣,有很多門派,但總有一個共同宗旨,就是價值。進入香討影片區



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精選樓盤
AA講野講一半,信佢一成,相目失明!買新樓有溢價 (尼樣係真嘅) 二手樓無升值賣比你?10年前30萬買回末,今日180萬賣比你就唔係溢價(你市價)即係買家無買貴!大陸人唔鐘意買高層?(天台最高層全世界都好多人唔鐘意買)如果係最高22層,對下第二層係第21層嘅天台你買嘅係22層比你係屋企行出來已經係400呎對出大天台(尼的叫做鳳凰樓一坐大厦只有一,二個尼的單位)你估下大陸佬買唔買。



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當大陸樓價升到一個點 點解唔賣樓去外國
呢個點不遠了 不入流的城市也升了 大陸富裕程度唔可能同歐美睇齊的 當接近就會套資走
大陸生活始終唔令人安心

[ 本帖最後由 息帝君臨 於 2018-8-7 11:22 PM 編輯 ]



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is it a good time to invest now?


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幾年前已經喺常平附近入咗貨


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2018-8-8 12:26 PM

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其實等於07,08年好多股神出現。他們那時也解釋從股票市場賺錢做了很多功課,很多心得。最後有幾多個還風生水起?
所以現在很多樓神出現也很正常,過多幾年就知道誰是真的有實力,誰只是有運氣。



食蕉啦~!資深物業投資者心得喎~! 你連一個擁有十幾個單位師奶都比唔上啦.. 仲係處教懷人...


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引用:
原帖由 回不去 於 2018-8-8 08:08 PM 發表

其實等於07,08年好多股神出現。他們那時也解釋從股票市場賺錢做了很多功課,很多心得。最後有幾多個還風生水起?
所以現在很多樓神出現也很正常,過多幾年就知道誰是真的有實力,誰只是有運氣。 ...
花瘤神 同 大瘤神 就大把.



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有成十幾個香港物業仲唔收手,呢啲人眼中只有錢?人生冇其他想做既野?


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[按此隱藏 Google 建議的相符內容]






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