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本主題由 zerickL 於 2021-10-18 07:54 PM 移動
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原帖由 comickay 於 2021-10-17 01:29 PM 發表

我有1000萬你幫我計下。
租樓1.8萬有三房,減走管理費實際俾1.5萬。手上1000萬少少地每月收息$10萬。減走2萬租仲有8萬。租樓一年淨袋100萬

買樓先俾500萬首期+100萬雜費裝修,每月又係供1.8萬,另加3000管理費,另加$3000地租。

公平啲樓價唔升又唔跌持續20年,你智商咁高,你話租定買好?
師兄買咩用一千萬每月可收十萬息?



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原帖由 comickay 於 2021-10-17 04:48 PM 發表

你係咪未做過產品收息?當你有780萬時,銀行就肯借借錢你買AA級嘅債。
你可以1000萬借大4000萬去收6%息。

即係以1000萬計就收到20%

當然都係有風險,但你一刀切話無可能10厘以上,顯得你都一樣無知。
應該冇可能,我都是投行客戶,現時直債的LTV最多做到60%,即自己出本金4百萬,抵押後銀行最多借6百萬比你(即可以投資金額為一千萬)。應該冇乜直債做到LTV80%,一千萬冇可能借4千萬比你。

另外,AA級的債券現時只有兩厘左右,我指的是yield to maturity (YTM),我之前買落的長建和新世界, YTM都係3厘中至尾,Two A rating 怎可能有6厘?

槓桿買債我都有玩,莫講話20厘,現時要槓上10厘都不容易。
所以想問,樓主其實真正投資過賺10厘息未?還是齋吹?

[ 本帖最後由 rj168 於 2021-10-17 05:24 PM 編輯 ]



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原帖由 comickay 於 2021-10-17 05:26 PM 發表

點解我三年前個美債都有5厘,歐洲收益債係5.5厘,計埋槓桿有20厘。問題係呢排個價跌到收左嘅息差唔多化灰
如果師兄是指美國國債,3年前都唔會有5厘
如果你是指債卷基金,3年前比到5厘息的應該是平均BBB的投資級別的債基。
歐債即不嬲都再低少少。
而且,好多基金派息都要在本金中扣起部份才夠派。
利申:樓債股票都有投資

[ 本帖最後由 rj168 於 2021-10-17 05:39 PM 編輯 ]



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原帖由 66infinity 於 2021-10-17 07:36 PM 發表

如果你現時將幾層樓套現轉投入更高收益利率的資產,你會賺得更多,被動收入更多,大前提係你要識其它的投資,在計算收益率時要用資產的市值計,而唔係用買入價計。
不過當你有需要分散投資的時候,樓或者REIT就會有它的價值和意義。起碼樓不會容易liquidated (冇咁易受情緒影響買賣), 又不會被call loan, 也有其好處。

[ 本帖最後由 rj168 於 2021-10-17 07:48 PM 編輯 ]



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原帖由 wwwchow2001 於 2021-10-17 07:35 PM 發表

😂智商高低有咩用?
莫非你都搵$20萬一個月?
有樓可能租樓個人樂趣!🤣
20萬點黎?majic number?



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原帖由 66infinity 於 2021-10-17 08:04 PM 發表

當資產嘰淨收益率已經低到1厘,再扣除通賬因素變成負數的話,已經說明資產質素已經完全變質並已在貶值中,這還是分散投資的真正意義嗎?
現在樓按1.3%, 租金回報2.5-2.7%左右,計埋息差成本管理費得應該有3厘多少少。假設樓不升也不跌。
等於有人買沒有現金流的黃金分散風險同一道理。

[ 本帖最後由 rj168 於 2021-10-17 08:16 PM 編輯 ]



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原帖由 66infinity 於 2021-10-17 08:19 PM 發表

淨收益率=租金收入-按-一切相關必須支出
黃金係用來炒周期的,嚴格來說黃金並不是好的投資,因不能產出現金流
可能我寫得唔清楚,正常冇人full paid 買樓,假設你借5成比銀行1.3%息,你賺了息差。
而實際回報應該以5百萬做基數去計算,因為你只拿到了5m。不是10m。



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原帖由 66infinity 於 2021-10-17 08:19 PM 發表

淨收益率=租金收入-按-一切相關必須支出
黃金係用來炒周期的,嚴格來說黃金並不是好的投資,因不能產出現金流
計比你睇吓浄回報3%多少少怎得來。所以如果可以借多啲,如6成或7成,回報會更高。



[ 本帖最後由 rj168 於 2021-10-17 08:46 PM 編輯 ]



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原帖由 66infinity 於 2021-10-17 09:22 PM 發表

市值1000萬,用500萬計收益率,係邊個天才教你?down-payment呢? 你可唔以用500萬樓計租值?
師兄睇唔明無辦法,我冇嘢再補充嘞



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原帖由 zimax 於 2021-10-17 09:30 PM 發表

已經唔講買樓其他成本

租既開支 未計aa佣 免租期 掉空冇人租

實情冇3厘
買基金都有首次認購費啦,一次性買樓成本的確冇計落去。但同時亦沒有將租金會按年增加的因素放進去。



引用:
原帖由 66infinity 於 2021-10-17 09:42 PM 發表

租金係咪用1000萬樓計租值?
咁你點解卻只用500萬的按揭部份計收益率? 500萬downpayment 唔使計息啫,但唔等於唔使計收益率
因為業主只用5m資金去買一千萬的樓然後租比人,樓價50%即5m從銀行借按揭要比息。

用5m去計算回報ROI因為業主本身就只有5百萬capital!



引用:
原帖由 zimax 於 2021-10-17 09:56 PM 發表

你計租金按年增加唔係唔得 但記住 你capital 唔會係5m. 因為每年供左既錢都係capital 所以capital都應該按年增加
你所指每年比的capital 其實是還loan, 還了loan 之後就不用比該部份的利息,利息會減少。
不過等我表達下立場先啦。如果我有幾百萬投資一樣東西,我都不會買樓收租,但如果一個人的portfolio 達到某一規模,即樓是不錯的分散投資選項。



引用:
原帖由 66infinity 於 2021-10-17 10:10 PM 發表

業主係用500萬現金+500萬按揭買一層市值1000萬的樓
救命,我上面excel simulation 咪就係咁囉!



引用:
原帖由 zimax 於 2021-10-17 10:19 PM 發表

本金


首期五百萬  咁本金咪五百萬 
供左一年廿萬既話 本金咪五百廿萬

30年供滿左 本金咪一千萬
師兄要咁樣睇法和講法,真係冇話好說了。
就傾到此為止吧。



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引用:
原帖由 66infinity 於 2021-10-17 11:37 PM 發表

算把喇,佢果種計法係完全比人誤導,正如你已指出,成本係唔止500萬downpayment囉,每個月不但要還息仲要還本,佢係無將每月要還的本金計算在內,所以才結論收益率有3.26%咁高,aa就最鍾意咁計比人睇。
講咗咁耐原來你真係唔明,如果我要整大D回報,我就會用20%首期做比你睇借銀行80%,回報會更高!
我想講我主力投資是股債,樓買來只係令個投資組合穩定性高D。收3厘定2厘對我來說不太重要,但長遠租金都是向上的。

其實你唔識唔緊要,最慘是唔識open minded, 一直以為只有自己係對,其他人是錯的,對其他人又冇禮貌。

[ 本帖最後由 rj168 於 2021-10-18 08:01 AM 編輯 ]



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