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越南房地產，不出意外地... 崩了
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starr

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[經濟討論] 越南房地產，不出意外地... 崩了
#1
發表於 2023-6-7 06:51 
土豆說：
2021年年底，越南的地價創造了一個真正的奇蹟，新皇明集團以245000億越南盾中標，拍到了越南胡志明市開發區的一塊土地，成為越南的地王！
為什么說這是奇蹟，這塊地只有1萬平方米，也就是說算下來每平米均價68萬人民幣！
這意味着什么？香港2021年的地王，是在中環附近的新海濱3號，是每平米34萬港幣！
也就是說越南最中心的地價，已經是香港的兩倍！這也意味着越南的房地產進入了輝煌的神話時代！
 
然而，眼見他起高樓，眼見他宴賓客，眼見他樓塌了.......
 
XXXXXXXXXXXX
 
以下正文：
壞土豆 作品
首發于微信號 一個壞土豆
陪我的國一起逆襲
 
這件事情，終于成為拉崩越南的導火索！-今日頭條 (toutiao.com)
 
似乎就在一夜之間，昨天還繁榮喧囂的越南就變得蕭條沉寂。
房地產項目全面暴雷，加速了越南的崩潰。
資本紛紛撤離，給越南留下了1200個爛尾樓項目，超過10萬個房產中介人員失業，近40%的房地產企業因為無法回籠資金而導致破產，地產價格暴跌37%，關鍵是價格跌了后還無人問津，銷量暴跌75%以上........
而這一切，都還只是開始。
 
在去年6月份，越南的房價到達歷史高點，胡志明市和河內市的房價漲幅雙雙進入亞洲前10。
在胡志明市，樓盤商品房均價達到3300美元/平，也就是折合2.2萬人民幣。
在過去的3年，胡志明市的房價每年都保持着25%以上的增長速度，在河內以西的許多所謂好地段，漲幅高達近35-74%......
即使是平民級別的商品房價格已經超過1.7萬元/平，而聯排房子漲至5.7萬元-8.6萬元/平。
 
要知道，在2010年時，胡志明市的樓盤均價也就是1500元左右，12年的時間增長了約15倍！
房子漲價了，商鋪當然漲，胡志明的濱城市場，商鋪價格為每平米17萬美元，已經遠超深圳，直逼日本銀座！
 
這個價格合理嗎？
胡志明市人口約1200萬，月平均工資折合人民幣為2171元。
也就是說胡志明市的越南人，10個月的工資不吃不喝可以買一平米的房.......越南都還沒開始真正發展，越南人就已經成為了終極房奴！
 
越南的房價上漲得如此凶猛，有幾個方面的原因：
越南經濟發展得益于中美貿易戰，而制造業的形態類似于1995年的中國，在搞兩頭在外的三來一補來料加工，從中國進口原材料和零配件，加工組裝后出口到美國或歐洲，毛利非常低。
在2022年，越南外貿突破7000億美元，但順差只有區區100億美元左右，GDP只有4090億美元;
而更讓人詫異的，根據分析，給越南掙外匯最多的行業並不是制造業，而居然是農牧和水產產品........
 
這個數據非常清晰，就是在越南，你如果投資做加工制造業，你的年毛利大約只有5%-7%；
但是你如果投資房地產，你的年毛利至少是25%，如果是投資高檔小區，毛利可以達到50%以上，是做制造業的10倍！
所以資本會怎么選擇？當然是蜂擁的進入了房地產行業。
 
本來，按照正常的邏輯，伴隨制造業的發展，雖然越南現在沒有重工業基礎，但如果給越南50年或者更長的時間，原材料供應鏈企業為了方便快捷，會不斷向越南進行轉移，最終，越南可能在某個產業上形成完整而獨立的產業鏈，和中國開始真正的競爭。
從這個角度上來說，有點類似于我們為什么要引入特斯拉，因為特斯拉不可能把自己的供應鏈放在美國歐洲或日本，那樣話制造成本會高得離譜，他會組建在中國尋找零部件.......
可惜，炒房客們不會給越南這個機會。
 
從2012年開始，某神秘大國的炒房客們希望將某國的房地產經驗，在越南進行復制，蜂擁入場，而越來越多的制造型企業，也開始了在越南的囤地行動，幾種合力的加持下，不斷推高越南的房價。
而從2015年開始，越南正式實施新的住房法，放寬了對外國買家的購房限制，鼓勵外國人可在越南自由買賣不動產。
從此開始，越南的地產價格如同脫韁的野馬，而隨之的2018年之后，由于某國的地產開始不振，炒房客尤其是大媽蜂擁進入越南，成為這幾年推高房價的強大生力軍。
 
對于某國炒房客來說，越南今天的發展，和90年代的中國一樣，他們一定忘不了這30年財富的秘密，這一幕他們希望能夠在越南重現。
在他們的原計劃里，越南的房價至少可以漲10年，胡志明市的房價可以均價達到6萬以上。
而更要命的是在2020年，李嘉誠進場了，他認準了越南的房價會在未來進一步飆升，與胡志民市達成框架合作協議，即將在越南進行大規模的房產投資。
沒有5到10倍或更多的空間，李嘉誠是不會出手的。
 
李嘉誠的加入，給了炒房客們更大的信心，他們要在越南重現一個中國奇蹟，而且這次的目標更宏大：
5年10倍。
宣傳詞都已經想好了：前十年看上海，未來十年看胡志明市。
 
也就是在這一時刻，越南開啟了全民炒房模式.......
可以說，越南的房地產的發展速度，比工業發展的速度快了至少5倍！
因為既然投資房產可以穩賺不賠，誰還願意吃苦受累去干制造業呢？
越南，終于進入了瘋狂時刻。
 
2021年年底，越南的地價創造了一個真正的奇蹟，新皇明集團以245000億越南盾中標，拍到了越南胡志明市開發區的一塊土地，成為越南的地王！
是的，你沒看錯，是24.5萬億，折合68億人民幣。
為什么說這是奇蹟，這塊地只有1萬平方米，也就是說算下來每平米均價68萬人民幣！
這意味着什么？香港2021年的地王，是在中環附近的新海濱3號，是每平米34萬港幣！
也就是說越南最中心的地價，已經是香港的兩倍！這也意味着越南的房地產進入了輝煌的神話時代！
 
那對這個結果越南高興嗎？傻×了才高興！
這意味着越南在未來，將以香港的成本，來發展低端制造業，產業升級還沒搞起來，越南就已經享受發達國家的房地產了！
沒有那個人真會相信，房地產會成為這個國家的核心支柱產業，能給這個國家帶來繁榮富強，而只能帶來房奴！
越南政府越想越不對，憑什么越南的地價賣得比香港還貴，于是就開始了追查，終于查出了背后的驚天大幕。
 
這個新皇明集團就是個年年虧損，入不敷出的空殼企業，他不惜一切的拿到這塊地，是因為在拍賣前就發行了以這塊地為基礎的衍生債券，然后包裝成地產投資品進行販賣給投資人，許諾在未來越南的地產價格會一飛沖天，投資地產是超高額回報，但如果發生虧損，投資者自己承擔........
你還別說，新皇明集團的這個地產債券很快就銷售一空，為什么呢？
因為在過去的10年裡，越南的地價上漲得太快了，所有人都相信越南的房價只會漲不會跌！
 
也就是說，新皇明集團根本就沒有錢，玩的就是空手套白狼，瘋狂的炒作來推高地價，在他們拿到錢后，還要接着入手下一塊地皮.........
可以想象的是，如果這樣玩下去，越南的房價別說超過香港，超過紐約都是妥妥的！
越南政府驚出一聲冷汗，趕緊叫停了項目，把新皇明集團的高管全部一鍋端，逮捕了，而同時入獄的，還有諸多地產大佬，其中包括與李嘉誠合作越南地產大亨張美蘭......
因為所有人，玩的都是空手套白狼的這一套！
大家都想的是，一起去合力推高越南地價，如果再玩上5年，越南的平均地價幾乎就要等同于香港，那個時候，誰還會到越南來搞制造業？
 
從2021年年底，越南開始全面整頓房地產市場，但是即便如此，在2022年，越南的地產價格依然上漲了25%。
因為越南人已經形成了思維慣性和共識：
這房子價格，還能跌下去的？只是漲多少的問題！
 
而真正給與越南致命一擊的，是美聯儲的加息。
2023年第一季度，由于美國進口需求的急劇下滑，越南進出口猛降13%！
到了4月份，下滑得更猛了，又猛降18%！
5月份，下滑的趨勢沒有停止，又下滑了6%！
對于有些國家來說，外貿出口下降，扛一扛就過去了，但是越南是真的扛不住，因為他的外貿依存度全球最高，達到了驚人的200%；
外貿的任何風吹草地，對越南來說，都是牽一髮而動全身。
 
那么與支對應的，就是經濟增長率下滑到20年最低點，近5萬家越南企業停工。
阿迪耐克等企業開始了全面裁員，僅僅在第一季度，就又105萬工人失去了工作崗位........
 
而越南的金融市場是不設防的，那么在這個時候，配合美聯儲加息，大量的外資開始外逃，因為放在美國的銀行吃利息也比在越南強啊。
而我們說過，在2015年開始，越南就放開了對國外投資者購房的需求，結合目前越南的現狀，沒人相信越南的房價還能撐住，于是，房地產市場開始了大量的拋售，這種拋售最直接的影響就是房子賣不動了，房地產公司的資金鍊快速斷裂而破產，接下來，就是短期內密集的出現了1200個爛尾樓......
被套的資金超過了300億美元，要知道越南全國，做外貿一年也就是100億美元的順差。
 
這種狀態下，越南的地產如過米諾骨牌一樣放大，所有人都想賣房子，沒有人想買房子。
信心一崩，就啥都沒了，有信心的時候，炒房客認為越南的房價能直逼紐約；
沒信心的時候，生怕自己成為接盤俠.......
其實吧，他們早就做好了退場的準備，因為沒有人能相信，一個做服裝業的國家，地價能超過做芯片的國家，只是他們的貪婪讓他們捨不得走，因為他們認為還能找到接盤俠......
 
什么是美國的鐮刀和收割模式？可以越南完美的進行了教科書一樣的演繹。
發達國家的資金會快速湧入發展中國家投資制造業，但預支對應的是，這個國家的人工和地產價格快速上漲，這個時候，只需要一次美聯儲的加息，資金就會全部撤離逃回美國，除非你有核心技術和產業進行支撐，否則，只會留下滿地狼藉。
那么，越南經歷了這次衰敗，還有重新啟動的機會嗎？
 
幾乎不可能，因為在這個時候，低端制造業還會跑去越南嗎？
當時跑到越南去，不就是因為越南土地成本便宜，人工便宜嗎？
現在越南這些優勢都沒有了，為什么還要去越南？
想避開中美貿易戰，去孟加拉，去緬甸不香嗎？
 
越南，會快速的被資本們吃干抹淨.......
而越南，還能回到12年前的心態嗎？
已經回不去了，這就好像一個女孩做了小姐，她就做不回好女孩了，因為往床上一躺就能掙3000塊，你說她還會安心到工廠打螺絲辛苦的掙一個月3000塊，或者找個學校讀書去提升自己嗎？
越南的基礎與體制，注定了他需要用近100年甚至更長時間走完我們的30年供應鏈布局之路，但是他們可以用10年的時間就走完我們30年的房地產爆炸式發展之路。
因為做供應鏈，需要耐心，但是做地產，只需要貪婪！
 
可惜的是，沒有人能遏制住這種貪婪，因為這是人性的弱點。
你是越南地方政府，你是否有毅力不靠土地財政而依靠工業的發展？
你是越南資本，你能遏制自己的貪婪，不掙快錢掙慢錢？去投資工業而不是投資地產？
你是越南的打工人，你但凡有點閒錢，你是找銀行貸款買房還是老老實實上班？
 
沒有一個環節能做到，沒有人能抵禦掙快錢的誘惑；
所以，大家都能看到終點的頹勢，但是沒有一個人能改變方向。
 
一直以來，美國不停的在拉攏東盟，那美國最想要的，也認為最可能的達成目標是什么呢？
軍事上圍堵中國，那是不可能的，東盟不可能在這個時候選邊站隊，是個明白人都知道，在亞太地區，中國的胳膊比美國粗多了。
所以，美國最想要的，是讓東盟瓜分中國的供應鏈，讓美國或者歐洲，不再依賴中國制造，這對美國來說，才是最容易實現的。
那中國的供應鏈，有可能被東盟瓜分嗎？
一度曾經真的有這個危險.......
就是大家都習慣賺塊錢的時候，就沒人關注制造業了。
 
現在是調整的最好時機，2022年之后，我們必須建立重新的經濟結構和觀點。
很多人認為現在中國經濟顯露疲態，應該趕緊刺激服務業，這簡直就是在開玩笑了，服務業的基礎一定是制造業，制造業好了，服務業就必須能好。
有了制造業有了實業解決了最基本的就業問題，大量的服務業會自然的生長出來。
但是現在的問題，就是在過去的10年，很少有人有興趣去投資制造業，尤其是底層供應鏈。
 
我認為在未來的3年，無論是否願意，我們都只能接受一個現實：一夜暴富的神話結束了，人們終究回歸理性，搞科研搞制造業。
在未來，只有大家接受再沒有一夜暴富的神話，不要動輒想着幾倍幾十倍的增長，無論社會資本還是民間資本，才會踏實的去投資實業與科技。
 
必須承認的是，我們這30年，雖然科技取得了決定性的發展，但我們依然面臨着嚴峻的挑戰，尤其是我們所面對的不是美國，而是整個美西方集團。
在很多基礎科技依然落後于美西方集團的前提下，我們必須保障對實業與科技堅定的、持續不斷的投入，才有可能把握下一次科技爆炸。
而當所有的資本都只願意掙快錢的時候，誰還有心思去做這些實際的工作呢？
 
最后，我本以為越南的地產，還要在5年后暴雷，沒想到，炒房客的貪婪，讓這一幕今天就出現了！
 
這件事情，終于成為拉崩越南的導火索！-今日頭條 (toutiao.com)
 
 
房地產崩了就崩了，舞小姐做返平凡工廠妹係好事，只是需要調整心態

[ 本帖最後由 starr 於 2023-6-7 07:13 編輯 ]
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神經箭

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發表於 2023-6-7 22:59 
世界大蕭條開始；接着是美國……六親同一運。
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kylohk

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發表於 2023-6-8 04:34 
篇文根本講緊香港，好多人喺回歸前嗰十幾年靠炒股票炒樓賺快錢，賺到上哂癮。亞洲有金融風暴就抗議樓價大跌，貪曾就特登用好多措施托高個市，令樓市升得比之前仲快。

之後嗰幾任特首想增加房屋供應就遇到好大阻力，班大財團為佐保住樓價連發展新市鎮同大型基建項目都阻撓，就算香港需要持續發展與時並進都照反。至少有中央做後台可以慢慢由嗰班自私嘅金主奪回主導權，香港要似番啲樣應該十年內唔係冇可能。

[ 本帖最後由 kylohk 於 2023-6-8 05:47 編輯 ]
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starr

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#4
樓主 發表於 2023-6-8 11:08 
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原帖由 kylohk 於 2023-6-8 04:34 發表

篇文根本講緊香港，好多人喺回歸前嗰十幾年靠炒股票炒樓賺快錢，賺到上哂癮。亞洲有金融風暴就抗議樓價大跌，貪曾就特登用好多措施托高個市，令樓市升得比之前仲快。

之後嗰幾任特首想增加房屋供應就遇到好大阻力，班大財團為佐保住樓價連發展新市鎮同大型基建項目都阻撓，就算香港需要持續發展與時並進都照反。至少有中央做後台可以慢慢由嗰班自私嘅金主奪回主導權，香港要似番啲樣應該十年內唔係冇可能。

香港買辦集團都係英治時期替英國人做事而上位，否則英國關鍵基建，點可能畀香港商人控制
相反，好似霍英東既愛國商人就被打壓

[ 本帖最後由 starr 於 2023-6-8 11:10 編輯 ]
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寒冬小老闆
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發表於 2023-6-9 19:50 
李首富又損失唔少。
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發表於 2023-6-18 20:14 
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原帖由 starr 於 2023-6-7 06:51 發表

土豆說：
2021年年底，越南的地價創造了一個真正的奇蹟，新皇明集團以245000億越南盾中標，拍到了越南胡志明市開發區的一塊土地，成為越南的地王！
為什么說這是奇蹟，這塊地只有1萬平方米，也就是說算下來每平米均價68萬人民幣！
這意味着什么？香港2021年的地王，是在中環附近的新海濱3號，是每平米34萬港幣！
也就是說越南最中心的地價，已經是香港的兩倍！這也意味着越南的房地產進入了輝煌的 ...

3年前，李嘉誠去越南，當時我就已經發文話，越南準備爆炸，之后就好多越吹。
吾想再講，南韓都一樣，講左幾年，睇死人。
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#8
發表於 2023-6-19 07:42 
房地產最容易變成擊鼓傳花的工具。
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